Faire voter des travaux en assemblée générale reste souvent un exercice délicat en copropriété. Pourtant, les blocages ne viennent pas toujours de la technique : ils apparaissent surtout lorsque les copropriétaires découvrent le projet trop tard. Dans ce nouvel épisode d’Allô l’Expert, Benoît Cousin, directeur général d’abcdomus, explique pourquoi l’anticipation, la pédagogie et la gouvernance de projet sont déterminantes. Depuis vingt ans, son bureau d’études accompagne les copropriétés dans leurs projets de réhabilitation, de rénovation énergétique et de maîtrise d’œuvre après sinistre. Son approche repose sur une idée simple : un projet bien préparé en amont se vote plus facilement. L’objectif est de faire de l’assemblée générale non plus un lieu de confrontation, mais l’aboutissement d’un travail collectif déjà largement partagé.
Sommaire :
- La décision en assemblée générale, un exercice à haut risque pour les copropriétés
- La gouvernance de projet en copropriété selon abcdomus
- Comment abcdomus prépare le terrain avant l’assemblée générale ?
- Anticiper pour réussir : les clés d’une décision assumée
La décision en assemblée générale, un exercice à haut risque pour les copropriétés
Une prise de décision collective rarement préparée en amont
Voter des travaux engage financièrement l’ensemble du syndicat des copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose que ce type de décision obtienne la majorité de l’article 24 ou de l’article 25 selon la nature des travaux. Sur le papier, la règle paraît simple. Dans les faits, elle se heurte à une réalité que Benoît Cousin résume avec une image : « Une copropriété, c’est comme une petite nation. » On y trouve des profils très différents : des copropriétaires impliqués, d’autres éloignés du sujet, des convaincus, des sceptiques, des indécis et parfois des opposants qui expriment fortement leur désaccord.
Cette diversité explique pourquoi tant de projets patinent en assemblée générale. Chez abcdomus, la gouvernance de projet en copropriété commence justement par ce constat : sans travail préalable, l’assemblée générale devient un saut dans l’inconnu plutôt qu’un simple vote de validation.
Une dimension humaine trop souvent sous-estimée
Un projet de réhabilitation ne se résume pas à traiter une façade, une toiture ou un équipement technique. Le projet touche directement au quotidien des occupants, à leur patrimoine et parfois même à leur intimité. Les équipes d’abcdomus entrent dans les logements, identifient les désordres et recueillent les difficultés rencontrées par les habitants. Cette dimension humaine pèse directement sur la façon dont le projet sera perçu en assemblée générale. La négliger peut fragiliser le vote, même lorsque le dossier technique est solide.
« Les projets de réhabilitation, ça concerne pas uniquement des façades, des toitures ou des installations techniques, ça concerne l’habitat », rappelle Benoît Cousin.
La gouvernance de projet en copropriété selon abcdomus
Un projet qui appartient à la copropriété, pas au maître d’œuvre
Le premier principe d’abcdomus tient en une phrase : « Chez abcdomus, on considère d’abord que le projet n’est pas celui du maître d’œuvre, c’est celui de la copropriété. » Le rôle du bureau d’études n’est donc pas d’imposer une solution préconçue, mais d’aider les copropriétaires à construire leur propre projet, en tenant compte de leurs contraintes, de leurs priorités patrimoniales et de leurs capacités financières.
Ce travail commence bien avant l’envoi de la convocation à l’assemblée générale. L’enjeu est clair : le vote ne doit pas être le moment où les copropriétaires découvrent le projet, mais celui où ils valident une décision déjà comprise et partagée.
Technique et gouvernance, deux piliers indissociables
Benoît Cousin insiste sur un point central de la méthode abcdomus : « La réussite d’un projet ça repose sur deux piliers complémentaires. La technique, d’abord : ça crée la crédibilité du projet, ça permet d’évaluer les besoins, d’évaluer les risques, de comparer des solutions et de sécuriser les choix. La gouvernance, ensuite, crée l’adhésion. Elle donne à chaque copropriétaire les moyens de comprendre les enjeux, de mesurer les conséquences des options envisagées et de participer à une décision collective éclairée, plutôt que subie. »
Cette articulation entre expertise technique et pédagogie constitue le cœur de la gouvernance de projet en copropriété telle que la pratique abcdomus depuis vingt ans, sur des sujets aussi variés que le ravalement, l’étanchéité, la couverture traditionnelle ou la rénovation énergétique.
Comment abcdomus prépare le terrain avant l’assemblée générale ?
Une pédagogie construite bien avant le vote
Concrètement, abcdomus déploie une pédagogie progressive tout au long du projet.
« Il faut expliquer les enjeux dès le début, présenter la copropriété, les pathologies, les besoins pour que les gens se rendent compte aussi et ouvrent les yeux sur l’état de leur bâtiment », explique Benoît Cousin.
L’objectif est d’établir un diagnostic objectif du bâtiment, loin des perceptions parfois opposées des copropriétaires. Certains n’en retiennent que les atouts, d’autres surtout les défauts. À partir de cette vision commune, abcdomus aide ensuite la copropriété à comparer et à choisir les solutions techniques les mieux adaptées à sa situation.
Une coordination avec l’ensemble des intervenants du projet
Abcdomus revendique un positionnement de technicien : ingénieurs, architectes et économistes de la construction. Le financement des travaux, en particulier pour la rénovation énergétique, relève d’AMO financiers et d’ingénieries financières spécialisées, avec lesquels le bureau d’études travaille en toute complémentarité, sans lien de subordination. S’y ajoutent le conseil syndical, le syndic, les bureaux de contrôle, les coordonnateurs CSPS et les diagnostics obligatoires liés à l’amiante, au plomb ou aux pollutions du bâtiment.
Benoît Cousin résume ce positionnement : « Le rôle consiste véritablement à agir en chef d’orchestre pour transformer un sujet complexe en une décision collective, solide et pleinement assumée par la copropriété. »
Anticiper pour réussir : les clés d’une décision assumée
Éviter la découverte en assemblée générale
Pour Benoît Cousin, le pire scénario reste celui d’une assemblée générale où des copropriétaires non informés découvrent un projet en même temps que son coût. « Rien de pire que d’arriver en assemblée générale avec des copropriétaires qui ne sont pas informés du projet et qui n’y voient que des objections », résume-t-il. Ce risque de rejet, purement lié à un défaut d’information, peut compromettre des mois de travail technique par ailleurs solide.
Prendre le temps, gage d’un projet réussi
« Il faut prendre le temps de choisir : un projet de réhabilitation ou de rénovation énergétique en copropriété, ça ne se fait pas en un claquement de doigt », précise Benoît Cousin. Ce constat rejoint les obligations issues de la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui a renforcé les exigences de planification des copropriétés, et de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui impose depuis le 1er janvier 2023 un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés de plus de 200 lots.
Ces textes obligent les copropriétés à anticiper les besoins du bâtiment sur dix ans. Une telle perspective renforce la nécessité d’une gouvernance de projet en copropriété construite bien en amont des échéances de vote. En combinant expertise technique, pédagogie et accompagnement à la décision, la copropriété peut ainsi s’approprier son projet avant l’assemblée générale, plutôt que de le découvrir — et de le subir — au moment du vote.
