De nos jours, la sécurisation des revenus est une priorité pour les bailleurs. Face aux impayés, deux dispositifs s’imposent : la garantie loyers impayés (GLI), proposée par des assureurs privés, et Visale, une caution gratuite portée par Action Logement. Si ces deux solutions poursuivent le même objectif – protéger les propriétaires contre le défaut de paiement – leurs conditions d’accès, leurs mécanismes et leur efficacité diffèrent profondément. En 2025, choisir entre les deux ne peut se faire sans une analyse du type de bail et du profil du locataire.
Deux dispositifs bien distincts, conçus pour des besoins différents
La GLI est un contrat d’assurance privé, à la charge du bailleur, qui couvre les impayés de loyers, les dégradations éventuelles et les frais juridiques engagés pour une procédure d’expulsion. Elle s’adresse en priorité aux propriétaires qui louent leur bien à un locataire en place de manière stable, avec un bail classique d’une durée minimale d’un an. En contrepartie d’une cotisation – en moyenne entre 2,5% et 4% du loyer annuel – le bailleur bénéficie d’une protection étendue, souvent jusqu’à 90 000 euros d’indemnisation selon les contrats.
Mais, cette couverture a un prix, non seulement financier mais aussi administratif. Pour qu’une garantie loyers impayés soit activée, le locataire doit répondre à des critères stricts de solvabilité : revenu mensuel au moins égal à 2,85 fois le loyer, contrat de travail pérenne, et historique bancaire sans incident. Ces conditions écartent une partie non négligeable des locataires, notamment les jeunes actifs, les étudiants ou les travailleurs précaires.
Face à cette exclusion, le dispositif Visale propose une alternative publique. Il s’agit d’une garantie gratuite, financée par Action Logement, qui se porte caution pour certains profils de locataires : jeunes de moins de 30 ans, salariés précaires, étudiants sans garants familiaux, et travailleurs saisonniers. En 2025, Visale a été élargie à de nouvelles catégories, et couvre désormais plus de 340 000 contrats actifs, selon les données officielles. Elle prend en charge jusqu’à 36 mensualités d’impayés, dans un plafond défini selon la zone géographique, et peut également indemniser une partie des dégradations locatives.
Contrairement à la GLI, Visale ne repose pas sur une évaluation de la solvabilité, mais sur l’éligibilité du locataire à un cadre prédéfini. Cela permet à des personnes exclues du parc privé classique d’accéder au logement, sans fragiliser le bailleur. Toutefois, sa couverture est moins large, et elle n’inclut pas les frais de contentieux.
Le bail mobilité, révélateur d’un écart structurel
Le bail mobilité, créé par la loi ELAN, est un contrat de location de courte durée (entre 1 et 10 mois), destiné à des locataires en situation temporaire : stage, formation, mission professionnelle. En forte progression dans les grandes villes, il attire de nombreux propriétaires en quête de flexibilité. Mais il met aussi en lumière les limites de la GLI : la quasi-totalité des assureurs excluent ce type de bail, considérant sa durée comme trop courte, et son cadre juridique (pas de reconduction tacite, ni de clause résolutoire) comme incompatible avec leurs conditions générales.
Visale devient donc la seule option réellement accessible pour sécuriser un bail mobilité. Elle a été pensée pour couvrir ce type de location spécifique, et son activation se fait entièrement en ligne, avec une réponse en 48 heures. Pour le bailleur, c’est l’assurance d’un cadre juridique simplifié, sans frais, et avec un recours concret en cas de défaillance du locataire.
Mais, attention à ne pas considérer Visale comme une solution miracle. Sa prise en charge des dégradations reste limitée – souvent plafonnée à 2 mois de loyer, et les procédures peuvent parfois s’avérer lentes si les justificatifs fournis sont incomplets. Par ailleurs, tous les profils ne sont pas éligibles : un cadre en mobilité professionnelle dont le salaire dépasse un certain seuil pourra se voir refuser l’accès au dispositif.
En 2025, le choix entre GLI et Visale relève d’une vraie stratégie de gestion locative. La première reste la solution la plus complète pour sécuriser des baux classiques avec des locataires solvables. La seconde, plus inclusive et gratuite, est idéale pour les profils précaires ou les contrats temporaires, comme le bail mobilité. Plutôt que de les opposer, le bailleur avisé cherchera à adapter sa protection au profil du locataire et au type de bail proposé, pour concilier sécurité financière et accès au logement. Car aujourd’hui, bien louer, c’est d’abord bien couvrir son risque.
