Les copropriétaires doivent s’acquitter du financement de gros travaux au sein d’une copropriété. Une fois votés en assemblée générale, une quote-part de travaux sera réclamée à chaque propriétaire. Ces dépenses exceptionnelles sont « hors budget prévisionnel », alors comment les anticiper et prévoir leur financement ?
Financer des gros travaux en copropriété : quelles sont les démarches à suivre ?
Le financement de gros travaux en copropriété ne fait pas partie du budget prévisionnel. Ces dépenses sont plutôt qualifiées d’exceptionnelles. Des financements spécifiques couvrent alors leur réalisation. Mais les “gros travaux” incluent quels types de travaux ? Comment financer des gros travaux en copropriété ? Les copropriétaires peuvent-ils accéder à une aide de financement spécifique ?
Les travaux concernés
Les gros travaux concernent en premier lieu les travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété. Et ces travaux touchent obligatoirement la structure du bâtiment. Voici une liste non exhaustive des travaux concernés par la question du financement de gros travaux en copropriété :
- Renforcement de l’imperméabilité de la façade et de la toiture,
- Réfection de la toiture et des balcons,
- Ravalement des façades (cf l’article L132-1 du Code de la construction et de l’habitation),
- Réfection de la cage d’escalier,
- Travaux de rénovation énergétique,
- Pose de compteurs d’eau divisionnaires,
- Remplacement de la chaudière,
- Renforcement de la dalle de l’immeuble,
- Mise aux normes de l’ascenseur,
- Etc.
Exemple du remplacement du système de chauffage
Les différents systèmes de chauffage présents dans les copropriétés peuvent être remplacés par une pompe à chaleur. Cela permet non seulement de réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de l’immeuble, mais également de bénéficier d’un mode de chauffage écologique, non polluant et utilisant des ressources naturelles renouvelables.
La pompe à chaleur est un système de chauffage qui utilise, en effet, les calories présentes dans l’air, l’eau ou le sol pour les transférer vers l’intérieur à l’aide d’un fluide frigorigène et chauffer un logement ou un bâtiment. Une pompe à chaleur consomme jusqu’à 60 % d’énergie en moins qu’un système de chauffage classique au fioul ou au gaz et offre en plus la possibilité de produire naturellement de l’eau chaude sanitaire. Elle permet en outre de réduire vos émissions de CO2.
Différentes installations pour une pompe en chaleur en copropriété
Pour une copropriété, l’installation d’une pompe à chaleur peut être réalisée de deux façons :
- Par l’installation d‘une pompe à chaleur individuelle pour chaque logement de la copropriété. Ce système convient principalement aux petites copropriétés avec un faible nombre de lots ;
- En installant une pompe à chaleur collective alimentant en chaleur l’ensemble des logements à l’aide d’un fluide calorifique transportant les calories vers tous les radiateurs de la copropriété. Elle nécessite alors la création d’un local de chaufferie qui fait perdre de la surface dans les petites copropriétés. Cette installation coûteuse s’avère néanmoins très rentable à mesure que le nombre de lots de la copropriété devient plus important.
En dépit de ses nombreux avantages, l’installation d’une pompe à chaleur en copropriété peut parfois se révéler délicate et nécessite dans tous les cas le respect de certaines contraintes préalables :
- Une isolation suffisamment performante pour obtenir des performances de chauffe satisfaisantes (étiquette énergétique D au minimum). Le cas échéant, des travaux de rénovation sont à prévoir au préalable ;
- Un espace disponible suffisant pour créer un local dédié à l’unité extérieure ;
- Le respect de certaines contraintes d’urbanisme liées notamment aux nuisances sonores pouvant provenir de l’unité extérieure mais également aux vibrations ou encore à la modification de l’aspect extérieur de la façade ;
- La réalisation d’une déclaration préalable de travaux ;
- L’obtention de l’accord de la copropriété.
Si vous envisagez de remplacer le système de chauffage de votre copropriété par une pompe à chaleur, sachez que des aides financières existent au même titre que pour les logements individuels. En effet, les pouvoirs publics ont mis en place plusieurs dispositifs pour inciter les propriétaires à investir dans des solutions économes en énergie. Parmi ces aides, on peut notamment citer la TVA réduite à 5,5 %, l’aide MaPrimeRenov’ Copropriétés, les aides au syndic de l’Anah, l’éco-prêt à taux zéro, les prêts d’Action Logement ou encore les primes CEE.
Financement de gros travaux en copropriété par le fonds de travaux, obligatoire depuis 2017
Le fonds de travaux anticipe et finance les travaux à venir dans une copropriété. Il couvre à la fois les travaux obligatoires et les travaux exceptionnels décidés en Assemblée Générale. Un vote à la majorité de tous les copropriétaires permet alors de décider de son utilisation.
Dans des situations exceptionnelles, le syndic peut décider d’affecter une partie des sommes déposées au financement de gros travaux urgents. Régis par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1956, ces travaux urgents concernent obligatoirement la sauvegarde de l’immeuble.
L’origine des fonds destinés au financement de gros travaux
Chaque copropriétaire cotise annuellement pour le financement de gros travaux. Il verse l’argent directement sur un compte spécial ouvert par le syndic. Le plafond du montant de la cotisation ne doit pas dépasser les 5% du budget prévisionnel (cf loi de juillet 1965) Le montant se décide en tout cas en Assemblée Générale. Les votes respectent alors la majorité des voix de tous les copropriétaires. Conformément à la loi de 1965, les conditions de la majorité absolue s’appliquent aussi.
Il y a deux exceptions :
- Le fonds de travaux n’est pas compatible aux copropriétés comportant moins de 10 lots. Dans ce cas, la décision de ne pas constituer de fonds de travaux doit être votée à l’unanimité en Assemblée Générale.
- Le fond de travaux ne concerne pas non plus les copropriétés ne nécessitant pas de gros travaux dans les 10 prochaines années. Ce statut dépend des résultats d’un diagnostic technique global (DTG).
Par ailleurs, les copropriétaires qui vendent leur lot ne peuvent pas récupérer les cotisations déjà versées. Notons que la constitution d’un fonds de travaux est obligatoire cinq ans après la réception de l’immeuble. Il est facultatif dans les cinq premières années.
L’appel de fonds exceptionnel par le syndic
Pour financer des gros travaux en copropriété, le syndic peut procéder à un appel de fonds. Les décisions votées en Assemblée Générale déterminent les modalités de ce genre d’appel exceptionnel (ex : la date d’échéance de paiement). En tout cas, ce procédé consiste à réclamer les sommes nécessaires aux copropriétaires. Le processus se fait par le biais d’un courrier (lettre simple ou courrier électronique) qui leur est envoyé. Ce courrier comporte obligatoirement le montant de la provision et la date d’exigibilité du paiement.
Le financement des gros travaux n’étant pas prévu par le budget prévisionnel de la copropriété, les travaux doivent répondre à certains critères pour être compatibles avec un appel de fonds exceptionnel. Il doit s’agir par exemple de travaux de conservation de l’immeuble. Cette catégorie de travaux englobe l’entretien, la réparation et la réfection des parties communes.
Ensuite, l’appel de fonds exceptionnel est possible pour des travaux de fonctionnement des équipements communs. Ceux-ci excluent la maintenance, l’amélioration et les études techniques comme le DTG.
Aide de financement de gros travaux : l’éco-PTZ copropriété et MaPrimeRenov’
Compatible avec les projets d’économie d’énergie, l’éco Prêt à Taux Zéro peut aussi financer les gros travaux en copropriété. Ce prêt collectif s’adresse au syndic, en faveur des copropriétaires intéressés. Ensuite, il peut s’appliquer sur plusieurs immeubles, chaque immeuble ne peut bénéficier que d’un seul éco-PTZ copropriétés. Cette aide couvre à la fois les travaux d’économie d’énergie et les frais engendrés.
Par ailleurs, l’éco-PTZ copropriété se destine uniquement aux logements utilisés ou prévus en tant que résidence principale. Il s’applique également sur des bâtiments dont la construction a été achevée depuis au moins deux ans. Rappelons que même après avoir signé pour l’éco-PTZ copropriété, les copropriétaires peuvent contracter un éco-PTZ individuel ou un écoprêt complémentaire. Les conditions et la limite de plafonds sont les mêmes que pour un éco-PTZ seul.
D’autre part, MaPrimeRenov’ fusionne le Crédit d’Impôt Transition Énergétique ou CITE avec l’aide Habiter Mieux Agilité de l’Anah. Cette aide finance les projets de rénovation énergétique. En effet, elle s’applique sur les logements construits depuis plus de deux ans. Les propriétaires occupants et aux propriétaires bailleurs peuvent en bénéficier.
En 2021, MaPrimeRenov’ devient accessible aux copropriétés constituées à 75% ou plus de résidences principales. Les travaux doivent également être à l’origine d’un gain énergétique minimal de 35%. Bien entendu, cette prime implique l’obligation de recours à une entreprise ou un artisan labellisé RGE (Reconnue Garant de l’Environnement).
