L’année 2016 a vu se confirmer la reprise amorcée l’année précédente. Dans tous les secteurs, l’activité est à la hausse, dans un contexte de bon augure pour l’évolution dans les prochains mois. L’année 2017 s’annonce donc sous des auspices favorables, au moins pour ce qui concerne le premier semestre.
Transactions : Un regain d’activités
Le nombre de transactions dans l’existant a continué à progresser, pour atteindre 844.000 sur douze mois fin novembre et probablement frôler 850.000 sur l’ensemble de l’année 2016. Le volume des ventes est en hausse de 5,2 % sur un an. Les prix ont continué à légèrement progresser, de 1,5%. Faut-il, pour autant, s’attendre à la poursuite de la progression ?
Selon Jean-François Buet, Président de la FNAIM : « Il faut rester prudent car la remontée du niveau des transactions a été nourrie, pour partie, par le rattrapage consécutif à l’attentisme qui avait prévalu les années précédentes. La stabilisation des prix a ainsi permis à des projets qui avaient été différés de se réaliser. Cette phase de rattrapage semble s’achever, comme le montre le ralentissement de la progression au second semestre 2016. En outre, l’effet bénéfique de l’assouplissement des conditions d’éligibilité au PTZ pour l’acquisition de logements anciens avec travaux ne jouera plus en 2017 ».
La hausse de l’activité touche également tous les segments du marché des logements neufs : les ventes des promoteurs, portées notamment par la demande des investisseurs, progressent fortement (+17%). Dans le neuf, les mises en chantier ont bondi de 11% (380.000 en fin d’année), les ventes en VEFA de 17,4%, et les ventes de maisons individuelles de 18,3%.
Cette bonne tenue s’explique en grande partie par les conditions de financement grandement favorables aux ménages. Les taux déjà bas ont continué de baisser en perdant encore 78 points de base sur un an. Ils se sont situés en moyenne à 1,55 %. Le pouvoir d’achat des emprunteurs s’est amélioré, au point de permettre, pour un même budget, d’acquérir 5 mètres carrés supplémentaires en moyenne. Dans ces conditions, il n’est pas étonnant que le moral des ménages soit en légère amélioration.
Locatifs : des marchés fluides
La détente des marchés locatifs se confirme. Les loyers de relocation évoluent à un rythme à peine supérieur au taux d’inflation (0,7% contre 0,6%), l’indice de référence des loyers est pratiquement stable (0,2% sur un an) et rien n’indique que cette tendance à la stabilité doive s’interrompre en 2017.
« Cette détente s’observe sur la plupart des marchés locatifs. Dans cette situation, les projets de mise œuvre du plafonnement permis par la loi ALUR, heureusement peu nombreux, paraissent incongrus. La stabilité des loyers traduit le fait que l’offre s’est adaptée, quantitativement et qualitativement, à l’évolution de la demande : il faut sans doute y voir les conséquences bénéfiques des incitations fiscales à l’investissement locatif. Cela ne signifie pas pour autant que tous les logements se louent facilement. Certains biens ont en effet du mal à trouver preneur, notamment dans le centre de certaines villes moyennes », analyse Jean-François Buet.
Des marchés à plusieurs vitesses
Ces tendances générales doivent être modulées selon les territoires. Si l’activité progresse sur la majeure partie de la France, certaines zones font exception : il s’agit pour l’essentiel de départements ruraux. La France est plus que jamais disparate, entre départements et entre métropoles régionales.
La hiérarchie se creuse : le prix du mètre carré est ainsi près de dix fois plus élevé à Paris qu’à Saint-Etienne. Ainsi la progression moyenne de 5,2 % du nombre de ventes ne reflète pas la chute de 3,6% constatée en Lozère, pas plus que le pic de 13,3% enregistré en Haute Corse.
De même, il n’y a rien de commun entre les dix départements les plus actifs et les dix autres qui ferment la marche. Les premiers totalisent 27,6 % du volume des ventes, quand les derniers en représentent difficilement 2,2 %.
Ce constat vaut également pour les métropoles. Les prix font le grand écart entre Paris (8.665 € le mètre carré) et Limoges (1.301 € le mètre carré). Mais les évolutions moyennes peuvent être trompeuses. Ainsi quand les prix montent de plus de 3% à Nîmes, ils ne dépassent pas 2.059 € le mètre carré. Alors que s’ils chutent dans les mêmes proportions à Ajaccio, ils se situent encore à 3.040 €. Les rendements locatifs sont également contrastés, entre 7,2% à Rouen et 4,7% à Bordeaux.
« Pour l’année 2017, le niveau des transactions devrait au moins se maintenir ; dans le neuf, l’activité devrait, dans les différents secteurs, poursuivre sa progression, à un rythme toutefois moins soutenu qu’en 2016. Les prix devraient subir une légère hausse entre +2 et +5%. La suite est plus incertaine du fait de l’élection présidentielle, qui pourrait susciter une certaine prudence dans l’attente des décisions du nouveau gouvernement, notamment en matière fiscale », conclut Jean-François Buet.
