En France, la hausse des prix se concentre dans les grandes villes avec des écarts significatifs entre les communes. Au 1er septembre 2017, le prix moyen du m2 en France était de 2.448€ avec un prix moyen maximum relevé à Saint-Jean-Cap-Ferrat à 11.333€ et un prix minimum inférieur à 500€ constaté dans une dizaine de communes généralement rurales.
Première hausse des prix depuis cinq ans
Au 1er septembre 2017, le prix moyen d’un m2 dans l’ancien en France s’établit à 2448€. Ce prix moyen est en hausse de +2% depuis le début de l’année 2017. « En effet, le marché immobilier a vu ses prix augmenter pour la première fois depuis 5 ans. Alors que les prix avaient baissé de -11% de août 2011 à février 2016, ils ont augmenté en moyenne de +2,7% entre mars 2016 et septembre 2017 », souligne Sébastien de Lafond, Président & Co-fondateur de Meilleursagents.com.
Sur l’ensemble du territoire, 16 départements voient encore leurs prix moyens baisser depuis 1 an. Hors Ile-de-France, seuls deux départements (Gironde et Alsace) ont connu des hausses supérieures à +5% en un an. Car les hausses des prix se concentrent essentiellement dans les grandes villes à commencer par Paris (+7,7% en un an) avec un prix moyen de 8.814€/m2 au 1er septembre 2017. En Ile-de-France, la hausse se propage en s’affaiblissant depuis Paris vers la Petite Couronne (+5,2% dans les Hauts-de-Seine ; +2,8% dans le Val-de-Marne et en Seine-Saint-Denis), puis vers la Grande Couronne (+1,4% à +0,9% selon les départements).
En Province, Bordeaux emporte la palme des hausses sur 12 mois (+14,5%), suivi de Lyon (+7,6%), Strasbourg (+6,9%), Nantes (+4,7%), Marseille (+3,9%), Nice (+3,6%), Rennes (+3,1%) Toulouse (+2,4%) et Lille (+0,3%). Montpellier est la seule grande ville de France à voir ses prix baisser sur 12 mois (-1,4%).
Les primo-accédants représentent encore 32% des acheteurs
Malgré la hausse des prix généralisée à l’ensemble du territoire, les primo-accédants représentent encore 32% des acheteurs. Les secondo-accédants comptent pour 40% des acheteurs, les investisseurs 16% et les acheteurs de résidences secondaires 12%.
« Au total, ces acheteurs ont réalisé à mai 2017 plus de 900.000 transactions sur 12 mois, soit une hausse de +10% sur un an. La barre symbolique du million de transactions dans l’ancien est à portée de main », commente Sébastien de Lafond.
Le pouvoir d’achat immobilier des Français a été restauré
Au 1er septembre 2017, le pouvoir d’achat immobilier des Français a été restauré et a retrouvé son niveau de 2002 (+/- 70 m2). Ce gain de pouvoir d’achat est généralisé mais avec de grandes disparités. Il est souvent malmené dans les grandes villes dont les prix ont beaucoup augmenté depuis 18 mois. S’il est encore possible pour un ménage moyen d’acheter plus de 45 m2 à Marseille (58 m2), Toulouse, Nantes et Strasbourg (54 m2), Lille (52 m2), Montpellier (49 m2) et Lyon (47 m2), cela devient impossible à Bordeaux (40 m2), Nice (38 m2) et Paris (23 m2).
En Ile-de-France, seule la Grande Couronne (Seine-et-Marne et Essonne 87 m2, Val d’Oise 71 m2, Yvelines 63 m2) et la Seine-Saint-Denis (48 m2) sont au-dessus du niveau minimum pour un ménage. Le Val-de-Marne (44 m2), et les Hauts-de-Seine (37 m2) ne permettent pas aux ménages moyens d’acheter un logement adapté à leurs besoins.
Bordeaux est dans une situation particulière avec de très fortes hausses de prix, prisée par les investisseurs qui comptent pour plus d’un tiers des acquéreurs (investisseurs locatifs 34% soit plus du double de la moyenne nationale, investisseurs résidence secondaire 9%). « Les primo et secondo accédants sont, en quelque sorte « chassés » de la ville ce qui n’est pas sans poser de nombreux problèmes et susciter nombre d’inquiétudes pour l’avenir proche, l’attractivité de la ville et l’évolution du marché immobilier local », indique Sébastien de Lafond.
Les dynamiques du marché s’expliquent principalement par la faiblesse des taux d’intérêt
Cette embellie du marché est essentiellement due à des taux extrêmement bas. Après être passés de 2,50% à moins de 2% sur 20 ans entre septembre 2015 et mai 2016, ils sont restés en dessous de la barre des 2% en atteignant presque 1,50% en novembre 2016.
Le rebond des taux du début 2017 (passés de 1,6% à 1,9% en quelques mois) a accéléré les décisions d’achat de ménages qui ont rapidement compris que les prix montaient et qu’il leur fallait tirer rapidement parti de taux exceptionnellement bas.
« L’analyse de la situation macroéconomique nous pousse à envisager une certaine stabilité des taux autour de 2% à 20 ans. L’embellie économique générale devrait contribuer à améliorer la situation de l’emploi et donner à un plus grand nombre de ménages la solvabilité requise pour bénéficier de ces taux et donc accéder au marché. Même si le Gouvernement n’a pas encore annoncé en détail son « plan logement », les informations disponibles à ce jour nous confortent dans l’idée que les prochaines réformes ne devraient pas inverser la tendance de fond. En effet, la suppression de la taxe habitation pour 80% des ménages ainsi que l’annonce à venir d’un « choc de l’offre » (simplification des permis de construire, création d’un bail mobilité) devraient stimuler la demande. Le recentrage de l’assiette de l’ISF sur la propriété immobilière et la baisse des APL ne nous semblent pas de nature à peser sur la demande ni les prix. Nous envisageons une hausse des volumes de l’ordre de +5% et des prix d’environ +2% sur les 12 prochains mois », conclut Sébastien de Lafond, Président & Co-fondateur de Meilleursagents.com.
