Dans une question écrite publiée au Journal Officiel le 28 janvier 2025, le député Antoine Vermorel-Marques alerte sur les difficultés rencontrées par les bailleurs face aux locataires indélicats. Entre impayés, dégradations et documents falsifiés, la méfiance s’installe. Pourtant, la loi encadre strictement les justificatifs locatifs que les propriétaires peuvent exiger, limitant leurs marges de manœuvre. Le ministère du Logement précise que la liste de pièces exigibles ne sera pas modifiée et met en avant des outils comme Dossier Facile ou la garantie Visale pour sécuriser les locations et rétablir la confiance. Reste à savoir si ces dispositifs suffisent à prévenir les litiges et rassurer les bailleurs.
Sommaire :
- Quelles sont les règles actuelles sur les justificatifs locatifs ?
- Quels outils pour sécuriser la relation propriétaire-locataire ?
- Peut-on mieux prévenir les impayés locatifs ?
- FAQ – Justificatifs locatifs
- Sources
Quelles sont les règles actuelles sur les justificatifs locatifs ?
Une liste limitative fixée par la loi
Le cadre juridique repose sur le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris en application de l’article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce décret établit une liste limitative de justificatifs locatifs qu’un propriétaire ou son mandataire peut demander à un candidat à la location et à sa caution.
Concrètement, il s’agit de documents relatifs :
- à l’identité (carte nationale d’identité, passeport),
- au domicile (quittance, facture d’énergie),
- à la situation professionnelle (contrat de travail, attestation d’employeur),
- et aux ressources (bulletins de salaire, avis d’imposition).
Toute demande qui s’écarterait de cette liste est réputée illégale.
Le ministère rappelle explicitement que toute information allant au-delà de cette liste, notamment pour renseigner sur d’éventuelles situations d’impayés locatifs, rendrait illégale la base de données qui la contiendrait. En clair : les projets de « notation » des locataires ou de fichier centralisant les incidents de paiement sont proscrits à droit constant. En effet, cette position vise à protéger les droits des candidats locataires et à prévenir les dérives.
Une protection contre les discriminations et les demandes abusives
L’objectif poursuivi est double : protéger la vie privée et garantir l’égalité de traitement. Ainsi, en fixant des justificatifs locatifs strictement encadrés, le législateur entend éviter les exigences intrusives ou discriminatoires. En cela, il limite les risques de sélection arbitraire. Par ailleurs, le ministère du Logement indique qu’il n’est pas prévu de modifier la liste de pièces exigibles. Cette stabilité normative offre un repère clair aux bailleurs comme aux candidats.
Quels outils pour sécuriser la relation propriétaire-locataire ?
Dossier Facile : un dossier vérifié, clair et cohérent
Pour répondre au besoin de confiance exprimé par les propriétaires sans porter atteinte au cadre légal, l’État a développé Dossier Facile. Un service créé en 2018 au sein du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires. Le service permet au candidat de téléverser ses pièces. Celles-ci sont ensuite vérifiées une à une par l’administration, ce qui garantit leur authenticité et leur conformité. Ce processus conduit à la création d’un dossier du locataire labellisé qui assure qu’il est clair, complet et cohérent.
Depuis son lancement, plus de 1,8 million de personnes ont utilisé ce service. Par ailleurs, en 2024, 386 000 locataires ont été accompagnés jusqu’à la validation de leur dossier. Grâce à ces étapes successives, le parcours est fluide et rassurant pour toutes les parties prenantes.
L’intérêt pour les bailleurs est immédiat : les justificatifs locatifs sont réunis et présentés de façon standardisée. Ce qui réduit les incertitudes et les fraudes documentaires sans créer de nouveaux critères d’exigence. Pour les candidats, l’accès est gratuit, dématérialisé et assure un traitement identique de tous les dossiers, limitant ainsi les pratiques discriminatoires.
Visale : une garantie gratuite contre impayés et dégradations
En complément, le dispositif garantie Visale, géré par le groupe Action Logement, apporte une protection au propriétaire contre le risque d’impayés de loyer et de dégradation du logement.
De plus, le ministère rappelle que ce mécanisme est gratuit et accessible sous conditions pour les futurs locataires. Ainsi, il représente un levier particulièrement utile pour accepter des profils parfois jugés à risque, tout en restant strictement dans le cadre légal des justificatifs locatifs autorisés.
Peut-on mieux prévenir les impayés locatifs ?
Un plan de prévention et un rôle accru des CCAPEX
Au-delà des outils existants, le ministère du Logement mobilise les acteurs (bailleurs, associations de locataires, collectivités) pour élaborer un plan de prévention des impayés locatifs. Les textes d’application de la loi du 27 juillet 2023 – en cours de finalisation à la date de la réponse ministérielle publiée au JO le 1er juillet 2025 – visent à renforcer le rôle des CCAPEX (Commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives).
Ces commissions seront désormais davantage impliquées dans le repérage précoce des locataires en situation de vulnérabilité. Elles interviendront également plus activement dans leur accompagnement vers les aides adaptées. Ce qui permettra alors d’éviter que les situations ne dégénèrent en contentieux.
Intervenir tôt, sans alourdir les exigences documentaires
L’esprit du dispositif n’est pas d’exiger plus de justificatifs locatifs, mais d’activer plus tôt les outils d’appui : accompagnement social, aides financières, information des bailleurs et des locataires sur leurs droits et obligations.
Cette approche « prévention plutôt que répression » répond à une logique d’efficacité. En effet, elle vise à apaiser les relations, limiter les coûts humains et financiers, et éviter des procédures d’expulsion longues et conflictuelles. Dès lors, les bailleurs conservent un cadre clair pour instruire les candidatures. Quant aux locataires, ils bénéficient d’un traitement équitable et de solutions d’appui quand surviennent des difficultés.
FAQ – Justificatifs locatifs
Qu’est-ce qu’un justificatif locatif légalement autorisé ?
Un document prévu par la liste du décret n° 2015-1437 (identité, domicile, activité, ressources). Hors de cette liste, la demande est illégale.
Un bailleur peut-il consulter une base recensant les mauvais payeurs ?
Non. Le ministère indique que toute base fournissant des informations allant au-delà de la liste légale – notamment sur des impayés – serait illégale.
Comment fiabiliser un dossier de location sans enfreindre la loi ?
En utilisant Dossier Facile, qui produit un dossier vérifié et labellisé, et en exigeant uniquement les justificatifs locatifs autorisés.
La garantie Visale est-elle obligatoire ?
Non. C’est un dispositif facultatif, gratuit pour le bailleur, accessible sous conditions au locataire, et complémentaire aux justificatifs locatifs.
Que change la loi du 27 juillet 2023 ?
Ses textes d’application renforcent le rôle des CCAPEX pour détecter plus tôt les situations de vulnérabilité et coordonner l’accompagnement afin d’éviter les expulsions.
Sources
- Assemblée nationale – Question écrite n° 3540 : publication au JO le 28 janvier 2025 (question) et au JO le 1er juillet 2025 (réponse).
- Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 (pièces justificatives pouvant être demandées).
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (amélioration des rapports locatifs).
- Loi du 27 juillet 2023 (prévention des expulsions locatives).
- Ministère du Logement – Outil « Dossier Facile » (créé en 2018) et dispositif « garantie Visale » (groupe Action Logement).
