Les Notaires de France viennent de rendre publique leur étude de conjoncture immobilière pour le début de l’année 2023. Cette étude fait le point sur l’état du marché de l’immobilier ancien en 2022 et apporte des prévisions pour le début 2023. Certes, le marché est en ralentissement depuis le quatrième trimestre 2021. Ce phénomène s’est accentué à partir d’août 2022, avec une baisse de 6 % du volume des transactions sur le territoire de la France métropolitaine. Mais, faut-il voir cette tendance baissière comme un rééquilibrage par rapport à la situation d’avant la crise sanitaire, ou comme une diminution structurelle ? Une analyse s’impose.
Un grand dynamisme du marché de l’immobilier ancien en 2021
Entre avril 2021 et février 2022, le marché de l’immobilier ancien a fait preuve d’un grand dynamisme. Ainsi, en août 2021, on a noté la plus forte croissance qui s’établissait à +23 % sur un an. Selon les Notaires de France, ce surcroît d’activité était le résultat d’un effet de rattrapage post-confinements. Cette situation est également liée au comportement des acheteurs qui avaient anticipé les futures mutations dans l’immobilier. À fin novembre 2022, 1 116 000 transactions ont été enregistrées sur l’ensemble du territoire français. Ce volume a diminué, mais il reste supérieur au record enregistré en fin d’année 2019.
Un rééquilibrage de l’activité depuis mi-2022 et une potentielle baisse tendancielle en 2023
Après avoir connu des pics, on observe un rééquilibrage du marché de l’immobilier ancien. Ce phénomène est lié à la fin de l’effet de rattrapage post-COVID et à la hausse continue des taux immobiliers. D’ailleurs, la situation inflationniste pourrait affecter la demande et renforcer la baisse du volume de transactions dans l’ancien en 2023.
Notons que l’inflation entraîne une baisse du reste à vivre de certains acquéreurs potentiels. De ce fait, la capacité de remboursement de ces acquéreurs baisse et ne répond plus aux exigences des établissements prêteurs. Malgré le désir des Français d’acheter des logements anciens, le marché pourrait ne pas surmonter les crises économiques. On peut s’attendre à ce que la baisse des ventes de logements se prolonge dans le temps.
Une remontée continue des taux qui pénalise certains acquéreurs potentiels
La chute de la demande s’explique aussi par la baisse du nombre de prêts immobiliers octroyés par les banques. Heureusement, la Banque de France a décidé de procéder à une révision mensuelle du taux d’usure entre février et juillet 2023. Cette initiative pourrait notamment faire augmenter le nombre de crédits immobiliers accordés.
Cependant, l’accroissement des taux d’intérêt exclut de nombreux acheteurs du marché de l’immobilier ancien. Parce que les banques demandent des apports personnels plus conséquents. D’ailleurs, une étude de la Banque de France confirme une baisse de la proportion des primo-accédants dans la production de crédits à l’habitat depuis la fin 2021.
Une décélération des prix de l’immobilier ancien en France métropolitaine
Alors que le volume des transactions commence à diminuer, les prix de l’immobilier ancien sont en hausse en France métropolitaine. Néanmoins, l’intensité de cette augmentation s’est atténuée lors troisième trimestre 2022.
En effet, les prix de ces logements anciens ont augmenté de 1,5 % par rapport au deuxième trimestre de la même année. De même, on observe une légère décélération de leur hausse (+6,4 %) sur un an. Ainsi, les notaires ont pu observer le retour de la négociation sur les prix des biens. Les acheteurs potentiels en profitent. Ils utilisent les performances énergétiques des logements anciens pour bénéficier d’une plus grande marge de manœuvre.
Un ralentissement observé en Île-de-France au troisième trimestre 2022
Comme dans le reste du pays, l’Île-de-France a également subi une décélération des prix de l’immobilier ancien. Au troisième trimestre 2022, la hausse des prix enregistrée était ainsi de +0,6 % sur trois mois. Elle est de +2 % sur un an. Les écarts entre les hausses des prix des maisons (+5,7 %) et des appartements (+0,2 %) étaient importants. Dans la capitale, on a toutefois observé une certaine stabilité des prix des appartements sur trois mois. En revanche, un recul de -1,2 % a été enregistré sur un an à Paris.
Les prévisions à fin février 2023 issues des avant-contrats
À fin février 2023, les notaires anticipent un fléchissement plus marquant de l’augmentation des tarifs de l’immobilier ancien. Leurs projections se basent, en effet, sur les avant-contrats. Une hausse de 4,6 % sur un an serait ainsi envisageable.
Les prix des maisons anciennes continueraient à être supérieurs à ceux des appartements anciens, mais les écarts seraient moins importants (+3,3 % et +5,5 % à fin février, contre +4 % et +8,2 % au T3 2022). D’après les avant-contrats, le prix moyen du mètre carré des appartements parisiens s’élèverait à 10 500 €. La décélération des prix toucherait aussi Paris, mais de manière moins prononcée qu’ailleurs.
