Le co-achat, la nouvelle tendance immobilière

Acheter un bien à plusieurs, c’est possible ! Le co-achat est devenu l’une des grandes tendances immobilières. Mais avant de se projeter dans une telle opération, il convient de rappeler certaines informations sur ce nouveau modèle d’achat.

Le co-achat, une vraie aubaine ?

 

Le co-achat définit un nouveau modèle d’achat immobilier radicalement différent de celui auquel nous sommes habitués. Cette fois-ci, vous n’achetez plus seul mais à plusieurs ! Avec l’augmentation des prix en zones tendues et l’évolution des modes de vie, le co-achat est-elle vraiment la solution rêvée ?

À n’en pas douter, cette solution apparaît comme une aubaine pour certains acquéreurs, notamment les plus jeunes. Des risques existent toutefois.

Ce phénomène est suivie de près par In&Fi Crédits qui met en lumière les difficultés de mises en place et les risques. Notons que le co-achat est très prisé dans les zones très tendues, à l’instar de Paris, Lyon ou encore Nantes. La cible ? Principalement des familles pouvant ainsi partager le coût du bien avec leurs parents, par exemple.

La perspective du co-achat plaît aussi aux jeunes actifs. Ils peuvent ainsi investir dans la pierre tout en partageant le coût d’un crédit. Cette alternative permet aussi de réaliser des économies grâce au maintien à domicile d’un parent âgé ou dans une situation de santé contraignante.

Ainsi, en cumulant leurs budgets, le co-acheteurs peuvent acquérir le logement dont ils rêvent, sans pour autant s’endetter de manière excessive.

Ce système permet donc de devenir propriétaire d’une habitation dont le prix est très au-dessus de vos moyens financiers.

Le co-achat permet également une marge de négociation plus grande. En effet, plus la surface est importante, plus le prix est élevé, et plus le propriétaire peut faire un effort sur le prix.

Une mise en place complexe

 

Si cette formule présente des avantages, sa mise en place reste complexe. En premier lieu pour trouver un bien adapté aux besoins de chacun. C’est pourquoi, en règle générale, les futurs acquéreurs se tournent davantage sur le marché du neuf. Ils bénéficient ainsi de surfaces disponibles plus conséquentes et aménageables plus facilement.

Par ailleurs, les pouvoirs publics doivent s’emparer du sujet pour accompagner ce mouvement de fond. Pour démocratiser le co-achat, il faudrait adapter la législation et la fiscalité s’adapte à ce nouveau modèle.

Aujourd’hui, le co-achat est fiscalement inintéressant pour les acquéreurs. De plus, il est complexe à gérer, notamment pour les banques en cas de défaillance ou de revente.

En effet, ces dernières sont totalement bousculées dans leurs pratiques. Car pour un même bien, elles sont contraintes de s’adresser à plusieurs acquéreurs et comme le bien est commun, la préemption de la garantie ne peut se faire de la même façon que sur une acquisition individuelle.

Il faut donc nécessairement que les deux parties fassent appel à un même établissement bancaire et qu’il y ait une solidarité entres les emprunteurs. Une solution qui n’est pas sans comporter de risques en cas d’insolvabilité d’un ou de plusieurs co-emprunteurs.

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Le statut de co-accédant

 

Autre problématique, le statut de co-accédant n’existe que pour les couples.

Il faut donc le créer, soit à travers une indivision, soit à travers une société civile immobilière (SCI) ou une société de gestion immobilière. Généralement sous la forme juridique d’une SARL ou SAS.

C’est à cette condition que les banques pourront, attacher au bien, une garantie adaptée. En revanche, cela peut brider les coacquéreurs, notamment au moment de la vente. Car la SCI prive de défiscalisation en cas de revente, à l’instar d’une résidence principale détenue en propre.

Pour autant, la SCI est un bon véhicule juridique d’optimisation fiscale, tout particulièrement à la transmission. Elle permet par exemple le démembrement des titres, c’est-à-dire une séparation entre la nue-propriété et l’usufruit.

Des contraintes importantes

 

Dans ce type de montage, le prêt immobilier peut être contracté par les associés de la société civile immobilière (SCI) ou par la SCI elle-même. Attention alors, cette dernière n’est pas éligible aux prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ). Notons que dans tous les cas, c’est la SCI qui sera propriétaire du bien.

Le co-achat peut se révéler comme une réponse partielle à une double problématique : le manque d’espace disponible et le maintien à domicile des personnes âgées.

Mais si emprunter à plusieurs est possible, les contraintes restent importantes. Il faut emprunter dans la même banque et être solidaires. De plus, les montages juridiques sont lourds à mettre en place et à maintenir. Sans compter la revente plus difficile et les conséquences fiscales.

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« L’hebdo copro », chaque lundi, retrouvez Isabelle DAHAN, fondatrice de Monimmeuble.com pour un point sur l’actualité de la copropriété. Cette chronique est diffusée sur la radio web de l’immobilier : Radio Immo.

En savoir plus sur le co-achat

Chronique enregistrée le 25 novembre à 17h30, durée : 5 minutes.

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