Le contrat-type de syndic partiellement invalidé et précisé
Suite au recours engagé d’un côté par l’UNIS, la FNAIM et le SNPI, et par ailleurs par la CLCV, le Conseil d’Etat a rendu un arrêt le 5 octobre 2016 (req. 390465 & 390491) annulant partiellement le décret du 26 mars 2015 fixant le contrat-type de syndic (pris en application de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, cet arrêt censure partiellement certaines dispositions et en précise d’autres.
Imputation des prestations de recouvrement et de mutation
La clause 9 prévoit en préambule d’un tableau de prestations que : « le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ». Or, selon les hauts magistrats, ces frais ne sauraient être supportés in fine par le syndic si le copropriétaire poursuivi est définitivement insolvable. Par conséquent le Conseil d’Etat supprime la phrase « et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre », prévoyant ainsi l’hypothèse selon laquelle le syndicat pourrait devoir supporter ces frais.
Facturation du certificat de l’article 20 II
La clause 9.2 qui a trait à l’imputation du coût du certificat établi par le syndic attestant au notaire que l’acquéreur déjà copropriétaire n’est pas débiteur du syndicat en application de l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 est censurée.
Rappelons qu’en vertu de ce certificat, si le copropriétaire n’est pas à jour de ses charges le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente.
Or, ce point 9.2 du contrat type prévoit, aux côtés des frais d’état daté et des frais d’opposition sur mutation, que le coût d’établissement de ce certificat est supporté par le seul copropriétaire vendeur du lot. Or, selon le Conseil d’Etat ce texte est contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et l’article 10-1 ne prévoyant pas cette dérogation, les frais de ce certificat doivent être répartis entre tous les copropriétaires en charges communes générales. Cette prestation est donc supprimée de la liste du point 9.2.
Frais afférents à la tenue d’un compte bancaire séparé
Les organisations professionnelles demandaient notamment l’annulation du décret en ce qu’il ne prévoyait aucune mention des frais afférents à la gestion d’un compte bancaire séparé?. Le Conseil d’État accueille cette demande et relève que le contrat-type ne comporte pas les frais afférents à la tenue d’un compte bancaire séparé. Cette sanction est toutefois sans incidence immédiate sur le contrat-type et se révèle être un coup d’épée dans l’eau.
La rémunération du syndic concernant la conservation des archives du syndicat et la mise en place ou non d’un Extranet
Les clauses 7.1.4 et 7.1.5 faisaient l’objet d’un débat en ce qu’elles prévoient une minoration d’honoraires du syndic lorsque l’assemblée décide d’externaliser la conservation des archives du syndicat ou de ne pas mettre en place un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés (Extranet copropriétaires). Mais aucune majoration n’est expressément prévue lorsque le syndicat met un terme à cette décision d’externalisation des archives ou revient sur la décision de ne pas mettre en place un accès Extranet ; simple problème de parallélisme en somme.
Or, pour le Conseil d’Etat il s’agit d’un faux débat, selon lui ces dispositions ne font pas obstacle « à ce qu’en cas de réintégration des prestations au forfait de gestion courante, ce dernier se trouve rehaussé à due concurrence des sommes qui en avaient été déduites dans un premier temps, de sorte que le syndic soit toujours rémunéré pour les prestations qu’il réalise effectivement ». La précision est toutefois utile selon nous et évitera sans doute de faire naître une jurisprudence judiciaire sur le sujet.
Honoraires d’état daté et frais de recouvrement
Parmi les éclairages apportés par les magistrats du Palais Royal, il convient de relever que le plafonnement des honoraires prévu à l’article 10-1 de la loi de 1965 – « Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret » – concerne tant les frais de recouvrement de charges, que les honoraires d’établissement de l’état daté.
Pourtant le point 9.1 du contrat-type ne mentionne pas ce plafonnement des frais, alors que le point 9.2 l’a expressément prévu pour l’état daté… Ce hiatus n’est cependant pas de nature à entacher le point 9.1 d’illégalité, selon la Haute juridiction.
Ainsi, près de 30 mois après la loi Alur, ce décret se fait d’autant plus attendre que cette ultime précision va susciter l’intérêt des syndics professionnels.
> Décision du Conseil d’Etat n°390465 du 05/10/2016
