Jouissance privative : le sol de l’immeuble est réputé partie commune

Jouissance privative : le sol de l’immeuble est réputé partie commune

Si l’état descriptif de division comporte des mentions contradictoires quant à la nature privative ou commune d’un lot, le sol doit être réputé partie commune, quand bien même la jouissance en est privative.

Nature de la partie privative ou commune d’un lot de copropriété

Dans cette affaire, un copropriétaire assigne un autre copropriétaire en condamnation à remettre les lieux en l'état après démolition de la piscine et du local technique situés sur les parties communes et en paiement de dommages-intérêts.

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L'état descriptif de division détaillait dans un tableau les parties communes et les parties privatives. Toutefois, ce tableau comportait des mentions contradictoires entre elles, relatives au terrain attenant au logement. Ce terrain y figurant dans la colonne des parties privatives tout en étant défini comme en jouissance privative et perpétuelle.

La cour d’appel accueille la demande. Elle retient que dans le silence ou la contradiction des titres, le sol est réputé partie commune, quand bien même la jouissance en est privative. En tout état de cause, le copropriétaire incriminé ne pouvait construire une piscine sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.

Le sol de l’immeuble est réputé partie commune

Ce sont les articles 2 et 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 qui posent les critères de distinction des parties privatives et des parties communes. Toutefois, c’est au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division qu’il revient d’énumérer les parties privatives et les parties communes.

Ce n’est que dans le silence de ces documents que les juges se réfèrent aux critères légaux des articles 2 et 3 de la loi. Notons que l’article 3 répute le sol de l’immeuble partie commune :

“ Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; […] ”

Par ailleurs, le fait qu’un élément d’un lot de copropriété, en l’occurrence un jardin ne soit accessible que par une partie privative ne permet pas à lui seul d’exclure la qualification de partie commune.

Jouissance privative d’une partie commune

Il s'agit d'un simple droit d'usage privatif rattaché à un lot. Ce droit de jouissance exclusif d'une partie commune est prévu au sein du règlement de copropriété et doit être conforme à la destination de l'immeuble.

Dès lors, certains petits aménagements sont possibles sans autorisation. Toutefois, la réalisation de travaux importants nécessite l'accord des autres copropriétaires. Les aménagements des parties communes à usage exclusif doivent en effet respecter l'harmonie de l'immeuble et son aspect extérieur. Il faut donc les soumettre à l'approbation de l'assemblée générale.

Ainsi, le droit de jouissance exclusif accordé par le règlement à un copropriétaire sur le terrain privatif attenant à sa maison ne comporte pas le droit d'affouiller le sol et de construire une piscine sur un terrain, partie commune à jouissance privative. En effet, seule l'assemblée générale des copropriétaires est compétente pour autoriser une construction en surface ou en sous-sol, le sol restant une partie commune.

Le terme de jouissance privative ne caractérise pas une partie privative, mais bien une partie commune dont l'usage est exclusivement attribué à l'un des copropriétaires.


Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 février 2020, 18-18.825, Inédit

Cour de cassation, chambre civile 3
Audience publique du jeudi 6 février 2020
N° de pourvoi : 18-18825
Non publié au bulletin – Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)


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