Le Salon de la copropriété se déroulera les 23 et 24 Novembre à la Porte de Versailles. L’UNIS, 1er syndicat de la gestion et de la rénovation immobilière, y participera en tant que partenaire historique. S’y tiendront aussi les Universités de la Copropriété de l’UNIS, dédiées notamment à la rénovation énergétique des copropriétés.
L’entrée en vigueur de nouvelles obligations réglementaires dès janvier prochain fait de 2017 une année charnière pour la copropriété.
« Il y a donc lieu de s’alarmer compte tenu de nombreuses incertitudes et incohérences », indique Christophe TANAY, président de l’UNIS, qui dresse une série de questions, prend position et adresse des recommandations.
En effet, au début d’année 2017 entreront en vigueur des dispositifs-clés pour la gestion des immeubles :
- L’obligation d’immatriculation des immeubles de plus de 200 lots
- La création d’une fiche synthétique pour les immeubles de plus de 200 lots
- L’obligation d’ouvrir un fonds travaux d’au moins 5% du budget prévisionnel
- La constitution d’un diagnostic technique global en vue d’élaborer un plan pluriannuel de travaux
- Le carnet d’entretien numérique
En outre sont actuellement en cours de préparation :
- le texte relatif au plafonnement des états datés en cas de vente de lots de copropriété
- la loi concernant la commission de contrôle des activités des professionnels de l’immobilier, qui sera en charge de la discipline.
Immatriculation des copropriétés
L’objectif, qui est de mieux connaître le parc des immeubles en copropriété, est louable. Le registre ainsi constitué permettra d’optimiser les politiques publiques d’aides, en particulier via l’ANAH. La gestion numérisée de ce registre constitue une innovation. L’UNIS a participé au pilotage national du projet et aux expérimentations à Lyon. A ce titre, l’UNIS sera vigilante sur l’utilisation qui sera faite des données ainsi recueillies, afin qu’elles ne puissent pas être utilisées ou contournées par des tiers.
« En tant que citoyens, nous devons conserver la maîtrise de l’outil, c’est-à-dire que nous devons fixer et connaître la limite de ce que l’outil peut et doit faire connaître de chacun d’entre nous, professionnels et copropriétaires », explique Christophe TANAY.
Comptes bancaires séparés et prélèvements automatiques (SEPA)
A compter de janvier 2017, l’attribution de numéros ICS pour chaque copropriété et chaque compte séparé, indispensable pour un syndicat de copropriétaires qui souhaite recouvrer ses créances par prélèvement SEPA, sera effectuée à l’unité, et non plus par liste de comptes. Les syndicats de copropriétaires – via leur syndic -veilleront donc à demander rapidement l’attribution de l’ICS afin d’éviter des lenteurs et des coûts plus important à l’avenir.
Vote et constitution du fonds de travaux
Un débat s’est ouvert sur la question de savoir si l’ouverture et la constitution du fonds de travaux est obligatoire ou si l’assemblée générale peut les refuser. La position de l’UNIS est la suivante :
« La constitution du fonds de travaux est une obligation légale de telle sorte que l’assemblée n’a pas à être saisie du principe même de la constitution d’un tel fonds. En revanche, elle doit l’être du montant, en pourcentage, de la cotisation annuelle, ce montant ne pouvant être inférieur à 5% du budget annuel. », précise Christophe TANAY.
Fonds travaux, comptes courant, Livret A et usage des fonds
Le placement de l’épargne que constituent les sommes placées dans le fonds travaux est une solution à envisager, en particulier un Livret A. Toutefois, la rémunération d’un tel compte est fiscalisée à partir de certains plafonds selon la taille de l’immeuble (loi ALUR, décret en attente). Si la rémunération est fiscalisée, alors les modalités de déclaration fiscale (IFU) imposent une déclaration pour chaque copropriétaire.
« Un tel fonctionnement est inadapté à la gestion d’un immeuble, car il génère à la fois trop de flux financiers, et trop de formalités administratives et fiscales, pour des gains modestes », selon Christophe TANAY qui propose une mesure de simplification : la reconnaissance fiscale du syndicat, et le prélèvement libératoire qui est actuellement impossible.
Un autre débat fait rage, au sujet de la concordance entre les sommes appelées aux copropriétaires et les sommes dépensées au titre des travaux. A juste titre, les copropriétaires ne souhaitent pas alimenter le compte travaux sur la base d’un appel de fonds basé sur les « tantièmes généraux » si les travaux requièrent une « clé de répartition spéciale ».
L’UNIS souhaite éviter de nouvelles complications difficilement gérables par les syndics, et difficilement compréhensibles pour les copropriétaires.
Selon Christophe TANAY, président de l’UNIS : « Le statut de la Copropriété se nourrit d’un paradoxe : le syndicat des copropriétaires a la personnalité morale. Il détient un et bientôt deux comptes séparés à son nom. Pour autant, il est fiscalement transparent. Nombre de copropriétaires, notamment bailleurs, confrontés aux déclarations fiscales en ligne, font appel au syndic ou au gérant pour les y représenter. Nous acceptons naturellement ce rôle de mandataire que nous sommes, inscrit d’ailleurs dans notre Manifeste pour 2017 ».
