Louer un droit de jouissance privative doit figurer sur le bail

Louer un droit de jouissance privative doit figurer sur le bail

Un arrêt du 23 septembre 2021 rappelle que le transfert d’un droit de jouissance privative au locataire n’est pas automatique. En l’occurrence, il s’agit de parties communes attachées au lot de copropriété. La jouissance exclusive d’une cour située à l’arrière du bâtiment dépend de la volonté du bailleur. Celui-ci peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot.

De l’indépendance d’un droit de jouissance sur une cour commune

Dans cette affaire, un bailleur loue un local à usage de pharmacie dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le bail fait mention de la jouissance exclusive d’une cour, partie commune, située à l’arrière du bâtiment. Cette situation convient parfaitement aux parties signataires du présent bail. Puisque cette situation est celle établie lors de la signature du bail le 26 mars 1974 soit 34 ans auparavant.

Inscription NL MI 728×150
Salon de la Copro
URMET 2020 – Bannière 1
Solucop 2021

De l’indépendance d’un droit de la jouissance privative sur une cour commune

 

Alors pourquoi cela devrait-il changer ? Le problème provient d’un dispositif installé en décembre 2013. De fait, le locataire plaignant ne peut plus stationner son véhicule dans la cour. De sorte qu’il ne dispose plus du droit de jouissance privative qu’il pensait établi.

C’est pourquoi, le 11 décembre 2014, le locataire assigne son Bailleur. De cette façon, il pense pouvoir récupérer la clef du dispositif. En outre, il demande le paiement de dommages et intérêts.

Les moyens du demandeur

En l’espèce, le locataire considère que l’accord du bailleur en la matière serait tacite. Ainsi, le silence gardé pendant plusieurs années vaudrait acceptation. De surcroît, ce silence aurait débuté dès les négociations commerciales préalables à la signature du bail.

Par ailleurs, la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose, dans son article 6-3, que « le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché ». Ce qui signifierait une indissociabilité lors de la mise en location du lot. Or, ces moyens sont rejetés.

La signature du bail, éléments déterminant de l’affectation du droit de jouissance privative

En effet, la Cour de cassation confirme la décision du juge du fonds rendue dans un arrêt du 19 mars 2020 par la cour d’appel de Versailles (12e chambre). Précisément, elle rejette le pourvoi en cassation de la demanderesse, la Pharmacie 2000 (Cass. 3e civ., 23 sept. 2021, n° 20-18.901, FS-B).

Seul le bail pouvait conférer au locataire ce droit de jouissance privative sur la cour de l’immeuble. Or, les termes du bail étaient clairs. Le Bailleur ne souhaitait pas conférer à son locataire son droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot.

Un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot.

De sorte que les moyens du demandeur ne pouvaient donc pas être fondés, en l’absence d’un accord exprès écrit sur l’utilisation de la cour de l’immeuble.

Arrêt n° 669 du 23 septembre 2021 (20-18.901) – Cour de cassation – Troisième chambre civile – ECLI:FR:CCAS:2021:C300669

Guide des Pros 2021 (728×150)
Boutique en ligne – nouveauté vidéo et support (728×150)
Jurisprudences 2020 728×150
Inscription Ateliers juridiques 2021 – 2022 (728×150)