Le réseau immobilier Century 21 fait le bilan du marché immobilier de l’ancien. Retour sur les évènements majeurs de l’année 2014.
En 2014, une partie des vendeurs a enfin intégré qu’il fallait adapter ses prétentions financières aux conditions du marché pour parvenir à vendre son logement. Ainsi, le prix moyen au m² enregistre, au niveau national, un repli de -2,8%.
La contraction de l’activité, observée au 1er semestre 2014, est sans aucun doute à l’origine de cette prise de conscience. Cette dernière s’est traduite par une correction des prix au second semestre, avec pour corollaire un regain d’activité en fin d’année. La dynamique amorcée est toutefois trop récente pour impacter le volume annuel des ventes.
L’activité s’érode en 2014 (-2,7% sur l’année). Le marché des appartements voit notamment le nombre de ses transactions reculer de -6,9% en 2014, fortement contraint par les nouvelles exigences de la loi ALUR s’imposant aux ventes de lots en copropriété, quand celui des maisons se redresse de +1,7%. Les délais de vente s’allongent de 5 jours en 2014, ils atteignent 95 jours en moyenne.
Les taux d’intérêt diminuent encore, ils se situent désormais à 2,38%, un niveau historiquement bas. La modicité de ces taux est capitale dans le soutien de l’activité immobilière. La conjugaison de prix baissiers et de taux d’intérêt réduits améliore la solvabilité des ménages, et l’on note notamment la forte poussée des moins de 30 ans parmi les acquéreurs (+9,1% en 2014).
En moyenne, les ménages acquièrent un appartement pour 193.178 € ou une maison pour 214.399 €, et profitent des conditions du marché pour acheter légèrement plus grand : 110,8 m² pour une maison (+1,74 m² sur douze mois) et 57,4 m² pour un appartement (+0,26 m²). Ces acquisitions sont réalisées très majoritairement à titre de résidence principale ; les investissements locatifs continuent de reculer de -1,3% (après avoir déjà chuté de -5,2% en 2012 et -7,5% en 2013).
Le marché immobilier ancien parisien
Le prix moyen au m² parisien connaît une très sensible augmentation de +0,5 %, s’établissant à 8.230 €. L’activité n’en pâtit que peu (-0,8 %). Toutefois, les délais de vente s’allongent : +15 jours en 2012, +6 jours en 2013, ils augmentent encore de 11 jours en 2014 pour atteindre 76 jours, soit la durée la plus longue jamais connue dans la Capitale.
La surface moyenne d’une transaction parisienne baisse de 2,32 m² sur un an pour s’établir à 47,2 m², tandis que le montant moyen d’une acquisition recule pour s’établir à 382.519 €. À l’instar de l’an dernier, ce sont les cadres moyens qui portent le marché immobilier ancien parisien et leur part parmi les acquéreurs augmente encore (+22,4%) pour représenter 39,9% des acheteurs. Ces achats sont réalisés majoritairement à titre de résidence principale (54,8%). Les investissements locatifs se stabilisent à un niveau historiquement bas : 25% des acquisitions parisiennes.
Le marché en Île-de-France
Le prix moyen au m² enregistre un nouveau recul de -2,6% en 2014 pour s’établir à 3.195 €. Le nombre de transactions franciliennes fléchit de -2,4%, plombé notamment par le segment des appartements dont les ventes, entravées par l’une des mesures de la loi ALUR, s’effondrent de -7,2%. L’évolution des délais de vente reflète les divergences de dynamisme entre segments de marché : ils s’allongent de 14 jours pour les appartements (contre 4 jours pour les maisons). Seules les ventes à titre de résidence principale se maintiennent, quand celles dédiées aux investissements locatifs se détériorent de -2,5%.
Les acquéreurs franciliens qui passent à l’acte profitent des conditions bancaires particulièrement favorables pour acheter plus grand, tout en diminuant leur quotité de financement. Pour un montant moyen de 245.234 €, ils augmentent leur superficie de 2,14 m² et font passer leur quotité de 78,85% en 2013 à 74,71% en 2014.
Le marché de l’immobilier ancien en province
En 2014 seule une région a vu ses prix augmenter : le Limousin (+3,7%). Partout ailleurs, les prix reculent, souvent avec plus d’intensité qu’en 2013. Il n’est ainsi pas rare de constater des baisses supérieures à -5%. C’est le cas notamment en Auvergne, dans le Languedoc Roussillon, en Lorraine, dans le Nord et la Picardie ainsi qu’en Poitou-Charentes. Le regain d’activité n’est cependant au rendez-vous que dans quelques régions : en Basse-Normandie, Champagne Ardenne, Franche-Comté, Haute-Normandie, Languedoc Roussillon, Midi-Pyrénées et Pays-de-la-Loire.
Quelles sont les perspectives pour 2015 ?
Encourager ou matraquer, les pouvoirs publics vont devoir choisir car la stagnation de l’activité tire son origine, non pas de prix immobiliers excessifs ou des conditions d’octroi de crédit, mais bien des incertitudes fiscales qui ont poussé une partie de la population à l’immobilisme, dans la crainte d’une inéluctable dégradation de son niveau de vie.
L’effritement des prix devrait se poursuivre en 2015 sans permettre au marché de retrouver sa vigueur passée. Une hausse brutale des taux d’intérêt pourrait transformer cet effritement en véritable correction, voire en dévissage en fonction de son amplitude. Le marché de l’ancien ne réclame aucune aide mais, en revanche, la fin des atermoiements fiscaux et la simplification d’un formalisme surabondant sont plus que jamais nécessaires.
Source : www.century21.fr
