Intégrer une société civile de placement immobilier est une pratique très prisée qui permet de diversifier ses sources de revenus. Vous souhaitez acheter des parts dans un parc immobilier détenu par une SCPI ? Dans cet article, nous vous présentons les points clés à savoir avant de vous lancer.
Les avantages de l’investissement en SCPI
Idéale pour diversifier votre patrimoine, la SCPI permet d’ajouter une touche de sécurité à vos placements. Ce type de société permet de faire de la mutualisation du risque et de compenser en partie l’impact négatif en cas de loyer impayé ou de vacance du bien.
Grâce à la SCPI, la délégation de la gestion locative est complète, car la société réalise plusieurs tâches :
- définition de la politique d’investissement,
- sélection des immeubles devant être achetés ou vendus,
- négociation des baux,
- recouvrement des loyers, etc.
L’intérêt pour les SCPI réside aussi dans le fait que pour quelques centaines d’euros, il est possible de réaliser des investissements dans des secteurs généralement inaccessibles pour les petits budgets. Comme vous le verrez avec ce classement des meilleures SCPI, certaines sociétés offrent des revenus plus ou moins importants en fonction de la philosophie d’investissement. Ceux-ci sont versés sous forme de revenus fonciers chaque trimestre. Vous êtes à la recherche d’un placement flexible ? En tant qu’associé, il est possible de renforcer votre placement au fil de vos rentrées financières.
Les types de sociétés civiles de placement immobilier
Bien qu’il en existe plusieurs, trois grandes catégories se distinguent. Il s’agit des SCPI fiscales, de plus-value et de rendement.
La SCPI de rendement
Elle permet d’investir dans l’immobilier professionnel afin de recevoir des rentes mensuelles à la hauteur des parts détenues. La société indépendante chargée de la gestion est tenue de fournir des rapports annuels ainsi que des bulletins trimestriels détaillés. Il existe plusieurs SCPI de rendement et chacune se distingue en fonction de la nature du bien immobilier. L’on y retrouve la SCPI résidentielle qui est constituée de biens locatifs destinés aux particuliers, celle de commerce composé d’immeubles à vocation commerciale, celle de bureau, etc.
La SCPI de plus-value
Également connue sous le nom de SCPI de capitalisation, cette catégorie se concentre sur les biens à valoriser. Ces sociétés choisissent donc d’acheter des immeubles ayant un fort taux de décote afin de réaliser une plus-value lors de la revente. Les SCPI de plus-value se distinguent des autres, car elles ne distribuent pas de loyer. Le rendement de l’opération est déterminé sur la revente. Cela s’avère intéressant lorsque vous souhaitez limiter votre imposition sur vos revenus fonciers.
La SCPI fiscale
Idéales pour bénéficier d’une réduction d’impôt, les sociétés fiscales concentrent leurs investissements dans les biens éligibles aux dispositifs de défiscalisation immobilière. Les gérants veillent donc à ce que des conditions bien précises soient respectées à l’achat de l’immeuble, mais aussi lors de sa mise en location. Une fois la durée de l’engagement atteinte, la société revend l’ensemble de son parc immobilier, rembourse les investisseurs et est dissoute. Parmi les plus connues figurent Pinel, Denormandie, Malraux et de Déficit Foncier.
Quels sont les critères pour bien sélectionner une SCPI ?
Les SCPI sont connues pour offrir des rendements attractifs aux investisseurs. Cependant, le capital n’est pas garanti. Il est donc important de choisir la bonne société en se basant sur des critères précis.
Le secteur d’investissement
Certaines SCPI diversifient leur patrimoine en répartissant leur capital dans les bureaux, les commerces, les entrepôts situés en région parisienne, en province ou à l’étranger. D’autres se spécialisent dans des secteurs comme l’hôtellerie, les commerces, les cliniques, etc. En dehors de la composition de l’actif, intéressez-vous également au montant de la capitalisation. Une somme inférieure à 100 millions d’euros ne permet pas de diversifier les actifs et donc de mutualiser les risques. À l’inverse, un capital d’un milliard d’euros traduit la solidité de la société.
La performance historique
Avant de choisir, intéressez-vous à son rendement. Aussi appelé Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), il permet de facilement les comparer. La performance doit être analysée sur les cinq dernières années afin de s’assurer de sa régularité. Parmi les autres éléments d’appréciation figurent le Taux de rentabilité interne (TRI) et le report à nouveau. Il s’agit de la partie des bénéfices non distribués pour résister en cas de baisse des revenus.
La solidité de la gestion
Un autre aspect non négligeable est l’historique de la société qui contribue à réduire les risques d’investissement. En général, ce sont les gérants aguerris qui prennent leur indépendance en créant de nouvelles sociétés. L’historique de la SCPI permet d’évaluer sur la base de ses résultats, son sérieux, son expertise et sa réputation.
Les avantages fiscaux liés à ce type de placement immobilier
Les économies d’impôts réalisées dépendent essentiellement du dispositif fiscal choisi. Vous avez opté pour une SCPI Pinel ou Denormandie ? Votre réduction d’impôt varie entre 12 et 21 % du montant investi et est étalée sur une période comprise entre 6 et 12 ans. Cependant, ces deux régimes sont soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an. En vous orientant vers le dispositif Malraux, vous obtiendrez une réduction d’impôt de près de 30 % des dépenses de rénovation dans une limite de 400 000 euros sur une période de 4 ans.
Vous avez fait le choix de la SCPI Déficit Foncier ? Le montant des travaux peut être directement déduit des revenus fonciers imposables. Ainsi, vous bénéficiez d’une réduction d’imposition globale, notamment si vous êtes un contribuable lourdement taxé.
Comment analyser la rentabilité d’une SCPI ?
La rentabilité des sociétés de placements immobiliers s’évalue grâce à deux principaux indicateurs que sont le taux de distribution et celui d’occupation. Le taux de distribution correspond au rapport entre les dividendes bruts et la valeur de la part de la SCPI au 1er janvier de l’année. Nous recommandons également de considérer le taux de distribution sur valeur de marché. Il s’agit du rapport entre les dividendes versés nets et la valeur moyenne du prix de la part au cours de l’année.
Le taux d’occupation est également un indicateur de la qualité de la gestion de la société. Un gérant qui sait le conserver élevé est un professionnel entretenant de bonnes relations avec ses locataires. Il reflète aussi la qualité du patrimoine de la société.
Les conseils pour diversifier son portefeuille SCPI
D’après les statistiques des marchés financiers, les allocations d’actifs réussies reposent sur le profil de l’investisseur. Une règle d’or est d’adapter la part d’actifs risqués en fonction de l’âge. Vous êtes un investisseur trentenaire ? Il est possible d’envisager près de 80 % d’actifs dynamiques. Vous êtes un cinquantenaire, privilégiez la prudence en sécurisant entre 50 et 60 % de vos actifs.
Nous vous recommandons aussi de réaliser une bonne répartition de vos investissements afin de ne pas compromettre vos objectifs financiers. Concentrer près de 20 % de votre capital sur un seul actif est risqué. Pour réaliser une diversification par classe d’actifs, votre portefeuille doit combiner 60 % d’actions pour le potentiel de croissance et 40 % d’obligations permettant de vous assurer une certaine stabilité. Ne négligez pas l’importance des ETF, car ils permettent d’accéder à diverses classes d’actifs avec des frais réduits.
Vous souhaitez répartir vos investissements sur différentes zones géographiques ? Adoptez une vision globale qui mixe des places financières développées avec des économies dynamiques comme celle d’Asie du Sud-Est. Vous bénéficiez ainsi d’un rempart contre les turbulences locales. Il est également possible de répartir vos investissements entre différents domaines d’activités afin de renforcer la stabilité de votre portefeuille. Optez pour un mix incluant 25 % en technologies, 20 % dans le domaine de la santé, 15 % dans celui de la finance et le reste sur des positions comme l’énergie ou les biens de consommation.
