Selon la dernière note de conjoncture immobilière des notaires de France, la reprise constatée depuis le printemps 2015, qui a ramené de la fluidité au sein du marché immobilier, ne se dément pas. Néanmoins, des disparités existent par marché et par région, certains marchés étant devenus vendeurs, d’autres acquéreurs.
La reprise du marché immobilier sera-t-elle au rendez-vous ?
S’agissant des marchés d’acquéreurs qui achètent pour se loger, ils se tendent car les stocks se vident. Cela touche notamment le marché des studios et des deux-pièces à Paris intra-muros, ou celui des 2/3 pièces en banlieue parisienne où la négociation est quasiment impossible pour les acquéreurs, mais également dans certaines villes dynamiques de province.
Pour entretenir cette fluidité, les conditions d’allocation du PTZ nouvelle formule dans l’ancien – en vigueur depuis le 1er janvier 2016 – devraient être plus incitatives, surtout pour les biens dont le prix au m² ne dépassera pas 4.000 euros en Ile-de-France et 2.500 euros en province. Quant aux investisseurs, ils favorisent davantage des investissements en dehors des grandes métropoles où les rendements locatifs sont supérieurs compte tenu des prix.
La reprise du volume de transactions se diffère d’une région à une autre
La reprise du volume annuel de transactions, amorcée mi-2015, se confirme de plus en plus nettement: en novembre 2015, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois est estimé à 792.000, en hausse de 12,5% sur un an. Un tel niveau n’avait pas été atteint depuis le printemps 2012.
Cependant, la hausse annuelle des volumes doit être relativisée. En Ile-de-France, sur une année glissante, les volumes restent ainsi inférieurs de 10 à 15% par rapport aux niveaux connus dans les meilleures années de la période 1999-2007. Sur l’ensemble des départements de province, les mêmes chiffres restent inférieurs de 8%.
Quant aux prix, si la tendance de fond de ces trois derniers mois est à la hausse, elle ne fait qu’effacer les six mois de baisse précédents. La perspective est donc plutôt positive avec un début d’inversion de la courbe, mais la progression annuelle lissée est quasi nulle. Ce n’est que si la tendance continue sur ce rythme que l’on pourra constater une progression réelle.
Marché immobilier : Quand les taux bas rendent l’argent moins cher !
On peut constater un faisceau d’éléments positifs, les taux bas rendent l’argent moins cher et amplifient les effets de la baisse des prix alors qu’elle pourrait paraître insuffisante à certains acquéreurs. Ces taux bas resolvabilisent certaines personnes qui ont, dès lors, à nouveau les moyens de se porter acquéreurs et permettent à d’autres d’acheter un bien de valeur plus élevée.
De plus, les aides, notamment fiscales, viennent en soutien de cet effet de levier. On a ainsi pu constater les effets bénéfiques de la loi Pinel dans l’immobilier neuf. On regrettera néanmoins que d’autres mesures fiscales viennent contrebalancer les avantages ainsi donnés, comme l’augmentation des droits d’enregistrement lors de l’achat. Côté investisseur, face à la récente chute des marchés boursiers, le faible rendement des placements financiers et les risques importants de perte en capital, on pourrait assister à un report des placements de la bourse vers l’immobilier, bien tangible et réputé plus sûr, offrant, compte tenu de la baisse des taux, une rentabilité équivalente.
Un marché attentiste
Après plusieurs mois de marché attentiste dans lequel les acquéreurs ont différé leur projet d’achat pour voir jusqu’où pouvait aller la baisse, nous avons observé qu’ils se décident plus rapidement à l’achat au regard d’un élément extérieur (remontée des taux, reprise à la hausse des prix, avantage fiscal). La reprise est réelle mais jusqu’à ce jour, le phénomène ne permet que de rattraper le déficit enregistré sur les premiers mois de l’année 2015; le maintien des conditions actuelles du marché, notamment et surtout de sa fluidité, devrait inscrire l’année 2016 vers un retour aux volumes des grandes années.
Pour début 2016, les indicateurs avancés issus des avant-contrats anticipent une légère hausse des prix. À fin février 2016, les évolutions sur un an seraient de +0,4% pour les appartements anciens et de +1,4% pour les maisons anciennes en France métropolitaine. À Paris, les prix devraient peu évoluer au cours des prochains mois. En petite couronne, les prix au m² des appartements devraient s’éroder pour retrouver quasiment leur niveau d’un an auparavant. En revanche, le prix des maisons en grande couronne est attendu en hausse de près de 4% en un an en janvier 2016.
