Le projet de la loi ELAN, et plus particulièrement de son article 60, autorise le Gouvernement à légiférer par ordonnance. D’une part pour codifier le droit de la copropriété. D’autre part, pour revoir les règles de gouvernance des copropriétés. Éclairage et précisions par le cabinet d’avocats Seban & Associés.
Simplifier le droit applicable en matière de copropriété
À l’heure actuelle, le socle du droit de la copropriété repose sur la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Celle-ci fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, depuis lors, ce droit de la copropriété a connu une inflation législative importante. En effet, de nouveaux textes n’ont cessé d’être publiés et d’être intégrés dans divers codes. Ainsi, le droit applicable est devenu d’une extrême complexité. De plus, à cette inflation normative s’est également ajoutée une jurisprudence extrêmement dense.
C’est pourquoi, l’article 60 du projet de loi ELAN autorise le Gouvernement à légiférer par ordonnance. Cela pour codifier le droit de la copropriété. Cette mesure vise à proposer un texte plus simple, clair et accessible. De plus, il sera garant de sécurité juridique. De ce fait, le code de la copropriété destiné au public et aux praticiens contiendrait en son sein l’ensemble des dispositions spécifiques légales, règlementaires et jurisprudentielles applicable à la matière.
Il est prévu de réécrire les articles trop longs et de les simplifier. Par ailleurs, il conviendra de supprimer certains textes sans intérêt pratique. Il faudra aussi de regrouper certains thèmes par l’adoption d’un plan rigoureux et problématisé. En outre, des définitions claires et précises de notions clefs, telles que « lot », « syndicat de copropriété », « syndic » ou encore « conseil syndical », seront proposées.
Volonté d’« individualiser » le droit applicable aux copropriétés
Le droit de la copropriété est devenu un droit vieillissant. En effet, il est peu adapté aux besoins sociétaux actuels. On peut regrouper les copropriétés en trois grands types, à savoir, les petites, les moyennes et les grandes.
Selon les dernières données tirées du registre des copropriétés, la répartition des copropriétés en France est la suivante : 2% des copropriétés comportent plus de 200 lots principaux ; 23% des copropriétés comportent entre 50 et 199 lots principaux ; 75% des copropriétés comportent moins de 50 lots principaux.
Or, il n’existe qu’un droit de la copropriété applicable à toutes les copropriétés sans exception. Alors même que leurs besoins sont différents. C’est pourquoi l’article 60 du projet de loi ELAN prévoit des aménagements et des assouplissements. Cela notamment en tenant compte de la diversité des copropriétés et de leur taille.
Ainsi, la loi prévoit des mesures pour les petites copropriétés. il est prévu de réfléchir à des mesures telles que la dispense de syndic et/ou de conseil syndical. Par ailleurs, l’assouplissement des règles de convocations et de tenue des assemblées générales est envisagé. Il est également proposé la simplification de la procédure relative aux actions en paiement de la quote-part des parties communes engagées contre les copropriétaires ou encore du recours simplifié au syndicat coopératif.
Concernant les grandes copropriétés, il est donné la possibilité d’opter pour un régime d’administration spécifique. Celui-ci pourrait se traduire par des délégations de pouvoirs données à un conseil syndical renforcé, sous le contrôle de l’assemblée générale des copropriétaires. Cela tout en instaurant l’intervention d’organes externes, spécialement pour vérifier les comptes.
Loi ELAN : Simplifier les règles concernant les AG
Plus généralement, la loi ELAN a prévu de simplifier les règles relatives à la tenue des assemblées générales. Il est ainsi envisagé la possibilité d’adresser certaines notifications sur l’extranet de la copropriété. Ou encore de faciliter le régime des procurations et d’autoriser le vote par correspondance, ainsi que le recours à la visioconférence.
Enfin, la loi ELAN a également prévu de diminuer progressivement les seuils de majorités requis. En effet, cela va permettre de faciliter la prise de décision en matière de travaux par l’assemblée générale. Cette mesure permettra ainsi de prévenir la dégradation des copropriétés et de favoriser les économies d’énergie.
Ce nouveau code de la copropriété doit être publié dans un délai maximum de 24 mois. Cela a compté de l’entrée en vigueur de la loi.
Auteurs : Claire-Marie Dubois Avocat Associé, Céline Lherminier Avocat Associé et Arthur Gayet Avocat sénior et Manon Boinet élève avocat.
