Impayés de charges en copropriété : 15 mesures pour prévenir et traiter

Impayés de charges en copropriété : 15 mesures pour prévenir et traiter

Le nombre de copropriétés en fragilité sur l’ensemble du territoire français représente 19% du parc. Or, la principale cause est l’augmentation du nombre de copropriétaires débiteurs. Face à cette situation, faut-il prévoir de nouvelles dispositions légales et règlementaires ? C’est l’avis de l’ARC qui propose 15 mesures dans le but de traiter de manière préventive et curative les impayés de charges.

Des impayés de charges en augmentation

Selon les derniers chiffres de l’ANAH, les copropriétés en difficulté le territoire français représentent presque 20 % du parc des immeubles privés et 15,7% des logements en copropriété. Bien que ce phénomène ne soit pas nouveau, il semble que la situation s’aggrave.

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Ce chiffre est très inquiétant. Selon l’association des responsables de copropriété, il est pourtant sous-estimé. Car un grand nombre de copropriétés auraient renoncé à réaliser des travaux nécessaires pour éviter de nouvelles dépenses. Ainsi, elles évitent de se retrouver en difficulté suite à une augmentation des impayés de charges.

Les impayés de charges en augmentation

 

Faut-il prévoir de nouvelles dispositions légales et règlementaires ? Rappelons que face à ce constat, la loi a prévu une gestion de ces copropriétés par des administrateurs judiciaires. Pour autant, selon l’ARC, ces nouvelles dispositions ne produisent pas forcément les résultats escomptés.

“ Selon notre analyse, la carence émane du fait que ces dispositions ne sont pas suffisamment précises ou ne vont pas assez loin dans les objectifs à atteindre et dans l’engagement de la responsabilité des professionnels. ” – Emile HAGEGE, directeur général de l’ARC.

C’est pourquoi, l’association propose quinze mesures à mettre en place pour traiter efficacement les impayés de charges en copropriété. Certaines actions sont liées à la prévention des impayés alors que pour d’autres il s’agit de soutenir le syndic dans sa mission de recouvrement des charges. Enfin, certaines mesures sont curatives et interviennent sur le traitement des impayés.

La prévention des impayés de charge en copropriété

On peut s’interroger sur les raisons qui ont conduit à cet état de fait. Certes, lorsqu’un grand nombre de copropriétaires ont des ressources financières limitées, cela ne facilite pas le règlement des charges. Toutefois, le plus souvent, c’est un cercle vicieux. Ainsi, la question est de savoir si c’est la copropriété en difficulté qui a entrainé les copropriétaires en difficulté, ou bien l’inverse…

Il est alors indispensable d’identifier les causes, voire les symptômes d’une copropriété en fragilité. C’est le meilleur moyen pour mettre en place les mesures préventives les plus adaptées. En effet, dès l’acquisition immobilière, on se rend compte que le futur propriétaire n’a pas de visibilité sur le coût réel du bien. De sorte qu’il n’est pas toujours en mesure de vérifier s’il dispose des capacités financières pour être copropriétaire au sein de l’immeuble.

Certes, dans les annonces immobilières figurent le montant des charges courantes du lot. Toutefois, on n’a pas d’information sur le coût estimatif d’une participation aux travaux d’entretien des équipements collectifs. Selon l’ARC, il serait donc impératif d’afficher dans les annonces immobilières la quote-part de charges liées aux travaux d’entretien. Cette estimation pourra se faire à partir du plan pluriannuel de travaux. Il se définit à la suite de la réalisation du diagnostic technique global.

Par ailleurs, les appels de fonds sont de plus en plus importants. Ce qui provoque des impayés de charges. Les raisons de ces dérives budgétaires sont le plus souvent l’absence de mise en concurrence des contrats de la copropriété.

Or, un simple toilettage des prestations inutiles associé à une mise en concurrence périodique de l’ensemble des contrats permettrait une réduction des charges significative à hauteur de 20 à 50%.

Mensualisation et segmentation des appels de fonds

Les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précisent les modalités d’appel de fonds en matière de charges courantes et de travaux votés. Les charges courantes sont appelées par trimestre, alors que les échéances de provisions pour travaux sont définies par l’assemblée générale.

En parallèle l’article 10 de cette même loi précise que le fonds travaux est appelé selon les mêmes modalités que les charges courantes. À cela s’ajoute la possibilité de constituer ou d’abonder des « avances ». Conformément aux modalités définies par l’assemblée générale. Pour éviter ce cumul, il est suggéré d’étaler les exigibilités des différentes provisions de charges, afin de permettre aux copropriétaires de pouvoir lisser leurs paiements.

“Il pourra être également introduite la mensualisation des charges qui seront appelées en début de trimestre, mais exigible à chaque début de mois. De plus, l’avance de trésorerie sera fixée à un sixième du budget prévisionnel permettant d’absorber les deux mois non exigibles en début de trimestre.” – Emile HAGEGE.

Un modèle type d’appel de fonds

En fonction des cabinets de syndic et des logiciels de comptabilité, les appels de fonds se présentent de manière différente. Ainsi, parfois les quotes-parts d’avance ou de fonds travaux sont rattachés au lot. Mais ce n’est pas toujours le cas. Par ailleurs, le mode de calcul des appels de fonds reste difficilement compréhensible pour les copropriétaires.

“Ce manque de transparence dissuade les copropriétaires de s’immiscer dans le contrôle des charges et des avis d’appels de fonds. Ce constat est regrettable. Car nous constatons fréquemment des erreurs sur les appels de fonds. Que ce soit en matière d’imputation de charges conformément à la clé de répartition ou du montant de quote-part rattaché au lot.” – Gérard ANDRIEUX, président de l’ARC.

Pour résoudre cette difficulté, l’idée serait alors de définir par voie règlementaire un modèle type d’appel de fonds. Ce modèle visera à identifier plus facilement l’origine des sommes que le copropriétaire doit payer. De plus, l’avis d’appel de fonds devra être envoyé dans un délai de 15 à 20 jours avant la date d’exigibilité de l’appel de fonds.

Des réunions entre le conseil syndical, l’avocat et le syndic

Autre point mis en lumière par l’association, le conseil syndical n’a pas de relation directe avec l’avocat. Pourtant, celui-ci se charge du dossier de recouvrement de charges. De fait, le conseil syndical n’a pas suffisamment d’informations sur l’avancement des dossiers contentieux. Et encore moins sur d’éventuels blocages de procédure.

Face à cette situation, l’ARC souhaiterait que la loi prévoit une réunion spécifique au traitement des impayés de charges. Elle imposerait la présence du conseil syndical, du syndic et de l’avocat à cette réunion. Ce dernier devra expliquer les actions entreprises et justifier les retards constatés dans le traitement des dossiers. Par ailleurs, le président du conseil syndical possèdera une habilitation expresse prévue dans la loi. Elle lui permettra d’interroger directement l’avocat sur les dossiers en cours concernant la copropriété. Plus particulièrement, en ce qui concerne les affaires liées au traitement des impayés de charges.

Un renforcement et un encadrement du syndic en matière d’impayés de charges

Le syndic est le représentant légal de la copropriété. À ce titre, il est le seul à pouvoir engager une action judiciaire au nom du syndicat des copropriétaires. Notamment en ce qui concerne le recouvrement des impayés de charges.

la facturation des frais est le premier point à examiner : mise en demeure, relance ou émoluments des huissiers de justice. En effet, c’est l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe les frais que le syndic peut facturer au nom du syndicat des copropriétaires au copropriétaire débiteur. Cet article reste imprécis, il devrait limiter les frais facturables aux copropriétaires débiteurs. De plus, la loi ne précise pas le nombre d’actes qui peuvent être facturés à un même copropriétaire débiteur.

À ce propos, on peut observer des situations où des lettres de relance sont envoyées en nombre sans fondement. Notons que celles-ci sont facturées entre 30 et 60 euros l’unité. La dette du copropriétaire débiteur s’alourdit d’autant plus.

D’ailleurs, dans cette situation, le magistrat décharge le copropriétaire débiteur du paiement de ces frais qu’il estime « non nécessaires » au recouvrement. Le syndicat des copropriétaires va supporter cette charge irrécouvrable. C’est le principe de la spirale infernale des impayés de charges. Selon l’ARC, si le syndic a déjà prélevé ces frais sur la trésorerie de la copropriété, il devra les rembourser et à défaut ne pourra pas les réclamer.

Responsabilité civile du syndic

Autre constat, le retard dans les délais de traitement des impayés de charges. En effet, les modalités de traitement sont différentes selon les cabinets de syndic. Aussi, l’association formule une proposition afin de rendre obligatoire le traitement des impayés dès trois trimestres de retard.

“Il est nécessaire que la loi impose au syndic l’engagement de procédures amiables dès qu’un copropriétaire de lot d’habitation ou de commerce présente plus de deux trimestres d’impayés.”

Au-delà, le syndic devra impérativement déclencher une action judiciaire dans la mesure où il n’a pas été possible de signer avec le copropriétaire débiteur un échéancier de recouvrement des charges.

Par ailleurs, le syndic engagera sa responsabilité civile professionnelle. Particulièrement s’il est dans l’incapacité de prouver qu’il a entrepris l’ensemble des procédures prévues par la loi dans les délais imposés. Cette action pourra être diligentée par le président du conseil syndical dans le cadre des dispositions prévues à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Un meilleur suivi comptable des frais et condamnations liés aux impayés de charges

Le traitement des impayés de charges (procédures amiables ou contentieuses) provoque des coûts importants pour la copropriété. L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 précise que ces frais sont supportés par le copropriétaire débiteur. Il n’en reste pas moins vrai que dans un premier temps les honoraires sont payés et avancés par le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, les procédures judiciaires, notamment en matière d’impayés, s’étalent sur plusieurs exercices. Aussi, le suivi comptable du traitement des impayés reste opaque. Il ne délivre pas de traçabilité sur les sommes que la copropriété a engagées ou récupérées. Aussi, il est indispensable de revoir les règles comptables. Il faut considérer « l’opération de recouvrement des charges » comme non terminée jusqu’à la constatation du paiement de la dette. Pour cela, il faudra utiliser le procédé prévu par le décret comptable du 14 mars 2005 (travaux ou opérations exceptionnelles). C’est-à-dire, produire une annexe VI propre à la situation comptable des actions judiciaires et du traitement contentieux des impayés.

Possibilité pour le syndic de prise d’hypothèque sans passer par un avocat

L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndic la possibilité d’inscrire une hypothèque sur les lots d’un copropriétaire débiteur sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Toutefois, c’est l’avocat qui réalise cette procédure. Pour réduire les frais, l’ARC préconise de permettre au syndic en place de poser une hypothèque légale sans passer nécessairement par un avocat.

Par ailleurs, l’association souligne l’influence du vote du copropriétaire débiteur lorsqu’il s’agit de l’élection du syndic. Car si celui-ci représente un nombre de voix important, il sera tenté de se “venger”… Est-ce que cette situation peut alors expliquer le manque de réactivité du syndic à engager une action judiciaire à l’encontre de ce copropriétaire débiteur ? Cette situation peut même provoquer un cumul d’impayés de charges, qui se voit prescrit au-delà d’un délai de cinq ans.

Pour répondre à cette difficulté, l’ARC préconise d’interdire à tout copropriétaire de lots d’habitation ou de commerce ayant plus de quatre trimestres d’impayés en cours de procédure judiciaire de pouvoir participer au vote de l’élection du syndic. Cette mesure doit inciter les syndics à engager des procédures judiciaires dès le quatrième trimestre d’appel de fonds impayé, tout en neutralisant le vote du copropriétaire débiteur.

Les mesures curatives au traitement des impayés de charges

Quelles sont les mesures curatives qui permettent de traiter efficacement les impayés de charges ?

La mise en place automatique de la procédure d’alerte

La loi a prévu un dispositif spécifique pour les copropriétés fragiles. Conformément aux articles 29-1 A et suivants de la loi du 10 juillet 1965. En effet, le législateur donne la possibilité de nommer un mandataire ad hoc. Sa mission est de réaliser une étude sur la situation comptable et technique de la copropriété. Ses préconisations doivent par la suite permettre de rétablir un équilibre financier.

Pourtant, cette mesure a peu de succès. Notons que c’est le syndicat des copropriétaires qui doit supporter son coût alors qu’il est déjà en difficulté. De plus, cette procédure sous-entend un appauvrissement du quartier ou de la commune. Or si on ne réagit pas dès les premiers signes de faiblesse, la situation peut s’aggraver rapidement jusqu’à la nécessité de mettre en place un plan de sauvegarde. Aussi, selon l’ARC, cette procédure d’alerte est nécessaire. Elle devrait donc être obligatoire et déclenchable par l’ANAH dès que le registre d’immatriculation de la copropriété identifiera des immeubles avec un taux élevé d’impayés de charges.

Dans ce cas, l’étude devra être financée par la collectivité territoriale. Un moindre coût, car ces dispositifs préventifs évitent le plus souvent moins la mise en place d’un plan de sauvegarde financièrement beaucoup plus lourd.

Étendre le super privilège à 80% de la dette principale

L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 octroie au syndicat des copropriétaires un « super privilège » spécial sur les dettes impayées du copropriétaire. Il concerne les deux années antérieures, plus l’année en cours. Or, ce dispositif reste bien souvent insuffisant.

Face à ce constat, il est impératif d’étendre le « super privilège » sur le montant de l’impayé qui doit représenter jusqu’à 80% de la dette principale du copropriétaire débiteur. Cette mesure se justifie. Car, le syndicat des copropriétaires présente des spécificités par rapport aux autres créanciers. En effet, d’une part les provisions de charges sont ses seules ressources de financement et d’autre part il ne choisit pas ses copropriétaires qui seront peut-être demain débiteur.

Confier le traitement des impayés de charges à une société tierce indépendante

Pourquoi ne pas autoriser le syndicat des copropriétaires de solliciter les services d’une société tierce spécialisée dans le recouvrement ?

Celle-ci devra alors prendre en charge l’intégralité des frais avec une rémunération qui sera proportionnelle au montant de la condamnation du copropriétaire débiteur. Le syndicat des copropriétaires pourra valider l’intervention d’une société tierce et indépendante du syndic pour traiter les impayés de charges. Cette société se rémunère en fonction du résultat.

De fait, cette alternative ne permettra pas au syndic de prélever des frais lié au recouvrement des charges. Aussi, l’ARC précise que la constitution et la transmission du dossier transmis à un auxiliaire de justice (ou à un tiers) sera alors comprise dans le forfait de base.

Sécurisation sur la condamnation des frais de contentieux incompressibles

Le copropriétaire débiteur se voit condamner par le magistrat. Toutefois, ce dernier refuse généralement de lui faire supporter les frais de procédures. En effet, les magistrats refusent de condamner le copropriétaire débiteur à prendre en charge l’intégralité des frais accessoires, tels que les honoraires du syndic, de l’avocat ou de l’huissier. Toutefois, cette décision ne devrait pas porter sur les frais et honoraires expressément imposés par la loi.

Tels que la lettre de mise en demeure ou les honoraires d’avocats alors que ces frais sont impératifs pour engager une procédure judiciaire. En définitive, c’est le syndicat des copropriétaires qui les prend en charge.

Pour éviter cette situation, l’ARC préconise d’imposer au magistrat de condamner le copropriétaire débiteur au minimum à la prise en charge des frais légalement obligatoires. Aussi, une grille de tarif indicative des actes et honoraires incompressibles devra être publiée afin de permettre au magistrat et au syndic d’avoir des coûts de référence.

Prévoir une juridiction spécifique pour traiter les litiges de la copropriété

Les spécificités de la gestion d’une copropriété nécessitent une juridiction spécialisée, afin de traiter les litiges de manière rapide et concrète. Par ailleurs, la gestion des copropriétés n’est pas forcément adaptée au calendrier des tribunaux. Car, ils peuvent prendre plusieurs mois avant de proposer une date d’audience ou pour rendre un jugement afin de condamner le copropriétaire débiteur au paiement de ses charges.

Cette étape n’est parfois pas suffisante lorsque le copropriétaire refuse d’exécuter le jugement. Il est alors nécessaire d’engager d’autres procédures telles que la saisie judiciaire de son lot. Or, la copropriété ne dispose pas de réserves financières suffisantes. Surout lorsqu’il faut absorber les impayés de charges qui se cumulent à travers plusieurs exercices.

“Pour traiter cette difficulté qui concerne 600 000 copropriétés et potentiellement six millions de copropriétaires, il nous parait indispensable de créer une juridiction spécifique qui jugera de manière rapide et efficace les litiges qui concernent les copropriétés.” – Emile HAGEGE, directeur général de l’ARC.

Conclusion

L’ensemble de ces constats démontre une carence des dispositifs mis en place, nécessitant une réforme profonde de la loi. C’est dans ce cadre que l’ARC a soumis aux cabinets du Premier ministre et de la ministre déléguée au Logement, un rapport mettant en évidence quinze actions à mener pour prévenir et traiter les impayés de charges.

Celles-ci passent par des mesures préventives auxquelles s’ajoute une plus grande responsabilisation du syndic professionnel dans le traitement des impayés. Enfin, il est également question d’améliorer les décisions judiciaires, afin d’éviter que le syndicat des copropriétaires se voit en définitive contraint de supporter les frais incompressibles de procédure liés au recouvrement des charges.

À défaut de traiter les impayés et leurs causes, la rénovation des copropriétés ne pourra pas connaitre une dynamique suffisante. Alors même que l’on consacre des dispositifs et moyens financiers importants. Un dossier crucial qu’il faudra suivre dans le temps.

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