Le marché immobilier du Grand Paris résiste, mais sans élan. Les Notaires du Grand Paris publient leurs statistiques trimestrielles sur la conjoncture immobilière en Île-de-France. Volumes en légère contraction, prix globalement stabilisés, perspectives assombries par les tensions géopolitiques : le marché francilien avance en dents de scie. La reprise amorcée en 2025 se confirme, mais elle demeure extrêmement fragile. Quels signaux retenir ? Quelles perspectives pour les prochains trimestres ?
Sommaire :
- Le marché immobilier du Grand Paris résiste-t-il vraiment au T1 2026 ?
- Quels prix pour les appartements anciens en Île-de-France ?
- Le marché des maisons : une autre dynamique territoriale ?
- Quelles perspectives pour le marché immobilier du Grand Paris en 2026 ?
À retenir – Marché immobilier du Grand Paris au T1 2026
- Au T1 2026, 29 130 logements anciens ont été vendus en Île-de-France, soit -3 % sur un an.
- Les appartements anciens s’établissent à 6 170 €/m² en région et à 9 600 €/m² à Paris.
- Les maisons anciennes affichent un prix moyen de 323 700 € en Île-de-France, quasi stable.
- L’investissement locatif est absent des transactions ; seules les résidences principales s’achètent.
- Les tensions géopolitiques et le risque inflationniste assombrissent les perspectives pour 2026.
Le marché immobilier du Grand Paris résiste-t-il vraiment au T1 2026 ?
Des volumes en légère baisse, mais une tendance de fond positive
Au premier trimestre 2026, le marché francilien enregistre 29 130 ventes de logements anciens en Île-de-France. Ce chiffre recule de 3 % sur un an. En apparence, ce recul semble préoccupant. En réalité, un effet de base défavorable l’explique en grande partie.
Le premier trimestre 2025 avait en effet été artificiellement dopé par l’anticipation de la hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Plusieurs départements franciliens appliquaient cette hausse dès le 1er avril 2025. Les acquéreurs avaient donc anticipé leurs achats, ce qui avait gonflé ponctuellement les volumes.
Des disparités territoriales marquées entre Paris et la Grande Couronne
Le marché du Grand Paris n’est pas homogène. Les volumes de ventes évoluent très différemment selon les zones géographiques.
À Paris, les ventes d’appartements anciens chutent de -13 % en un an. La capitale avait enregistré une activité exceptionnellement soutenue au T1 2025 sous l’effet de l’anticipation des DMTO. La comparaison s’avère ainsi particulièrement défavorable. Au total, 6 630 logements anciens ont changé de main dans la capitale au T1 2026.
En Grande Couronne, la dynamique est inverse. Les volumes progressent de +2 % en un an, portés notamment par le marché des maisons (+4 %). Cette progression traduit l’intérêt durable des acquéreurs pour les secteurs périphériques, plus accessibles financièrement.
En Petite Couronne, les volumes reculent légèrement (-1 % en un an). Les situations restent néanmoins très contrastées selon les départements : le Val-de-Marne résiste mieux que la Seine-Saint-Denis ou les Hauts-de-Seine.
Appartements anciens et maisons : deux marchés aux dynamiques opposées
Le marché des appartements anciens recule de -5 % à l’échelle régionale, avec 20 970 ventes au T1 2026. Pourtant, ce chiffre reste supérieur de 20 % à celui du T1 2024. Le chemin parcouru depuis le creux du marché est ainsi bien réel.
En revanche, les maisons anciennes affichent une progression de +2 % en un an, avec 8 160 ventes. La demande pour les biens avec espace extérieur reste soutenue dans les couronnes périphériques. Autrement dit, la fragmentation du marché francilien s’accentue : la capitale subit une pression à la baisse tandis que les couronnes restent plus dynamiques.
Par ailleurs, les notaires décrivent un marché en « dents de scie ». Chaque événement économique ou géopolitique semble capable d’enrayer la dynamique de reprise. L’investissement locatif est quasi absent des transactions. Le dispositif JEANBRUN, nouveau mécanisme de soutien à l’investissement locatif, n’a pas encore produit d’effet mesurable sur le marché.
Quels prix pour les appartements anciens en Île-de-France ?
Une stabilisation des prix confirmée à l’échelle régionale
Les prix des appartements anciens atteignent 6 170 €/m² en Île-de-France au T1 2026, en hausse de +1 % sur un an. Cette progression modérée traduit une normalisation des prix. Il ne s’agit pas d’un retour à la hausse marquée observée avant 2022. En effet, les prix oscillent entre 6 100 € et 6 200 €/m² depuis plus de deux ans. La stabilisation est donc durable.
À Paris, le prix moyen des appartements anciens se stabilise à 9 600 €/m². Ce niveau est identique depuis le 4e trimestre 2025. Les projections issues des avant-contrats anticipent une légère progression de +0,4 % en 3 mois au 2e trimestre 2026. Le marché parisien marque ainsi une pause, sans correction brutale.
Des écarts considérables selon les arrondissements parisiens
À l’intérieur même de Paris, les disparités de prix sont spectaculaires. Les prix au m² standardisés s’échelonnent entre 7 530 €/m² dans le 19e arrondissement et 14 060 €/m² dans le 6e. L’écart atteint un rapport de 1 à 1,87.
Les évolutions annuelles sont tout aussi hétérogènes. Elles varient de -6,9 % dans le 8e arrondissement à +5,9 % dans le 6e en un an. Les arrondissements centraux et les secteurs les plus prisés — 5e, 6e, 7e — enregistrent les hausses les plus marquées. En revanche, le 8e arrondissement, davantage orienté vers les bureaux, subit une correction sensible.
Des prix en légère hausse dans tous les départements de banlieue
En Petite Couronne, les prix des appartements anciens progressent de +1,3 % en un an pour atteindre 4 960 €/m². Les Hauts-de-Seine affichent la hausse la plus marquée (+1,7 %). Le Val-de-Marne, en revanche, progresse plus modestement (+0,4 %).
En Grande Couronne, les prix restent nettement plus accessibles. La Seine-et-Marne affiche 2 810 €/m² (+1,2 % en un an), les Yvelines 4 050 €/m² (+1,0 %) et l’Essonne 2 810 €/m² (+0,6 %). Néanmoins, les avant-contrats anticipent une légère érosion des prix au 2e trimestre 2026 dans la plupart des départements franciliens. Paris fait exception : une progression de +1,5 % en un an y est attendue.
Le marché des maisons : une autre dynamique territoriale ?
Des prix stables au T1 2026, une légère baisse attendue au T2
Les maisons anciennes s’échangent en moyenne à 323 700 € en Île-de-France au T1 2026. Ce prix recule de 0,4 % sur un an. En apparence, la situation semble stable. Pourtant, cette quasi-stabilité masque des disparités importantes selon les secteurs. D’après les avant-contrats, les prix des maisons devraient baisser au 2e trimestre 2026. La correction attendue atteint -1,1 % en trois mois à l’échelle régionale.
Les évolutions annuelles varient de -1,6 % dans les Yvelines à +0,4 % dans le Val-de-Marne. La Seine-et-Marne reste le département le plus abordable, avec un prix moyen de 251 500 €. Elle affiche par ailleurs une quasi-stabilité (+0,2 % en un an).
Des baisses attendues dans tous les départements au T2 2026
Les avant-contrats signalent des baisses de prix dans tous les départements au 2e trimestre 2026. L’amplitude est plus marquée que pour les appartements. La correction prévue varie de -0,3 % dans le Val-d’Oise à -2,6 % en Seine-Saint-Denis.
En Petite Couronne, les Hauts-de-Seine forment un marché à part entière. Le prix moyen des maisons y atteint 635 200 €, de loin le plus élevé de la région. Pourtant, leur valeur recule de 0,8 % en un an. Ce repli traduit un ajustement en cours dans ce secteur premium.
Quelles perspectives pour le marché immobilier du Grand Paris en 2026 ?
Un marché durablement fragilisé par les incertitudes géopolitiques
Les perspectives semblaient optimistes en début d’année 2026. Elles se sont pourtant considérablement assombries depuis mars. Les tensions géopolitiques internationales, notamment au Moyen-Orient, pèsent lourdement sur les anticipations économiques. Le marché immobilier du Grand Paris apparaît ainsi extrêmement sensible aux aléas économiques et géopolitiques.
Plusieurs facteurs d’inquiétude s’accumulent pour les prochains mois. Le retour attendu de l’inflation constitue un risque majeur. Une remontée des taux d’intérêt — scénario de moins en moins improbable — viendrait comprimer le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Elle renchérirait en outre le coût du crédit. Dès lors, les acteurs du marché peinent à se projeter au-delà du trimestre en cours.
Un afflux de biens à vendre symptomatique de l’attentisme
Cette incertitude produit un effet paradoxal. On observe en effet un afflux de biens mis en vente par anticipation. Certains propriétaires choisissent de vendre avant un éventuel nouveau blocage du marché. L’offre augmente ainsi dans un contexte où la demande reste fragile. Cet attentisme généralisé renforce le sentiment d’un marché qui avance à reculons.
Les professionnels du marché anticipent désormais un marché durablement ralenti au moins jusqu’en 2027.
Élodie Fremont, présidente de la commission des statistiques immobilières et notaire à Paris, résume ainsi la situation : « Malgré un contexte morose pour nos clients, le marché immobilier, jugé poussif par les observateurs, continue sa lente remontée avec des volumes en légère hausse et des prix stables. »
Les fondamentaux du marché plaident pour une correction mesurée
Pourtant, plusieurs éléments limitent le risque d’une correction brutale. Le marché immobilier du Grand Paris bénéficie d’une demande structurellement solide. La forte densité de population, l’attractivité économique et internationale de la métropole parisienne, ainsi que la faible vacance locative soutiennent les prix. En outre, la normalisation engagée depuis 2022 a déjà largement absorbé les excès de la période post-Covid.
Par ailleurs, les conditions de crédit restent historiquement favorables comparées aux pics de 2023-2024. Le pouvoir d’achat immobilier des ménages franciliens s’est ainsi partiellement reconstitué. Néanmoins, ces fondamentaux positifs ne suffisent pas à dissiper l’attentisme généralisé. En conséquence, les perspectives demeurent très prudentes pour les prochains trimestres.
