La mission d’évaluation de la politique publique relative au logement locatif meublé, décidée par le Premier ministre, a analysé le fonctionnement du marché de la location meublée et évalué son cadre réglementaire et fiscal. Les grandes lignes du rapport…
Le logement meublé constitue une part croissante du marché de la résidence principale locative
Depuis 1990, l’offre de logements meublés est en développement continu. Ce marché s’adresse à une demande croissante d’étudiants et de salariés en mobilité temporaire faisant, pour l’immense majorité, un choix volontaire en préférant une location meublée.
Les propriétaires s’orientent, vers ce type de location, attirés par la relative souplesse du cadre réglementaire et fiscal de la location meublée, la recherche d’une rentabilité supérieure à celle d’une location nue et le souci d’une plus grande sécurité des rapports locatifs. .On peut d’ailleurs observer un développement très rapide en zone urbaine et touristique d’une offre locative meublée de courte durée, dans un cadre réglementaire et fiscal insuffisamment respecté
Ces constats conduisent la mission à conclure que le développement récent de la location meublée est la conséquence d’une demande croissante pour ce type de logement qui devrait s’accentuer au cours des prochaines décennies. Il importe donc de conserver à ce segment du marché locatif un cadre réglementaire stable.
La fiscalité n’est pas neutre dans l’arbitrage entre location nue et location meublée
La rentabilité après impôt de la location meublée est supérieure à celle de la location nue d’un même bien. L’écart entre les taux de rentabilité n’est toutefois pas de même ampleur selon le régime fiscal des revenus, ainsi : en régime micro, cet écart de taux de rentabilité interne au profit de la location meublée est compris entre 0,1 et 0,7 point de pourcentage ; en régime réel, la location meublée présente un surcroît de rentabilité annuelle compris selon les cas modélisés entre 0,6 et 2,1 points.
La pertinence de cette différence de traitement fiscal entre nu et meublé doit être appréciée au regard du coût qu’elle représente pour les finances publiques et de l’importance de l’argument fiscal pour les propriétaires. La mission s’est interrogée sur la pertinence de l’existence de deux régimes fiscaux tant du point de vue de l’intelligibilité du droit fiscal, de l’égalité devant l’impôt qu’en raison du manque à gagner fiscal qu’elle représente.
In fine, la mission considère qu’en dehors des aspects liés à la fiscalité, la problématique du marché locatif est moins une « concurrence » entre location nue et location meublée que le risque de voir une partie de l’offre de logements se détourner de la location à usage de résidence principale pour se consacrer à la location de courte durée à une clientèle touristique, en particulier dans les zones tendues et singulièrement à Paris.
Mettre fin à des anomalies réglementaires et fiscales
Il conviendrait d’évaluer l’impact de la loi ALUR sur le marché locatif en termes d’évolutions des parcs nu et meublé et de niveau des loyers. Sur le plan fiscal, il faudrait prendre un ensemble de mesures de correction des règles d’imposition des revenus locatifs, en supprimant le double avantage lié au traitement de l’amortissement dans le calcul de la plus-value en location meublée, en relevant le plafond du régime micro-foncier, en supprimant la cotisation foncière des entreprises sur la location meublée et en plafonnant le taux d’amortissement en régime réel.
S’agissant de la location meublée de courte durée, la mission recommande de rechercher une solution pour éviter les nuisances imposées à la copropriété, avec la création d’un devoir d’information des copropriétaires par le loueur de courte durée.
Garantir un développement équilibré de l’offre locative meublée
S’agissant des aspects réglementaires, la mission propose la création d’un « bail mobilité », bail de location meublée à titre de résidence principale, de durée comprise entre trois mois et un an, non renouvelable sauf à l’initiative du locataire, permettant à la fois l’affectation des pied-à-terre à cette activité et le logement d’étudiants et de salariés en mobilité.
S’agissant de la fiscalité des revenus locatifs, la mission préconise, afin de réduire le biais introduit par la fiscalité des revenus en faveur de la location meublée, de conserver un unique régime fiscal pour l’activité de location, tout en tenant compte des spécificités de la location meublée, en soumettant désormais les revenus de la location meublée à un régime foncier adapté.
Ainsi, les revenus de la location meublée inférieurs à un plafond révisé régulièrement bénéficieraient en régime micro d’un taux d’abattement de 40% s’appliquant à une assiette composée des seuls loyers. La cotisation foncière des entreprises sur la location meublée serait supprimée.
En régime réel, la déduction des revenus locatifs d’un amortissement du bien mis en location meublée serait restreinte aux seuls meubles. Les déficits constatés notamment à la suite de la réalisation de travaux seraient imputables sur l’ensemble des revenus du contribuable dans la limite du plafond actuellement prévu par le régime foncier.
Enfin, s’agissant de la location de courte durée, la mission recommande d’autoriser les règlements de copropriété à réguler, à l’unanimité, l’activité de location de courte durée. Il s’agit également de prévoir la télétransmission obligatoire à l’administration fiscale, par les intermédiaires de marché, des données de réservation et de loyers perçus par les utilisateurs de leurs services.
> Rapport n° 010267-01 (format pdf – 4.9 Mo – 09/02/2017)
