Le marché immobilier en Outre-mer connaît une baisse des volumes de ventes similaire à celle observée en métropole. D’après les données du Conseil supérieur du notariat et de l’INSEE, environ 9 100 transactions ont été enregistrées en septembre 2024, soit une diminution de 17 % en un an. Ce repli touche aussi bien les appartements que les maisons anciennes, avec des variations selon les territoires : -20 % en Guadeloupe, -12 % en Martinique, et -7 % en Guyane. Parallèlement, les prix évoluent de manière contrastée : tandis que les maisons anciennes se dévalorisent en Guyane et en Martinique, les prix des appartements progressent en Guadeloupe et à La Réunion. Quels sont les facteurs expliquant ces tendances ? Quelles perspectives pour les acquéreurs et vendeurs dans les DROM ? Cet article décrypte l’évolution du marché immobilier en Outre-mer.
Sommaire :
- Une baisse marquée des ventes dans les DROM
- Des prix en évolution contrastée selon les territoires
- Qui sont les acheteurs et vendeurs en Outre-mer ?
- Quelles perspectives pour le marché immobilier en Outre-mer ?
Une baisse marquée des ventes dans les DROM
En septembre 2024, environ 9 100 transactions ont été enregistrées dans les départements et régions d’Outre-mer (DROM). Cela représente 1 % des ventes immobilières en France métropolitaine, où environ 780 000 transactions ont été conclues sur la même période.
Un marché immobilier Outre-mer en recul
Le marché immobilier en Outre-mer connaît donc un net ralentissement. Et, cette tendance s’observe sur l’ensemble du marché des logements anciens. En effet, les appartements enregistrent une diminution des transactions de 17 %. Tandis que les maisons anciennes subissent une baisse de 16 %.
Cette situation illustre un affaiblissement général de la demande, en raison notamment de la hausse des taux d’intérêt et des conditions d’octroi de crédit plus strictes. Si les appartements et les maisons sont tous deux concernés par cette contraction, certaines disparités existent selon les territoires et le type de bien recherché. Les logements situés en zone urbaine, notamment dans les centres-villes, résistent mieux à cette baisse. Tandis que les biens en périphérie ou dans des secteurs moins attractifs enregistrent des délais de vente plus longs et des ajustements de prix plus fréquents.
La répartition des ventes est différente selon les territoires :
- En Martinique, 49 % des ventes concernent des maisons anciennes, contre 54 % en Guadeloupe.
- À La Réunion, la part des appartements est plus importante.
Les causes du ralentissement du marché immobilier en Outre-mer
Depuis 2022, les taux de crédit ont fortement augmenté, passant en moyenne de 1,5 % à plus de 4 % en 2024. Or, cette hausse réduit la capacité d’emprunt des ménages et limite le nombre d’acheteurs solvables. Par ailleurs, les banques sont devenues plus prudentes et demandent des apports personnels plus élevés. En Outre-mer, où les revenus sont souvent plus bas qu’en métropole, cela pénalise les primo-accédants.
Notons qu’en Guyane, la demande de logements neufs et anciens reste élevée, mais l’offre est limitée.
À La Réunion, la tension immobilière est forte dans certaines zones comme Saint-Denis et Saint-Pierre.
Des prix en évolution contrastée selon les territoires
Si les volumes de ventes diminuent, les prix n’évoluent pas de manière uniforme dans les DROM.
Quelques tendances se dégagent :
- Les prix des maisons anciennes baissent en Martinique et en Guyane, notamment en raison de la diminution du pouvoir d’achat des ménages.
- Les prix des appartements progressent en Guadeloupe et à La Réunion, où la demande reste forte, notamment dans les grandes villes.
- La Guadeloupe est le territoire le plus cher, avec des prix médians supérieurs à 250 000 € pour les maisons anciennes.
Qui sont les acheteurs et vendeurs en Outre-mer ?
Le profil des acheteurs dans les DROM diffère de celui de la métropole.
Les jeunes acheteurs moins présents qu’en métropole
En septembre 2024, 8 % des acquéreurs dans les DROM avaient moins de 30 ans, contre 16 % en métropole.
- À La Réunion et en Guyane, cette part est plus élevée, car ces départements ont une population plus jeune.
- En Guadeloupe et en Martinique, la part des jeunes acheteurs est plus faible, en raison des prix plus élevés et d’un marché plus restreint.
Un profil socio-professionnel spécifique
Les professionnels intermédiaires représentent la part la plus importante des acquéreurs, oscillant entre 36 % et 41 % selon les territoires. Pour rappel, cette catégorie regroupe les cadres moyens et les techniciens. Or, ces derniers bénéficient souvent d’une stabilité professionnelle et d’une capacité d’emprunt suffisante.
Par ailleurs, les artisans, commerçants et chefs d’entreprise sont particulièrement présents en Guadeloupe (18 % des acheteurs). C’est une tendance qui s’explique par le dynamisme économique local et la forte proportion d’indépendants.
Quant aux retraités, ils sont plus nombreux en Martinique (10 % des acheteurs), alors qu’ils sont très peu représentés en Guyane (4 %), où la population est plus jeune.
Des transactions majoritairement locales
- 47 % des acquéreurs achètent dans leur commune de résidence.
- 41 % achètent dans une autre commune du même département.
- Les Franciliens représentent 6 % des acheteurs en Outre-mer, notamment à La Réunion et en Guyane.
Enfin, la durée moyenne de détention des biens est plus élevée en Guadeloupe et à La Réunion (+12 ans), contre 8 à 11 ans en Martinique et en Guyane.
Quelles perspectives pour le marché immobilier en Outre-mer ?
Face à cette baisse des volumes de ventes, quelles sont les perspectives pour l’avenir ? Les prix devraient globalement rester stables. En effet, une diminution des transactions ne signifie pas nécessairement une chute des prix. En Guadeloupe et à La Réunion, la demande demeure forte. Ce qui contribue à maintenir des niveaux de prix relativement élevés, en particulier dans les zones urbaines et les secteurs les plus prisés. Toutefois, dans les territoires où l’offre excède la demande, comme en Guyane ou en Martinique, une légère correction des prix pourrait être observée à court terme.
Par ailleurs, le marché immobilier en Outre-mer restera contraint par l’accès au crédit tant que les taux d’intérêt demeureront élevés. La hausse des taux, amorcée depuis 2022, a considérablement réduit la capacité d’emprunt des ménages et freiné les investissements. Si cette tendance persiste, les transactions continueront de se raréfier, limitant ainsi la fluidité du marché. Cependant, un éventuel assouplissement des conditions bancaires et une baisse des taux en 2025 pourraient redynamiser la demande et faciliter l’accession à la propriété.
Enfin, les politiques publiques joueront un rôle clé dans l’évolution du marché immobilier en Outre-mer. Des dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) Outre-mer ou certaines incitations fiscales spécifiques pourraient stimuler la demande et encourager les primo-accédants à investir. De plus, l’adaptation des aides au logement, combinée à des mesures favorisant la construction et la rénovation, pourrait également contribuer à stabiliser le marché. Et, cela répondrait aux besoins croissants de logements dans ces territoires.
Conclusion
Le marché immobilier en Outre-mer traverse une phase de ralentissement avec une baisse marquée des ventes (-17 % en un an), mais les prix ne baissent pas partout. Si les maisons anciennes perdent de la valeur en Martinique et en Guyane, les prix des appartements restent élevés en Guadeloupe et à La Réunion. L’évolution du marché dépendra fortement des taux d’intérêt et des politiques publiques à venir.
