Loi ELAN : Que va-t-elle changer pour les copropriétés ?

Loi Elan et copropriété
Nouvelles règles pour le vote en copropriété.

La loi ELAN définitivement adoptée le 16 octobre 2018 apporte de nombreuses modifications en matière de copropriété. Cette réforme permettra-t-elle aux professionnels de réinventer leurs métiers et pour les copropriétaires de mettre en place de nouvelles pratiques et expérimentations ?

 

Redéfinition des parties communes spéciales ou à jouissance privative

 

A présent, toute partie commune affectée à l’usage et à l’utilité d’un groupe de copropriétaires doit nécessairement être propriété indivise de ces derniers. L’existence de parties communes spéciales et/ou de parties communes à jouissance privative doit être expressément mentionnée dans le règlement de copropriété.

Il ne peut y avoir de parties communes spéciales en l’absence de charges spéciales et réciproquement.

Aussi, les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Dans ce dernier cas, seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes, sauf atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des copropriétaires.

Par ailleurs, les parties communes à jouissance privative sont définies par la loi ELAN comme étant affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot mais appartenant indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché, il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

 

Transmissions des documents par le syndic aux copropriétaires

 

Un décret viendra fixer les modalités et le montant d’une pénalité de retard lorsque le syndic tarde à fournir des documents réclamés par le conseil syndical. Celle-ci sera due par jour après un mois de retard, et sera prélevée sur les honoraires du syndic.

De même, alors que la loi ALUR avait institué l’obligation de mettre à disposition des copropriétaires un Extranet mais sans plus de précision à propos des informations à diffuser. La loi Elan revient sur cette mesure et prévoit qu’un décret viendra énumérer la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne via cet espace sécurisé.

En matière de procédures, la loi Elan étend les possibilités du syndic de saisir le président du Tribunal de grande instance en référé à toutes les sommes dues par les copropriétaires, sauf au titre du fonds de travaux. Le délai de prescription pour les actions personnelles entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat est abaissée à 5 ans.

Les professionnels font le service après-vente de la loi ELAN. L’UNIS incite à la vigilance d’autant qu’en cas de non-respect, de nombreuses sanctions ont été prévues.

Christophe TANAY, Président de l’UNIS.

 

Nouvelles règles affectant les assemblées générales

 

Le nombre de voix maximale qu’un mandataire dotée de plus de trois pouvoirs peut détenir est porté à 10%. Tout mandataire peut à son tour déléguer son mandat. Chaque époux peut recevoir personnellement des délégations de vote.

La loi Elan redéfinit également les interdictions de délégation et de présidence de l’assemblée pour le syndic, son conjoint, leurs ascendants et descendants, leurs préposés, les ascendants et descendants de leurs préposés.

Lorsque le syndic reçoit des pouvoirs en blanc signés mais sans consigne ou mandataire désigné, il ne peut pas se les approprier ou les remettre à un mandataire de son choix.

Les copropriétaires vont pouvoir participer aux assemblées générales par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Si cette disposition va bien dans le sens de l’innovation, il faudra rester vigilant sur les modalités pratiques qui seront définies dans un décret à venir.

Nous devons être attentifs à ce qui sera obligatoire ou facultatif mai aussi à la détermination du lieu « réputé » de la réunion puisque la loi impose un lieu. L’expérience douloureuse de la lettre recommandée électronique nous impose la plus grande prudence lorsqu’il s’agira de réglementer la visio-conférence en assemblée générale pour éviter des frais, des recours et des mécontentements…

Christophe TANAY

La loi ELAN va donc permettre le vote par correspondance avant la tenue de l’assemblée. Ce vote à distance sera assuré par un formulaire, qui ne pourra être pris en compte s’il ne donne aucun sens de vote précis ou porte sur une résolution ayant changé substantiellement au cours de l’assemblée. Les modalités de participation à distance aux assemblées générales seront précisées par décret.

L’UNIS sera particulièrement attentive à la traduction par le décret, de la mention législative « résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle ». Le sens du vote par procuration peut évoluer alors que le copropriétaire concerné n’y assiste pas !

On a voulu remédier à l’absentéisme mais l’on va créer un nid à contentieux. Il convient de clarifier cet article dans l’ordonnance à venir.

Christophe TANAY

A signaler également, la loi Elan réduit à un mois le délai de notification du procès-verbal d’assemblée générale aux opposants et défaillants.

 

Accès aux parties communes

 

L’autorisation permanente d’accès aux parties communes de la copropriété dont bénéficient la police nationale et la gendarmerie est étendue à la police municipale et aux agents assermentés du service municipal ou départemental du logement.

Les huissiers de justice pourront avoir accès aux boites aux lettres dans la même mesure que les services postaux.

Est-ce que ces évolutions vont nous permettre de mieux vivre la copropriété ? L’avenir nous le dira ! Ce qui est certain c’est que les copropriétaires souhaitent avoir un accès plus direct à leur syndic et un service toujours plus personnalisé. Les outils numériques peuvent y contribuer en partie mais le syndic doit pouvoir garantir un ensemble de compétences techniques, juridiques, financières et sociales…