Travaux mal organisés, votes refusés en assemblée générale, dépassements de budget… Les copropriétés font souvent les mêmes erreurs. Elles sollicitent un maître d’œuvre trop tard, quand le projet est déjà mal engagé. Pourtant, ce professionnel peut transformer un chantier chaotique en réussite collective. Quand faut-il l’appeler ? Pour quels travaux ? Et surtout, quel est son véritable apport ? Nicolas Boullanger, président de Néologia et expert en rénovation des immeubles collectifs, répond à ces questions dans ce nouvel épisode d’Allô l’Expert. Il déconstruit une idée reçue tenace : non, le maître d’œuvre en copropriété n’est pas un surcoût, mais un investissement rentable.
Sommaire :
- Quand faire appel à un maître d’œuvre en copropriété ?
- Pour quels travaux solliciter un maître d’œuvre en copropriété ?
- Quelle est la valeur ajoutée du maître d’œuvre en copropriété ?
- Le maître d’œuvre en copropriété : un investissement rentable
Quand faire appel à un maître d’œuvre en copropriété ?
Intervenir dès la réflexion sur les travaux
Les copropriétés commettent souvent la même erreur. En effet, elles contactent un maître d’œuvre en copropriété trop tardivement. Le projet est alors déjà bien avancé. Parfois, elles ont même déjà sélectionné les entreprises.
Or, Nicolas Boullanger, président de Néologia, se montre catégorique sur ce point : « Le bon moment, c’est le plus tôt possible. Dès que la copropriété commence à réfléchir à des travaux, il est pertinent de faire appel à un maître d’œuvre. »
Cette intervention précoce offre plusieurs avantages. D’abord, le professionnel analyse l’existant avec précision. Ensuite, il identifie l’état réel du bâtiment. Il repère également les pathologies et les points faibles. Enfin, il évalue les contraintes techniques. Grâce à cette expertise, il aide la copropriété à organiser les travaux. Il définit aussi les priorités.
Un accompagnement continu avec le plan pluriannuel de travaux
Chez Néologia, un pilote de chantier accompagne la copropriété dès le départ. Il intervient notamment lors de la phase de diagnostic. Pour cela, il s’appuie sur le plan pluriannuel de travaux (PPT). Cet outil présente plusieurs atouts. Il permet d’identifier les pathologies dès leur apparition et d’anticiper les désordres. Dans le même temps, il structure un programme de travaux lisible et détaillé, tout en évaluant les budgets prévisionnels. La copropriété bénéficie ainsi d’une véritable feuille de route pluriannuelle.
À noter que la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a rendu le PPT obligatoire. Cette obligation concerne les copropriétés de plus de 15 ans. Concrètement, le document doit s’appuyer sur un diagnostic technique global (DTG) ou un DPE collectif. Il liste les travaux nécessaires sur 10 ans. Il estime également leur coût. Dans ce contexte, le maître d’œuvre en copropriété joue un rôle clé. Il participe à l’élaboration du PPT. Il assure aussi sa mise en œuvre.
Pour quels travaux solliciter un maître d’œuvre en copropriété ?
Le maître d’œuvre en copropriété intervient sur tous les types de travaux.
Nicolas Boullanger le confirme : « Que ce soit une rénovation énergétique, traiter une pathologie, faire une maintenance ou un entretien général, le maître d’œuvre peut vraiment intervenir sur tout type de travaux. »
Son champ d’action couvre de nombreux domaines. Il gère notamment la rénovation des façades. Il supervise aussi la réfection de la couverture. De plus, il pilote la rénovation des halls d’immeuble. Il coordonne également les travaux d’isolation thermique. En somme, il assure la cohérence de l’ensemble des interventions.
Par ailleurs, les chiffres soulignent l’urgence de rénover le parc immobilier. Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), 5,2 millions de logements collectifs portent les étiquettes F ou G. Ce sont donc des passoires thermiques. La rénovation énergétique des copropriétés représente ainsi un enjeu majeur.
De surcroît, le maître d’œuvre facilite l’accès aux aides financières. Il accompagne les copropriétés dans leurs demandes auprès de MaPrimeRénov’ Copropriété. Ce dispositif peut financer jusqu’à 75% des travaux pour les copropriétés fragiles.
Quelle est la valeur ajoutée du maître d’œuvre en copropriété ?
Éviter les travaux fragmentés et mal organisés
Sans maître d’œuvre, les copropriétés sollicitent souvent des artisans en direct. Toutefois, cette approche présente des risques. Les travaux deviennent fragmentés. Ils manquent de coordination. Les résultats s’en ressentent. À l’inverse, le maître d’œuvre en copropriété apporte sa connaissance technique du bâtiment. Il définit un programme cohérent. Il optimise également les interventions.
Faciliter les votes en assemblée générale
Nicolas Boullanger pointe un problème récurrent : « La plupart des votes de travaux refusés, ce n’est pas parce que les copropriétaires sont opposés aux travaux. C’est parce que l’approche est mal organisée, mal expliquée, et la projection est compliquée. »
Le maître d’œuvre apporte une réponse opérationnelle en structurant le dossier avec méthode. Il fournit des estimations lisibles et construit un calendrier crédible. Ce cadre clarifié permet aux copropriétaires de mieux appréhender le projet et de se prononcer en toute connaissance de cause.
Garantir le prix et anticiper les imprévus
Dès le vote en assemblée générale, le maître d’œuvre planifie l’opération. Il fournit une estimation garantie du projet. Nicolas Boullanger insiste sur ce point : « C’est un prix qui va être garanti. »
Cette garantie rassure particulièrement les copropriétaires. En effet, le contexte économique pèse sur les budgets. Selon la Fédération française du bâtiment (FFB), les prix des matériaux de construction ont augmenté de 25% entre 2021 et 2023. Face à cette inflation, le maître d’œuvre en copropriété sécurise le budget. Il négocie avec les entreprises. Il anticipe aussi les aléas.
Sa relation directe avec les professionnels du bâtiment constitue un atout supplémentaire. Nicolas Boullanger précise : « On va pouvoir anticiper les points plutôt techniques en amont et optimiser financièrement ou techniquement le dossier pour palier aux imprévus. »
Autrement dit, le maître d’œuvre optimise le dossier en amont. Il limite ainsi les imprévus. Il maîtrise les coûts.
Le maître d’œuvre en copropriété : un investissement rentable
Nicolas Boullanger conclut sur un point essentiel : « Contrairement aux idées reçues, l’accompagnement d’un maître d’œuvre, ce n’est pas un surcoût. Ce n’est pas une dépense de confort. C’est vraiment une clé pour la réussite de votre projet. »
Certes, les honoraires d’un maître d’œuvre représentent un coût. Ils s’élèvent généralement entre 8 % et 15% du montant des travaux. Cependant, plusieurs économies compensent cette dépense. D’une part, le professionnel négocie mieux les devis. D’autre part, il réduit les risques de malfaçons. Enfin, il optimise l’accès aux aides financières.
Sur les projets de gros volume, le retour sur investissement est évident. Nicolas Boullanger l’affirme : « Les honoraires d’un maître d’œuvre sont largement remboursés. »
En définitive, le maître d’œuvre en copropriété sécurise le chantier. Il protège les finances de la copropriété. Il constitue un partenaire stratégique pour réussir la transition énergétique des immeubles collectifs.
