Financement de gros travaux en copropriété : les démarches à suivre

Financement de gros travaux en copropriété : les démarches à suivre

Les copropriétaires doivent s’acquitter du financement de gros travaux au sein d’une copropriété. Une fois votés en assemblée générale, une quote-part de travaux sera réclamée à chaque propriétaire. Ces dépenses exceptionnelles sont « hors budget prévisionnel », alors comment les anticiper et prévoir leur financement ?

Financer des gros travaux en copropriété : quelles sont les démarches à suivre ?

Le financement de gros travaux en copropriété ne fait pas partie du budget prévisionnel. Ces dépenses sont plutôt qualifiées d’exceptionnelles. Des financements spécifiques couvrent alors leur réalisation. Mais les “gros travaux” incluent quels types de travaux ? Comment financer des gros travaux en copropriété ? Les copropriétaires peuvent-ils accéder à une aide de financement spécifique ?

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Les travaux concernés

Les gros travaux concernent en premier lieu les travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété. Et ces travaux touchent obligatoirement la structure du bâtiment. Voici une liste non exhaustive des travaux concernés par la question du financement de gros travaux en copropriété :

  • Renforcement de l’imperméabilité de la façade et de la toiture,
  • Réfection de la toiture et des balcons,
  • Ravalement des façades (cf l’article L132-1 du Code de la construction et de l’habitation),
  • Réfection de la cage d’escalier,
  • Travaux de rénovation énergétique,
  • Pose de compteurs d’eau divisionnaires,
  • Remplacement de la chaudière,
  • Renforcement de la dalle de l’immeuble,
  • Mise aux normes de l’ascenseur,
  • Etc.

Financement de gros travaux en copropriété par le fonds de travaux, obligatoire depuis 2017

Le fonds de travaux anticipe et finance les travaux à venir dans une copropriété. Il couvre à la fois les travaux obligatoires et les travaux exceptionnels décidés en Assemblée Générale. Un vote à la majorité de tous les copropriétaires permet alors de décider de son utilisation.

Dans des situations exceptionnelles, le syndic peut décider d’affecter une partie des sommes déposées au financement de gros travaux urgents. Régis par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1956, ces travaux urgents concernent obligatoirement la sauvegarde de l’immeuble.

L’origine des fonds destinés au financement de gros travaux

Chaque copropriétaire cotise annuellement pour le financement de gros travaux. Il verse l’argent directement sur un compte spécial ouvert par le syndic. Le plafond du montant de la cotisation ne doit pas dépasser les 5% du budget prévisionnel (cf loi de juillet 1965) Le montant se décide en tout cas en Assemblée Générale. Les votes respectent alors la majorité des voix de tous les copropriétaires. Conformément à la loi de 1965, les conditions de la majorité absolue s’appliquent aussi.

Il y a deux exceptions :

  • Le fonds de travaux n’est pas compatible aux copropriétés comportant moins de 10 lots. Dans ce cas, la décision de ne pas constituer de fonds de travaux doit être votée à l’unanimité en Assemblée Générale.
  • Le fond de travaux ne concerne pas non plus les copropriétés ne nécessitant pas de gros travaux dans les 10 prochaines années. Ce statut dépend des résultats d’un diagnostic technique global (DTG).

Par ailleurs, les copropriétaires qui vendent leur lot ne peuvent pas récupérer les cotisations déjà versées. Notons que la constitution d’un fonds de travaux est obligatoire cinq ans après la réception de l’immeuble. Il est facultatif dans les cinq premières années.

L’appel de fonds exceptionnel par le syndic

Pour financer des gros travaux en copropriété, le syndic peut procéder à un appel de fonds. Les décisions votées en Assemblée Générale déterminent les modalités de ce genre d’appel exceptionnel (ex : la date d’échéance de paiement). En tout cas, ce procédé consiste à réclamer les sommes nécessaires aux copropriétaires. Le processus se fait par le biais d’un courrier (lettre simple ou courrier électronique) qui leur est envoyé. Ce courrier comporte obligatoirement le montant de la provision et la date d’exigibilité du paiement.

Financement de gros travaux en copropriete

 

Le financement des gros travaux n’étant pas prévu par le budget prévisionnel de la copropriété, les travaux doivent répondre à certains critères pour être compatibles avec un appel de fonds exceptionnel. Il doit s’agir par exemple de travaux de conservation de l’immeuble. Cette catégorie de travaux englobe l’entretien, la réparation et la réfection des parties communes.

Ensuite, l’appel de fonds exceptionnel est possible pour des travaux de fonctionnement des équipements communs. Ceux-ci excluent la maintenance, l’amélioration et les études techniques comme le DTG.

Aide de financement de gros travaux : l’éco-PTZ copropriété et MaPrimeRenov’

Compatible avec les projets d’économie d’énergie, l’éco Prêt à Taux Zéro peut aussi financer les gros travaux en copropriété. Ce prêt collectif s’adresse au syndic, en faveur des copropriétaires intéressés. Ensuite, il peut s’appliquer sur plusieurs immeubles, chaque immeuble ne peut bénéficier que d’un seul éco-PTZ copropriétés. Cette aide couvre à la fois les travaux d’économie d’énergie et les frais engendrés.

Par ailleurs, l’éco-PTZ copropriété se destine uniquement aux logements utilisés ou prévus en tant que résidence principale. Il s’applique également sur des bâtiments dont la construction a été achevée depuis au moins deux ans. Rappelons que même après avoir signé pour l’éco-PTZ copropriété, les copropriétaires peuvent contracter un éco-PTZ individuel ou un écoprêt complémentaire. Les conditions et la limite de plafonds sont les mêmes que pour un éco-PTZ seul.

D’autre part, MaPrimeRenov’ fusionne le Crédit d’Impôt Transition Énergétique ou CITE avec l’aide Habiter Mieux Agilité de l’Anah. Cette aide finance les projets de rénovation énergétique. En effet, elle s’applique sur les logements construits depuis plus de deux ans. Les propriétaires occupants et aux propriétaires bailleurs peuvent en bénéficier.

En 2021, MaPrimeRenov’ devient accessible aux copropriétés constituées à 75% ou plus de résidences principales. Les travaux doivent également être à l’origine d’un gain énergétique minimal de 35%. Bien entendu, cette prime implique l’obligation de recours à une entreprise ou un artisan labellisé RGE (Reconnue Garant de l’Environnement)

Pour en savoir plus : MaPrimeRenov’, Mieux chez soi, mieux pour la planète.

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