L’Observatoire de la FPI enregistre, pour le 4ème trimestre consécutif, une augmentation de son indicateur des ventes, mais un peu moins marquée qu’au début de l’année : +18,0% au 3ème trimestre 2015, avec un total de 25.247 logements réservés.
Le marché reste porté par l’attrait des ménages investisseurs pour la pierre et témoigne une fois encore des difficultés des propriétaires accédants à concrétiser leurs projets. Bien qu’en progression également, l’offre nouvelle de logements ne se développe pas au rythme de la demande.
Pour les professionnels, le marché demeure fragile : les difficultés, qui pèsent sur les délais de réalisation, restent nombreuses et la reprise de l’accession n’est pas encore au rendez-vous. L’activité commerciale est toujours portée par les ventes aux investisseurs (54% des ventes) alors que les ventes en accession restent atones (+4,7% ce trimestre). Toujours en retrait, les ventes en bloc semblent initier un mouvement de rattrapage puisque leur volume progresse depuis le début de l’année.
Depuis le début de l’année 2015, les ventes ont progressé de +18,9% par rapport aux 3 premiers trimestres de 2014, tirées par le regain d’intérêt des investisseurs pour la pierre mais limité par l’inertie de l’accession. Dans le même temps, l’offre nouvelle de logements a progressé de +13,7%.
Le dispositif Pinel confirme son attrait : avec 10.906 ventes au 3ème trimestre 2015, la vente aux investisseurs est en hausse de +55,5% et représente 54% du total des ventes au détail du trimestre (45% au 3ème trimestre 2014). Bien que toujours sous les niveaux de 2010-2011, le dispositif Pinel a relancé l’intérêt des investisseurs pour la pierre en bénéficiant notamment du contexte de taux bas depuis sa mise en place. La progression des ventes à investisseurs en Ile-de-France (+43%) reste toutefois en deçà de celles enregistrées en province.
« Les annonces faites par le Gouvernement le 9 novembre sur le PTZ vont dans la bonne direction (relèvement des plafonds de ressources, augmentation de la quotité à 40%, création d’un différé, quelle que soit la tranche de revenus et allongement de la durée de remboursement) et répondent en bonne partie aux attentes des promoteurs de la Fédération et de leurs clients. Néanmoins, elles laissent de côté les accédants en zones très tendues, comme l’Ile-de-France ou la Côte d’Azur. Elles n’apportent pas non plus de réponse aux problématiques de l’accession aux abords des quartiers prioritaires de la ville, sur lesquels la FPI réclame une TVA à 10% pour « cicatriser » le tissu urbain et favoriser la mixité parmi les accédants », indique la Présidente de la FPI, Alexandra François-Cuxac.
S’agissant de l’offre, la progression des mises en ventes est toujours inférieure à celle des ventes et explique le recul du niveau de l’offre disponible (-0,3%) dont le niveau passe sous le niveau des 12 mois théoriques de commercialisation. Avec 18.987 logements mis en vente au cours au cours du 3ème trimestre, l‘offre nouvelle progresse de +10,2% ce trimestre. Cette évolution est en léger retrait par rapport à l’évolution des mises en vente au cours du 1er semestre (+15,0%).
Alors que la demande se renforce, l’inertie de l’offre témoigne des difficultés structurelles auxquelles les promoteurs sont confrontés. Si le volume de logements disponibles est globalement stable avec 92.275 logements à la vente à fin septembre 2015 (-0,3% depuis 1 an), cette offre ne représente désormais plus que 11,8 mois de commercialisation au rythme de vente des 12 derniers mois. Cet indicateur ne cesse de reculer depuis le 2ème trimestre 2014 (3,3 mois d’offre en plus), et devrait continuer à se réduire tant que le volume des mises en vente reste inférieur à celui de la demande. Il traduit, dans certaines régions, l’apparition de phénomènes de pénurie.
Le prix moyen trimestriel des logements, au niveau national, a peu augmenté : +0,5% depuis le 3ème trimestre 2014 et +1,05% par rapport au 3ème trimestre 2013. Bien que cette évolution masque de grandes diversités selon les communes, cette stabilisation des prix a permis de limiter l’effet d’éviction par les prix même s’ils restent difficilement compatibles avec les capacités d’emprunt de beaucoup de ménages, comme en témoigne les difficultés des ménages accédants.
« Du coté de l’offre, il faut prendre des mesures pour réduire les difficultés structurelles du métier: libérer des terrains constructibles à la vente, délivrer des autorisations de construire plus rapidement, lutter contre les recours abusifs, alléger normes et règlementations, stabiliser le cadre juridique et fiscale… Le marché demeure fragile : malgré de bons chiffres, la prudence domine chez les opérateurs. Si l’on veut répondre aux attentes de nos concitoyens en matière de logements, des mesures fortes doivent être prises pour relancer l’accession, libérer du foncier constructible et accélérer l’obtention d’autorisations d’urbanisme définitives. Des initiatives intéressantes ont été proposées par amendements par des parlementaires sur la libération du foncier constructible, l’accession abordable ou le raccourcissement des délais de jugements administratifs; il importe maintenant de les voter », conclut Alexandra François-Cuxac.
Source : www.fpifrance.fr
