Une étude conjointe de Filocom et de l’Olap traite de l’importance des dispositifs fiscaux sur le parc locatif privé depuis le Périssol jusqu’au Duflot-Pinel. Quel est le devenir des logements neufs ayant bénéficié d’un dispositif fiscal d’aide à l’investissement locatif ?
Investissement locatif et part de la production de logements locatifs neufs
Le parc locatif privé de l’agglomération parisienne représente plus d’un million de logements. Bien qu’il joue un rôle essentiel auprès des ménages mobiles et des jeunes, il reste relativement mal connu.
En effet, il est essentiellement détenu par les particuliers, pour lesquels les dispositifs fiscaux jouent un rôle majeur d’incitation. En cela, la construction neuve permet un accroissement de l’offre. Toutefois, d’autres mouvements peuvent amener à sortir du statut locatif. Pour comprendre quelles sont les tendances de ces dernières années, l’exploitation des fichiers fiscaux est une source d’informations. Car, ils nous donnent un éclairage inédit de l’investissement locatif selon la localisation.
De sorte que dans l’agglomération parisienne, en dix ans, 467 023 logements ont été construits. Mais, le parc de logements ne s’est accru que de 390 452 logements, compte tenu des démolitions et fusions de logements. En moyenne, il a donc fallu construire 1,2 logements pour augmenter le parc d’une unité.
Plus de la moitié de la construction s’est faite en grande couronne
Aussi, plus de la moitié de la construction s’est faite en grande couronne et environ 40% en petite couronne. La part de Paris a chuté de 15 % avant 2002 à 6 % après. La Seine-et-Marne, département le plus étendu, est également le plus dynamique (22 % de la construction).
50 % de la construction est réalisée dans 83 communes ou arrondissements parisiens et 75 % dans 200 communes sur les 1300 de la région.
La production de logements locatifs a pris une place croissante dans la construction neuve
La part de logements destinés à la propriété occupante s’est réduite de 47 % en 2010 à 43 % en 2015. Par ailleurs, la part des propriétaires occupants dans l’offre neuve croît en fonction de la distance au centre. Elle est de seulement 25 % à Paris mais de plus de 50% en Seine-et-Marne sur 20 ans.
Toutefois, la grande couronne est très dynamique et représente plus de 50 % de la construction de nouveaux logements locatifs.
60 % de l’offre locative privée due aux dispositifs fiscaux de l’investissement locatif
Les dispositifs fiscaux s’avèrent particulièrement pertinents lorsque le loyer plafond est assez proche du loyer de marché. C’est notamment le cas du Pinel hors Paris. La construction neuve y est stimulée par l’investissement locatif et l’avantage fiscal qui lui est attaché. D’ailleurs, la part de la grande couronne a tendance à progresser.
Au total, on estime qu’environ 60 % de la construction neuve est à destination du parc locatif privé.
Par ailleurs, on estime que 40 % du parc locatif privé s’est renouvelé en 10 ans. Le parc locatif connait des mouvements multiples de sens opposés : construction neuve, mais aussi changement de statut, démolitions, fusions, divisions. Au total, l’accroissement du parc n’est que de 39 600 logements alors que la construction neuve a contribué à hauteur de 136 297 logements sur 10 ans.
Seuls 58 % du parc locatif privé de 2005 était encore sous ce statut en 2015. Cette érosion du parc locatif privé résulte pour l’essentiel d’une tendance lourde d’évolution vers la propriété occupante (14 %) ou vers le logement social (7 %).
À cet égard, le simple maintien du nombre de logements locatifs privés a ainsi nécessité un apport de 8 % en construction neuve. En particulier les bailleurs ont largement appliqué la possibilité de vendre le logement à l’issue de la période d’obligation locative : environ 30 % au bout de dix ans.
Caractéristiques des logements destinés à l’investissement locatif
De même, la taille des logements destinés à l’investissement locatif privé a évolué de manière parallèle à celle de l’ensemble des logements neufs. Aussi, la taille des logements locatifs est sensiblement plus faible du fait de la part très réduite de logements individuels locatifs.
À 83%, les investisseurs résident en Île-de-France et plus d’un sur deux est âgé de 40 à 59 ans. L’âge est plus élevé dans les localisations les plus chères (Paris et Hauts-de-Seine). De leur côté les locataires des logements neufs sont en moyenne plus jeunes que ceux du parc plus ancien. Aussi, on observe que 58 % ont moins de 40 ans, contre 42 % dans les logements antérieurs à 1996. Ils sont aussi plus aisés.
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