Vous disposez d’un bien immobilier en location en France ? Cette activité immobilière génère des charges locatives dont certaines peuvent être réclamées auprès de votre locataire. Les charges récupérables et leur mode de récupération varient selon votre type de location (vide ou meublée). Découvrez plus d’explications sur les démarches à suivre dans cette rubrique.
Les charges locatives ou récupérables à payer par le locataire.
Les charges locatives récupérables auprès du locataire
Ces charges locatives désignent les frais qu’un propriétaire bailleur engage initialement pour le bien qu’il loue. Ces dépenses peuvent être ensuite récupérées auprès de son locataire. Elles sont précisées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
En effet, voici la liste complète des charges récupérables en location vide :
- la totalité du salaire versé aux employés d’immeuble non logés sur place avec les charges sociales et fiscales y liées ;
- une partie du salaire (75 ou 40 %) versé au gardien ou au concierge ainsi que les charges sociales et fiscales y liées ;
- les frais d’entretien, de réparation et de nettoyage de l’ascenseur et du monte-charge ;
- le coût de l’électricité nécessaire au démarrage de ces appareils ;
- l’eau chaude et l’eau froide employées par les résidents ;
- l’eau utilisée pour nettoyer les parties communes et les espaces extérieurs ;
- les frais de réparation des fuites sur les joints ;
- la fourniture d’énergie liée à la production d’eau chaude et au chauffage collectif ;
- les équipements individuels de production d’eau chaude et de chauffage ;
- les installations de distribution d’eau dans les parties privatives ;
- les produits d’entretien et l’électricité dans les parties communes ;
- les frais d’exploitation et d’entretien des voies de circulation ;
- les parkings et les espaces de jeux pour enfants dans l’immeuble ;
- les taxes et redevances d’enlèvement des ordures ménagères ;
- la taxe de balayage et la redevance assainissement.
Selon le texte officiel, les charges locatives ou récupérables en location meublée sont comparables à celles en location vide. Il y a cependant quelques différences à considérer. Les frais d’employés d’immeuble et/ou de gardien (concierge) et les charges y afférentes ne peuvent pas être récupérés en location meublée.
La récupération du montant des charges locatives en location vide
En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez récupérer le montant des charges locatives auprès de votre locataire. Comment vous y prendre ?
Le paiement au réel ou par provisions
En location vide, votre locataire doit payer les charges locatives par provisions. En effet, il peut réaliser des avances régulières de même montant chaque mois par exemple. Ensuite, vous devez procéder à une régularisation annuelle.
Le calcul du montant des charges récupérables est établi sur :
- le budget prévisionnel de la copropriété ;
- le montant arrêté lors de la dernière régularisation.
Vous êtes d’ailleurs tenu de justifier le montant de ces charges. Si votre locataire a des difficultés à les régler, il pourra convenir avec vous des délais de paiement.
La régularisation annuelle
Une fois par an, vous devez comparer le montant déjà payé par votre locataire et le montant total déboursé. On effectue ainsi une régularisation selon le résultat obtenu. Deux cas peuvent se présenter. Si le montant versé par votre locataire a été insuffisant, vous pouvez lui réclamer un complément. En revanche, si un trop-perçu est constaté, vous devrez le restituer.
Soulignons que vous devez émettre certaines informations à votre locataire (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Il s’agit notamment du mode de répartition entre les copropriétaires et du décompte des charges locatives par catégorie. Vous êtes aussi obligé de lui envoyer la note d’information indiquant le mode de calcul lié au chauffage collectif. Il en est de même pour la production d’eau chaude collective s’il y en a.
La récupération du montant des charges en location meublée
En location meublée, vous avez le choix entre deux méthodes de récupération de charges locatives auprès du locataire. Voyons plus de détails ci-après.
Le paiement au réel
Cette première méthode se déroule de la même façon pour la location vide et la location meublée. En effet, votre locataire assure le paiement anticipé des charges locatives. Puis, vous devez procéder à la régularisation annuelle afin de pouvoir percevoir un complément ou rembourser un trop-perçu.
Le paiement par forfait
Vous pouvez choisir de récupérer le montant des charges locatives via un paiement par forfait. À cet effet, vous devez préciser le montant du forfait et la périodicité du paiement dans le contrat de location. Ce montant ne doit pas alors trop dépasser celui des charges du locataire précédent.
Il convient de noter que, contrairement au paiement au réel, ce paiement par forfait n’aboutit pas à une régularisation annuelle. Toutefois, vous pouvez réviser le forfait chaque année à condition que le contrat de location le permette. Ce dernier doit, en effet, inclure une clause indiquant que l’indexation du montant du forfait à celui du loyer.
Petit rappel sur les charges locatives non récupérables auprès du locataire
Les propriétaires bailleurs doivent savoir que toutes les charges locatives ne sont pas récupérables auprès de leur locataire. Ces dépenses sont notamment liées aux travaux, aux parties communes, aux espaces verts et aux salaires des employés d’immeuble. Elles peuvent également concerner les taxes et les impôts ainsi que les divers frais de gestion (frais de syndic, honoraires de gestion, primes d’assurance…).
