L’importance et la nécessité des travaux déterminent la majorité de vote

Logo MonImmeuble

Remplacer la moquette des parties communes par du carrelage requiert selon les cas la majorité simple ou la majorité double. Tout dépend de l’importance et de la nécessité de ces travaux.

Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration relèvent de la majorité qualifiée de l’article 25 (article 26 avant la loi Alur du 24 mars 2014). Mais La loi du 10 juillet 1965 ne donne aucune définition de la notion d’amélioration. L’article 30 procède, en effet, à une énumération qui n’est pas limitative, mais néanmoins suffisamment étendue pour englober la quasi totalité des améliorations concevables. Mais il est parfois difficile de distinguer les travaux d’entretien et de conservation, qui relèvent de l’article 24, de ceux « comportant amélioration, transformation ou adjonction », qui relèvent de l’article 25, notamment pour les « travaux mixtes », lorsque la réfection ou le remplacement de l’existant emporte amélioration.

En l’espèce, la cour d’appel a retenu que, en principe, le remplacement de la moquette par du carrelage constitue des travaux d’entretien soumis à la majorité simple de l’article 24. Or, il résulte de ce qui précède que la modification d’un équipement existant qui n’est pas justifiée par sa vétusté relève de travaux de transformation. En conséquence, la cour d’appel ne pouvait pas considérer que ces travaux relevaient, par nature, de la majorité simple sans s’interroger sur leur importance et leur nécessité pour déterminer s’il ne s’agissait pas de travaux de transformation d’un élément d’équipement, relevant d’une majorité qualifiée.


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 septembre 2016), que M. X… et la SCI Rejos, propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Les […] et la société Cap immo Sud, son syndic, en annulation des résolutions n° 11, 14, 17, 18 et 19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011, en remise en état des locaux et en condamnation du syndicat et de la société Cap immo Sud au paiement de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. X… et la SCI Rejos font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en annulation de la résolution n° 11 relative à l’aménagement du local à poubelles de la copropriété ;

Mais attendu, d’une part, qu’ayant constaté que le local à poubelles était régulièrement dégradé ou souillé et que les travaux votés, consistant à l’aménager et à l’entretenir, permettaient d’y remédier en le fermant pour limiter son accès aux seuls copropriétaires, la cour d’appel en a exactement déduit qu’il s’agissait de travaux d’entretien relevant de la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant constaté que le représentant de la société JPV, propriétaire de lots au moment de la tenue de l’assemblée générale, avait signé la feuille de présence et que la résolution avait été adoptée par 6 684/10 000 tantièmes, la cour d’appel, a pu, sans être tenue de procéder à une recherche assortie d’aucune offre de preuve et relative à l’identité du gérant de la société JPV, en déduire qu’il n’y avait pas lieu d’annuler la résolution ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur les troisième et quatrième moyens, ci-après annexés :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu les articles 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction applicable au litige ;

Attendu que, pour rejeter la demande en annulation de la résolution n° 14, l’arrêt retient, qu’en principe, le remplacement de la moquette par du carrelage relève de travaux soumis à la majorité simple de l’article 24 ;

Qu’en statuant ainsi, sans analyser les raisons pour lesquelles ces travaux avaient été décidés ni leurs conséquences pour les copropriétaires, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

[…]

Cour de cassation chambre civile 3 
Audience publique du jeudi 18 janvier 2018 
N° de pourvoi: 16-27470 
Non publié au bulletin, Cassation partielle

M. Chauvin (président), président 
SCP Boullez, SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat(s)

ECLI:FR:CCASS:2018:C300030

Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence , du 22 septembre 2016

Lien Legifrance