Homepilot, agence immobilière digitale spécialisée dans la gestion locative longue durée, a mené une étude* sur Paris pour savoir à combien s’élèvent les frais de transaction et de gestion et quel est leur impact sur la rentabilité.
En matière d’investissement immobilier, les frais de transaction et de gestion peuvent vite plomber la rentabilité attendue par les propriétaires. Nombre d’entre eux les oublient souvent dans leurs calculs. D’après l’étude menée par Homepilot, les honoraires de vente d’un appartement parisien valorisé à 450.000€ s’élèvent en moyenne à 24.390€ TTC, soit 5,42% du prix de vente. Le coût maximum relevé parmi toutes les agences s’élève à 36.000€ TTC (soit 8% du prix de vente) et le coût minimum à 13.500€ TTC (3%) à services équivalents.
Les disparités d’honoraires entre les arrondissements parisiens restent faibles
L’arrondissement avec les coûts les moins élevés est le 12ème, avec un coût moyen de 21.845€ TTC. L’arrondissement avec les coûts les plus élevés est le 3ème, avec un coût moyen de 27.188€.
Au sein d’un même arrondissement et d’un même quartier, on observe d’importants écarts entre les agences : dans le 4ème arrondissement, la différence de coût entre l’agence la moins chère et la plus chère atteint 22.500€ TTC, soit 5% du prix du bien.
« Pour des agences immobilières situées à quelques centaines de mètres l’une de l’autre, nous constatons des différences de prix allant jusqu’à 56% pour des prestations équivalentes. Un propriétaire a tout intérêt à faire son comparatif avant de choisir son agent immobilier ou gestionnaire. De plus, les grilles tarifaires des agences immobilières parisiennes sont opaques. Nous constatons qu’il est souvent difficile de savoir quels services sont réellement inclus et lesquels sont facturés en supplément », indique Gilles Bourcy, co-fondateur de Homepilot .
Agence en réseau ou agence indépendante ?
Les agences membres d’un réseau sont en moyenne 3.156€ TTC plus chères que les agences indépendantes. « Il est surprenant de voir que les prix des agences en réseau sont supérieurs ou égaux à ceux d’agences indépendantes. On pourrait s’attendre à ce qu’un réseau national, du fait de sa taille, puisse proposer des tarifs plus compétitifs à ses clients », souligne Gilles Bourcy.
Il existe de fortes disparités même au sein d’agences d’un même réseau national
Les différences de coûts peuvent atteindre 6.000€ TTC, soit plus d’un pourcent du prix de l’appartement. 59% des agences étudiées n’affichent pas clairement leurs honoraires sur leurs sites internet et ne respectent pas la législation en vigueur. En effet, l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière indique que les honoraires doivent être accessibles de manière explicite en 2 clics maximum.
« Malgré l’obligation des agences immobilières d’afficher leurs tarifs depuis le 1er avril 2017, nous avons remarqué que de nombreuses agences parisiennes ne respectent pas la législation en vigueur et n’affichent pas leurs honoraires sur le site internet ou en vitrine », regrette Gilles Bourcy.
71% des agences privilégient les honoraires sous forme de barème, avec un taux dégressif par rapport au prix de vente. Seuls 29% d’entre elles adoptent un taux d’honoraire fixe et invariable.
Combien coûte la gestion d’un appartement parisien avec un loyer charges comprises de 1.500€ par mois ?
Les frais de gestion d’un appartement à Paris se composent de trois éléments : la recherche de locataire, la gestion locative et la garantie des loyers impayés. A ces frais s’ajoutent souvent des frais additionnels, non pris en compte dans cette étude (frais de dossier ou de résiliation, frais d’encadrement de travaux, aide à la déclaration fiscale, etc.).
Les frais de recherche de locataire coûtent en moyenne 0,95 mois de loyer charges comprises à Paris (TTC). L’étude met en évidence des différences significatives de prix d’une agence à l’autre, allant de 15€ par m2 à 1,7 mois de loyer charges comprises.
La gestion locative coûte en moyenne 7,4% TTC du loyer charges comprises pour la gestion complète d’un logement à Paris. A niveau de prestations égales, les prix varient de 5 à 12% d’une agence à l’autre. La gestion locative au sens strict, dans le cadre de cette étude, consiste en la gestion administrative de la location (quittancement, recouvrement des loyers, régularisation des charges, indexation du loyer, gestion de la maintenance, etc.)
La garantie des loyers impayés coûte en moyenne 2,5% TTC du loyer charges comprises. Le coût de l’assurance varie entre 1,8 et 4% en fonction de l’agence.
Quand on met tous les frais bout à bout, la gestion d’un appartement avec un loyer de 1.500€ charges comprises, coûte au propriétaire bailleur parisien en moyenne 2.207€ TTC par an, soit 12,3% du loyer charges comprises, équivalant à un mois et demi de loyer et charges. Cela inclut les frais de recherche de locataire annualisés (sur trois ans), la gestion locative et la garantie des loyers impayés.
Pour des prestations équivalentes, les honoraires varient du simple au double d’une agence immobilière à l’autre. L’étude met en évidence des honoraires allant de 1.625€ par an, soit 9% du loyer annuel charges comprises, à 3.196€ par an, soit 17,8%.
L’étude fait apparaître une forte disparité des frais dans différents arrondissements de Paris. L’arrondissement parisien avec les agences les moins chères est le 10ème, avec un coût moyen de 2.019€ par an pour la gestion d’un appartement avec un loyer charges comprises de 1.500€. L’arrondissement le plus cher est le 2ème, avec un coût moyen de 2.444€ par an, soit 21% de plus que le 10ème. Même au sein d’un même arrondissement, l’étude fait apparaître des différences de prix d’une agence à l’autre allant de 9% à plus de 50%.
L’écart de prix entre les agences indépendantes et les agences en réseau est faible, moins de 3% d’écart de prix en moyenne. Cependant il existe de fortes disparités de prix entre agences au sein d’un même réseau. Nous observons des différences d’honoraires pouvant aller jusqu’à 47% au sein d’agences du même réseau ; et ce même au sein d’un même arrondissement.
*L’étude regroupe les honoraires de 253 agences immobilières et administrateurs de biens, répartis de façon équilibrée sur les différents arrondissements de Paris.
