Le marché immobilier neuf traverse une crise sans précédent. Selon les chiffres de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), la chute des ventes, des mises en chantier et des autorisations de construction en 2024 confirment une tendance inquiétante. Malgré une inflation contenue et une légère baisse des taux d’intérêt, le secteur peine à se redresser. Entre restrictions administratives, désengagement des investisseurs et hausse des coûts de construction, les acteurs du marché s’interrogent : comment relancer l’offre de logements neufs en France ?
Sommaire :
- Le marché immobilier neuf en chute libre
- Les mises en vente et les autorisations en forte baisse
- Une demande en berne malgré des taux d’intérêt plus attractifs
- L’évolution des prix : une stabilisation en trompe-l’œil
- Les perspectives du marché immobilier neuf pour 2025
Le marché immobilier neuf en chute libre
L’année 2024 marque un tournant pour le marché immobilier neuf en France. Selon les chiffres de la FPI, la crise s’est amplifiée avec une baisse significative des ventes et des mises en chantier. Les réservations de logements neufs ont chuté de 5,8 % sur un an. Elles atteignent ainsi un niveau historiquement bas sous la barre des 100 000 transactions.
En parallèle, les investisseurs institutionnels se sont progressivement retirés du marché, rendant l’écosystème plus fragile. Les ventes en bloc, qui concernent notamment les bailleurs sociaux et les acteurs du logement intermédiaire, ont enregistré une chute de 9,7 %. Or, ce désengagement a des conséquences directes sur l’ensemble du secteur. Puisque l’on observe moins de financements pour les projets, des chantiers retardés, voire annulés, et une raréfaction progressive de l’offre de logements neufs.
Évolution des ventes de logements neufs (2018-2024)
Ce déclin, amorcé en 2020, s’accélère. Alors que les années précédentes avaient bénéficié d’un certain rebond post-pandémie, 2024 signe une nouvelle étape de la crise du logement neuf.
Les mises en vente et les autorisations en forte baisse
L’un des facteurs majeurs expliquant la crise du marché immobilier neuf est la diminution drastique des mises en vente. En 2024, celles-ci ont chuté de 30,6 %, atteignant seulement 50 589 logements disponibles. Cette contraction s’explique principalement par une frilosité accrue des promoteurs, qui, face à un marché en perte de vitesse, choisissent de reporter leurs projets.
Par ailleurs, les autorisations de construction suivent la même tendance négative. En un an, elles ont reculé de 8,1 %, avec une baisse encore plus marquée pour les logements collectifs (-14,3 %). En outre, ce phénomène contribue directement à l’amplification de la crise du marché de l’immobilier neuf.
Selon Didier Bellier-Ganière, délégué général de la FPI : « La disparition progressive de l’offre neuve collective ne fait qu’aggraver la pénurie de logements, notamment dans les zones tendues. »
Cette situation préoccupante signifie qu’à court terme, même si la demande venait à repartir, l’offre ne pourrait pas répondre aux besoins.
Une demande en berne malgré des taux d’intérêt plus attractifs
Pourtant, les taux d’intérêt ont connu une légère baisse en 2024, avec un taux moyen des crédits immobiliers descendant à 3,38 %. Mais, cela n’a pas suffi à relancer la demande. La confiance des ménages reste fragile, et la fin progressive du dispositif Pinel n’a pas favorisé l’investissement locatif.
Les ventes aux investisseurs particuliers ont ainsi chuté de 11,7 %, tandis que celles aux propriétaires occupants ont stagné (+0,7 %). En clair, même si les conditions de financement sont plus favorables qu’en 2023, l’incertitude économique et l’absence de mesures incitatives ont freiné la demande.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes :
Le marché immobilier neuf se retrouve donc dans une impasse. D’un côté, une offre qui se raréfie, et de l’autre, une demande qui peine à redémarrer.
L’évolution des prix : une stabilisation en trompe-l’œil
Si le volume des transactions s’effondre, qu’en est-il des prix des logements neufs ? Contrairement à l’immobilier ancien, qui a enregistré une baisse notable en 2024, les prix du neuf sont restés relativement stables. En moyenne, ils se situent autour de 4 960 €/m² en France, avec des disparités notables selon les régions.
Prix moyen des logements collectifs neufs (hors parking, en €/m²)
Cette apparente stabilité masque toutefois des réalités contrastées. En Île-de-France, les prix sont quasi inchangés, bien qu’ils aient amorcé une légère correction après avoir atteint un pic en 2023. En revanche, certaines métropoles connaissent des baisses plus marquées. C’est notamment le cas de Brest (-13,7 %), Grenoble (-11,4 %) et Annecy (-8,9 %).
Pourquoi les prix ne baissent-ils pas davantage ?
Contrairement au marché de l’ancien, où les vendeurs individuels peuvent ajuster leurs prix à la baisse pour trouver preneur, le neuf est soumis à des contraintes plus rigides. Les coûts de construction restent élevés, en raison de l’augmentation des matières premières et des normes environnementales strictes.
« La formation des prix des logements neufs ne peut pas conduire à une baisse comparable à celle de l’ancien. Les promoteurs ne peuvent pas vendre à perte, et le coût des matériaux reste un frein à toute correction majeure des prix. » – Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI).
Par ailleurs, le recul des mises en chantier et des mises en vente réduit l’offre de logements neufs disponibles. Cette raréfaction contribue à maintenir des prix élevés. Et, cela, surtout dans les zones où la demande reste soutenue malgré la conjoncture défavorable.
Dans ce contexte, la question demeure : si la crise persiste, les promoteurs seront-ils contraints d’abaisser leurs prix pour relancer les ventes ? Pour l’instant, l’équilibre semble précaire, mais la tendance de 2025 pourrait être plus marquée à la baisse si le marché ne retrouve pas de dynamique.
Les perspectives du marché immobilier neuf pour 2025
Face à cette situation, plusieurs pistes sont envisagées pour tenter de redynamiser le marché en 2025. Parmi elles, le renforcement du prêt à taux zéro (PTZ) pourrait jouer un rôle clé pour stimuler l’accession à la propriété. De même, une simplification des procédures d’autorisation de construction accélérerait la mise sur le marché de nouveaux projets.
Cependant, la reprise ne pourra être assurée sans un soutien plus marqué aux investisseurs institutionnels. En effet, leur retrait massif du marché en 2024 a eu des conséquences directes sur la disponibilité des logements.
« Si nous voulons éviter une crise du logement plus grave encore, il faut impérativement relancer l’investissement locatif et stimuler l’offre de logements neufs », souligne Pascal Boulanger, président de la FPI.
En conclusion, si aucune mesure forte n’est adoptée, la crise du marché immobilier neuf risque de s’aggraver en 2025, avec des répercussions importantes sur l’ensemble du secteur.
