Logement : Quels sont les changements induits par le numérique ?

Logement : Quels sont les changements induits par le numérique ?
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France-Stratégie met en ligne un rapport intitulé : « La révolution numérique et le marché du logement ». Ce rapport analyse les changements induits par le numérique dans le logement et formule onze recommandations d’adaptation aux nouvelles pratiques qui nourriront une réflexion interministérielle sur le sujet.

Afin de prendre la pleine mesure de l’impact de la révolution numérique dans le domaine du logement, le Gouvernement a demandé en février 2016 à Bernard Vorms, en tant que personnalité qualifiée, avec le concours de France Stratégie, de rédiger un rapport sur les évolutions du secteur et de faire des propositions visant à aider les acteurs du logement à saisir ces nouvelles opportunités pour renforcer leur efficacité, pour affronter la concurrence internationale et pour améliorer l’action publique en matière de logement.

 

De nouveaux usages et modalités d’occupation des logements

Chez les citoyens, le souci de l’usage gagne du terrain sur le désir de possession. Si l’hébergement temporaire ou l’échange d’appartements n’est pas nouveau, l’internet a permis le développement de ces pratiques qui étaient jusque-là anecdotiques.


Les plateformes permettent d’améliorer l’occupation du parc dans les zones les plus tendues
. Cependant, elles sont aussi porteuses d’effets pervers : diminution du nombre de logements affectés à la location traditionnelle ; trouble de jouissance dans les immeubles d’habitation ; évasion fiscale ; concurrence déloyale avec l’industrie hôtelière. De plus, aujourd’hui les agences immobilières sont soumises à des obligations plus contraignantes que les plateformes.

 

De nouveaux outils au service des professionnels de la transaction immobilière

Au-delà de la publication des annonces en ligne, le numérique permet de proposer de nouveaux services aux clients et de changer leur façon de travailler. En France, la géolocalisation des biens reste entravée par la résistance des particuliers à signer des mandats exclusifs. Les visites virtuelles se développent très vite, même si les acheteurs restent attachés aux photographies classiques. Parmi les nouveaux services, on peut citer le « Push Agence », un service qui va notifier aux clients qui passent devant la vitrine d’une agence immobilière partenaire, des offres correspondant à leur recherche.

En matière d’outil d’estimation en ligne, MeilleursAgents.com a été l’un des premiers à proposer gratuitement un outil pour estimer son bien immobilier à partir des caractéristiques du bien, des bases notariales et d’agences partenaires. Aujourd’hui, cette pratique est largement répandue.

 

Une extension de l’offre des administrateurs de biens

Pour les administrateurs de biens, la révolution numérique s’est plutôt traduite par une extension de leurs offres à des clientèles qu’ils ne pouvaient jusque là pas servir par des moyens traditionnels. Certains operateurs peuvent désormais offrir un service d’appui à des copropriétés qui étaient trop petites pour financer un syndic intervenant de façon traditionnelle.


La mise en place des extranets de copropriété
permettent de mieux communiquer avec les copropriétaires. Ils informent sur les actions engagées : établissement des devis de réparation, mise en concurrence des prestataires, réception des travaux, relances, etc. Certains syndics proposent des outils interactifs comme l’accès aux comptes, suivi en temps réel de toutes les actions initiées par le syndic, possibilité de faire remonter des informations en signalant une fuite d’eau par exemple… Voire même un véritable réseau social de la copropriété.

Enfin, l’introduction de la maquette numérique et du Building Information Modeling (BIM) devrait transformer le métier d’administrateur de biens dans le secteur résidentiel, comme elle a commencé à le faire dans le secteur tertiaire. Le BIM permet en effet la conversion de l’actif physique immobilier en un modèle informatique, dans lequel se trouve réunie toute l’information technique nécessaire à sa construction, son entretien, ses réparations, et donc sa gestion.

 

La disparition de l’agent immobilier n’est pas à l’ordre du jour

A la différence d’autres activités, les professionnels de l’immobilier n’ont pas été marginalisés par la révolution numérique. La part des ventes réalisées par l’intermédiaire d’agents immobiliers n’a pas diminué. Leur rôle dans les transactions locatives de courte durée semble néanmoins avoir été touché avec le développement des plateformes de l’économie collaborative.

Des réformes sont nécessaires pour permettre aux professionnels en place, comme aux nouveaux acteurs, de tirer parti à armes égales des nouvelles technologies, sans courir le risque d’être en contradiction avec les textes juridiques existants. La dématérialisation des correspondances, des contrats et des différents actes de l’activité immobilière est encore limitée par la règlementation. Quant aux agents commerciaux qui travaillent selon un statut indépendant, il convient de leur offrir un statut qui les fasse bénéficier de certaines des protections qu’apporte le statut de salarié. L’uberisation des métiers de l’immobilier ne s’est pas produite, la marginalisation de l’agent n’est pas à l’ordre du jour.

 

La maitrise des données : un enjeu fondamental

La révolution numérique a transformé le jeu concurrentiel des données, de leur collecte, de leur appropriation et de leur accès d’une part, de leur utilisation et de leur commercialisation d’autre part. La concurrence sur le marché immobilier s’est toujours jouée sur la maîtrise de l’information, qu’il s’agisse de la connaissance des biens à vendre ou à louer, de leurs prix et de leurs caractéristiques, de l’identification des candidats à l’achat ou à la location, des conditions des transactions. Cependant la révolution numérique a progressivement élargi le champ des données collectées, facilité leur accès, modifié leurs conditions de traitement et d’utilisation, mais la transformation la plus radicale et la plus récente résulte de leurs modalités de croisement et d’exploitation.

Le plus grand défi pour la collectivité, qui n’est pas propre au secteur du logement, tient à l’écart croissant entre les diverses dispositions de protection, notamment de protection de la vie privée, et les possibilités de profilage offertes par le big data.

 

11 recommandations d’adaptation aux nouvelles pratiques

 

  1. Lever l’insécurité juridique liée à la dématérialisation des documents et des correspondances.
  2. Permettre aux syndics de diversifier leurs offres pour s’adapter aux besoins des divers types de copropriété. Notamment lorsque le contrat de syndic-type ne correspond pas à leurs besoins, distinguer les petites et pour les grosses copropriétés ou permettre la délégation d’actes volontaires de gestion courante aux copropriétaires, suivant un mandat voté en assemblée générale.
  3. Créer au sein de la future commission de contrôle, qui doit être instituée au sein du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), un outil d’analyse pour rapprocher l’occurrence des contentieux du type d’exercice professionnel (agences familiales, franchises, réseaux de mandataires, agences en ligne, etc.).
  4. Traiter les nouveaux usages de location temporaire en distinguant chacune des situations. Pour les locataires souhaitant sous-louer leur logement, rendre cette pratique possible par défaut, pour une durée qui n’excède pas trois semaines sur une année. Le montant total de l’ensemble des loyers perçus de la sorte ne devrait pas excéder le loyer payé pour la même période par le locataire.
  5. Imposer aux plateformes collaboratives d’assortir chacune des modalités d’occupation définies précédemment d’exigences spécifiques en matière d’information des occupants.
  6. Modifier le statut du portage salarial pour le rendre compatible avec le statut d’agent commercial.
  7. Garantir un égal accès de tous aux données de prix et de loyers dont la puissance publique rend la communication obligatoire.
  8. Inciter les professionnels regroupés autour de Bien’ici à mettre en place un instrument de suivi des délais de commercialisation, différenciés géographiquement et par type de biens.
  9. Aider les associations de consommateurs à mettre au point un système d’étiquetage informatif des outils d’estimation automatique des prix et des loyers en leur apportant l’aide des spécialistes de la statistique publique.
  10. Fiabiliser les avis en ligne en imposant aux plateformes d’informer sur le fait que les avis ont fait l’objet d’une vérification et, le cas échéant, d’en préciser les modalités.
  11. Conduire une étude sur le fonctionnement du marché immobilier dans les principaux pays comparables à la France.

 

 

Sur la base des propositions formulées, une réflexion interministérielle va s’ouvrir pour apporter des réponses aux questions soulevées.

Source : www.strategie.gouv.fr