Le député Pierre-Yves Bournazel attire l’attention du gouvernement sur le régime de location saisonnière dans les grandes villes. Contre toute attente, certains propriétaires de résidences secondaires détournent les règles. En tout état de cause, il faut renforcer l’application des outils de régulation des locations meublés de tourisme mis en place par le législateur.
Comment certains bailleurs détournent les règles de la location saisonnière ?
La location meublée de courte durée a le vent en poupe depuis quelques années. Désormais, il est facile d’inscrire un bien immobilier sur une plateforme type “AirBnB” pour arrondir ses fins de mois. Toutefois, il est impératif de respecter la réglementation en matière de location meublée saisonnière. À défaut, le propriétaire s’expose à une condamnation et à de fortes pénalités.
Or, il faut savoir que la réglementation qui s’applique pour les locations meublées de courte durée ou encore locations saisonnières diffère selon la destination du logement. C’est-à-dire s’il est question d’une résidence principale ou secondaire.
La location meublée saisonnière d’une résidence principale
En règle générale, un propriétaire peut louer sa résidence principale dans un délai maximal de 120 jours par an, soit l’équivalent de 4 mois dans l’année. Cependant, lorsque cette limite est dépassée, le propriétaire doit obtenir une autorisation de changement d’usage pour que sa résidence principale puisse devenir un meublé de tourisme. Ainsi, il obtient un numéro d’enregistrement qui devra s’afficher sur l’annonce de location.
Par ailleurs, la résidence principale est considérée comme le domicile. On doit y vivre au moins 8 mois par an comme indiqué dans l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La location meublée saisonnière d’une résidence secondaire
Pour louer une résidence secondaire, les règles vont dépendre de la localisation des biens loués. En effet, les villes de plus de 200 000 habitants, de la petite couronne parisienne ou en zones tendues imposent l’obtention préalable d’une autorisation de la mairie. Suite à cela, le logement d’habitation change de statut et devient un local commercial.
Par ailleurs, à Paris, cette autorisation est assortie d’une compensation. En d’autres termes, le bailleur doit proposer d’autres locaux qu’il va alors transformer en logements. Mais, le plus souvent, il achètera un “titre de compensation” auprès d’un tiers. Les prix sont négociés entre l’acheteur et le vendeur, ils fluctuent selon la localisation.
Comme on peut le voir, la compensation relève d’une procédure lourde. Puisque pour proposer sa résidence secondaire à la location touristique, plusieurs étapes sont nécessaires :
- obtenir une autorisation de changement d’usage
- Procéder à la compensation par l’achat d’un titre de compensation
- Procéder au changement de destination du local d’habitation.
Comment des propriétaires de résidence secondaire contourne le système ?
Le député Pierre-Yves Bournazel alerte le gouvernement sur un phénomène qu’il a pu constater. En effet, certains propriétaires de résidence secondaire ne souhaitant pas effectuer les démarches pour obtenir le statut de meublé touristique. Aussi, pour bénéficier quand même de la location saisonnière, ils ont mis en place un mécanisme.
Plus concrètement, ils utilisent un bail de location annuel classique qu’ils font signer à leur locataire. Toutefois, en parallèle, le locataire signe une lettre de résiliation du bail portant la date de la durée réelle de la location.
De cette façon, un propriétaire d’une résidence secondaire peut louer sa résidence secondaire qu’un ou plusieurs mois. Ainsi, il va profiter potentiellement des revenus de la location saisonnière sans subir les contraintes de ce régime.
Face à ce constat, le député estime indispensable d’apporter une plus grande régulation et plus de contrôles. D’autant plus qu’il ne faudrait pas défavoriser les propriétaires de résidences principales qui se soumettent à la législation en vigueur.
La location d’un meublé de tourisme est incompatible avec la signature d’un bail d’habitation
Pour rappel, c’est l’article L. 324-1-1 du code du tourisme qui définit les meublés de tourisme.
“ Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire. Ils sont offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.”
La location d’un meublé de tourisme est ainsi incompatible avec la conclusion, sur ce bien, d’un bail d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Loi qui par ailleurs tend à améliorer les rapports locatifs entre bailleurs et locataires.
En effet, une clientèle de passage ne peut pas prétendre à des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation. Puisqu’ils ne constituent pas la résidence principale du preneur.
L’engagement de quitter les lieux à une date préfixée deviendrait ainsi caduque
De toute évidence, cette pratique est illicite. Pour autant, elle ne permet pas d’échapper à l’application des dispositions relatives aux meublés de tourisme alors qu’elle génère des risques importants pour les parties prenantes. Car, ces dispositions sont d’ordre public.
Tout contrat portant sur un logement est susceptible d’être requalifié par le juge
Aussi, il en résulte que tout contrat de location portant sur un logement peut être requalifié par le juge. De fait, le contrat sera considéré comme soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, nonobstant toute stipulation contraire. L’engagement de quitter les lieux à une date préfixée deviendrait ainsi caduque si le locataire transfère sa résidence principale dans ce logement.
À l’inverse, il sera requalifié comme un simple contrat de louage de choses. Aussi, il sera soumis au droit commun du louage du Code civil. Le bien sera alors considéré comme un meublé de tourisme et soumis aux obligations du Code de la construction et de l’habitation et du Code du tourisme.
En tout état de cause, ces situations mettent en lumière la nécessité de renforcer l’application des outils de régulation des locations meublés de tourisme. À cet égard, le ministère chargé du Logement a récemment publié un guide sur les meublés de tourisme. Ce dernier est à destination des collectivités territoriales afin de les appuyer dans la mise en œuvre de tels outils de régulation.
Pour en savoir plus sur le régime de location saisonnière
- Question N° 8515 de M. Pierre-Yves Bournazel (UDI, Agir et Indépendants – Paris )
- Question publiée au JO le : 22/05/2018 page : 4131
- Réponse publiée au JO le : 05/04/2022 page : 2273
