Selon les études économiques du groupe Crédit Agricole, les volumes de transactions dans l’ancien seront en repli de 5% par an et de 6% dans le neuf pour la période 2018-2019. Les prix de l’ancien seraient en hausse de 3% en 2018 et ralentiraient en 2019.
En 2018, deux principales questions se posent. D’abord, quelles seront les conséquences sur le marché du plan de réforme du logement annoncé fin septembre ? Ensuite, la remontée graduelle des taux de crédit va-t-elle se poursuivre et risque-t-elle d’infléchir le mouvement de reprise ?
Plan de réforme du logement : quels impacts ?
Un plan de réforme du logement a été annoncé fin septembre, étalé sur l’ensemble du quinquennat. Il comporte plusieurs volets. D’abord, un choc d’offre dans le logement neuf, qui vise à enrayer le déficit de logements en zone tendue et à construire plus et moins cher : hausse de l’offre, réduction des coûts de construction (foncier, normes) et des prix. Ensuite, une réforme des dispositifs fiscaux, recentrés sur les zones tendues. Enfin, des mesures en faveur du logement social.
Alors que le contexte conjoncturel s’améliore peu à peu, les mesures du choc d’offre permettront à terme une hausse de l’offre et une baisse des coûts, donc a priori une baisse des prix du logement neuf. Mais l’impact sera graduel et probablement assez limité, en dépit des mesures incitatives, car les municipalités, qui délivrent les permis, tendent à privilégier les constructions d’immobilier d’entreprise plutôt que les constructions de logements.
L’effet sur les ventes de logements en 2018 sera de toute façon très faible, compte tenu des délais de réalisation d’une opération immobilière. Le recentrage du PTZ sur les zones tendues est pour l’essentiel reporté à 2020, donc ne jouera pas sur 2018. La réduction de 40 à 20% de la part du prêt dans le coût d’acquisition va toutefois un peu réduire le nombre d’achats dans le neuf.
Le principal impact du plan logement sur les ventes en 2018 concerne le dispositif Pinel. Son recentrage conduira à une baisse des ventes investisseurs, de 6000 à 10000, les zones B2 et C étant désormais exclues de ce dispositif. Les ventes de neuf promoteur baisseraient ainsi de 5 à 7% par rapport à 2016.
La réforme de l’ISF, et plus généralement les nouvelles mesures fiscales sur l’épargne devraient favoriser des arbitrages aux dépens de l’immobilier résidentiel pour les ménages les plus aisés. Mais, pour la plupart des ménages, le rendement de l’immobilier résidentiel, quoiqu’assez modéré, restera plutôt compétitif. De plus, les Français restent prudents vis-à-vis des titres de marché et privilégient la sécurité. Les flux d’investissements locatifs devraient donc bien résister.
L’immobilier résidentiel : Lente remontée des taux de crédit
Les taux de crédit seront le principal déterminant de l’évolution du marché en 2017-2018. Les crédits étant essentiellement à taux fixe, le niveau des taux de crédit dépend en bonne partie de celui des obligations d’État à dix ans. Ces taux OAT dix ans ont commencé à remonter fin 2016, passant d’un plus bas de 0,16% en juillet-août à 0,75% en décembre. Ils ont atteint 0,9% en moyenne au premier semestre 2017 et rebaissé à 0,7% en moyenne en juillet-octobre.
Dans ces conditions, les taux de crédit devraient remonter au cours des prochains trimestres, mais modérément, car ils ne répercuteraient pas entièrement la hausse des taux de marché, en raison d’une forte concurrence entre les institutions de crédit. L’accélération relative des prix et la légère remontée des taux de crédit vont peu à peu entamer la capacité d’achat des ménages et rendre les acheteurs plus hésitants et attentistes. De plus, même si la hausse des taux reste limitée, le fait qu’ils remontent va limiter l’effet d’aubaine et modérer une demande de logements extrêmement forte fin 2016-début 2017. Enfin, les nouvelles mesures fiscales vont un peu réduire les ventes dans le neuf.
Pour 2018-2019, les volumes de transactions dans l’ancien seraient en repli de l’ordre de 5% par an. Ils seraient en légère baisse dans le neuf, de 6% par an, du fait notamment du recentrage du dispositif Pinel. Les prix de l’ancien seraient en hausse de 3% en 2018, avec l’effet retardé de la hausse des ventes en 2017, et ralentiraient en 2019.
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