Histoires d’eau en copropriété

Une copropriété peut-elle faire l’objet d’une expropriation et d’un droit de préemption ?
Sylvain Elkouby

Histoires d’eau en copropriété

Disposer d’eau en quantité et avec une qualité satisfaisante nous paraît naturel et indispensable dans la vie quotidienne. Pourtant, il peut être utile de se remettre en mémoire un ensemble de processus qui permettent à nos robinets de nous procurer le précieux liquide. Car agir pour que la consommation d’eau soit limitée, c’est minorer son coût pour les copropriétaires.

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Remémorons-nous, les cours de géographie de notre jeunesse sur le « cycle de l’eau ». Ce sont les eaux des nappes ou des fleuves qui vont nous approvisionner. Les services des eaux vont leur faire subir les traitements qui les transforment en eau potable. Et tout immeuble, pour répondre aux normes, doit être approvisionné en eau potable.

Dans l’immeuble – dans votre copropriété – commence un autre cycle : l’approvisionnement, l’utilisation et l’évacuation. L’eau c’est aussi de l’argent ! Elle constitue, en moyenne, le troisième poste de dépenses pour la copropriété, avec environ 10% du total des charges. Une étude pour Paris estime la consommation d’eau à 2 euros par an et par mètre carré de surface de logement. Il faut y ajouter les  coûts des éventuels travaux de maintenance et de réfection, qui peuvent être à la charge de la copropriété pour ce qui relève des parties communes, ou du copropriétaire pour la partie privative de son installation.

Il appartient au syndic de régler la facture du service des eaux pour la consommation générale de l’immeuble. Dans bien des immeubles la répartition se fait, encore, selon les tantièmes des lots et le montant est intégré dans les charges courantes. Mais la législation impulse une évolution vers l’individualisation de la consommation d’eau.

Toute nouvelle construction d’immeuble à usage principal d’habitation doit comporter une installation permettant de déterminer la quantité d’eau fournie à chaque local, avec des compteurs pouvant être relevés sans qu’il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux privatifs.

Pour les immeubles existants la loi facilite désormais l’installation de compteurs divisionnaires. Tout service public de distribution d’eau est tenu de procéder à l’individualisation des contrats de fourniture dans les immeubles collectifs d’habitation, lorsque le propriétaire en fait la demande.

L’eau chaude sanitaire peut être produite individuellement, ou collectivement. Dans ce cas, la copropriété doit s’attacher aux performances énergétiques de la chaudière et aux dispositifs de mesure pour les différents lots. Le code de l’énergie impose que pour les immeubles récents des appareils permettant d’individualiser les frais soient obligatoires à la fin de 2017.

Pour le chauffage l’eau est nécessaire : elle constitue le fluide « caloporteur » qui permet l’approvisionnement en chaleur de la chaufferie jusqu’aux radiateurs. Une installation demande de l’entretien, parfois de lourdes réparations si ce n’est un changement.

Il faut évacuer trois catégories d’eau : l’eau pluviale recueillie dans les gouttières et chéneaux ; les eaux ménagères recueillies par les évacuations des cuisines et salles de bains ; les eaux-vannes, c’est-à-dire les eaux souillées issues des toilettes.

Des tuyaux, d’un assez fort diamètre, sont chargés de les évacuer ; souvent les eaux ménagères et les eaux-vannes circulent dans des canalisations séparées. Dans de nombreux immeubles anciens les colonnes en fonte datent, et peuvent même remonter à la construction. Lorsqu’un incident se produit, engorgement ou fuite, les désagréments sont souvent grands et peuvent imposer une intervention du plombier en urgence. Les colonnes ont souvent été encastrées par les copropriétaires dans leur cuisine ou leur salle de bains, l’opération peut être lourde financièrement pour refaire la décoration ; dans des cas l’assemblée générale peut décider que la réfection est prise en charge par la copropriété.

La fin de notre cycle de l’eau dans l’immeuble se termine par l’évacuation dans le réseau des égouts. Commencent alors les traitements des eaux usées dans les stations d’épuration où elles sont assainies, mais ceci est une autre histoire.

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