État daté : plafonnement des honoraires du syndic

État daté : plafonnement des honoraires du syndic

Le décret n°2020-153 du 21 février 2020 fixe le plafond des honoraires et frais perçus par le syndic pour l’établissement de l’état daté à 380 euros TTC à compter du 1er juin 2020. Ce plafond n’est pas satisfaisant pour les professionnels.

L’état daté, un document essentiel lors d’une vente d’un lot de copropriété

« L’état daté » est un document que le syndic doit fournir au notaire afin de solder le compte du vendeur à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot de copropriété. En effet, ce document liste les appels de fonds, travaux, charges de copropriété restant à percevoir sur le lot vendu… Ainsi que les appels de charges et les provisions à venir pour l’acquéreur.

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“ Le vendeur et l’acquéreur conviennent par exemple d’un remboursement de certaines sommes au prorata du temps écoulé. La photographie des sommes dues et à valoir est essentielle pour la sécurité de la vente ainsi que pour l’équilibre du budget de la copropriété ”, indique Christophe Tanay, président de l’Unis.

Rappelons qu’en cas d’impayés de charges du vendeur, le notaire a l’obligation de verser à la copropriété les sommes correspondantes, retenues sur le montant de la vente.

Notons également que l’état daté complète la liste des documents déjà transmis lors d’une vente tels que :

  • le règlement de copropriété,
  • les derniers procès-verbaux d’assemblées générales,
  • le carnet d’entretien de l’immeuble.

L’état daté constitue un puissant outil de gestion, de sécurisation et de protection de l’ensemble des acteurs à des moments clés de la vie de la copropriété.

Par ailleurs, comme le souligne Christophe Tanay, à l’occasion de la transmission de cet état daté, les syndics ont pour pratique de compiler l’ensemble des informations relatives à la copropriété dans une seconde partie appelée « partie réglementaire ».

De cette façon, l’acquéreur dispose d’une information complète à son acquisition. À cet effet, un modèle-type est établi de manière conventionnelle entre les professionnels de l’immobilier et le conseil supérieur du notariat.

Plafonnement des honoraires su syndic pour l’établissement de l’état daté

Issu de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme de la copropriété, l’article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965 renvoie à un décret la fixation du plafond des honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté. Celui-ci est enfin paru au Journal Officiel du 23 février 2020.

Aussi, le décret n°2020-153 du 21 février 2020 fixe le plafond de l’état daté à 380 euros TTC à compter du 1er juin 2020.

Qu’en est-il du montant retenu dans le décret ? Selon l’Unis, l’Union des Syndicats de l’Immobilier, fortement impliquée dans la négociation au sein du CNTGI, ce plafond de 380 euros ne peut pas être considéré comme satisfaisant. Compte tenu des impacts financiers, ce montant est en dessous de la médiane constatée au sein de l’Unis.

« Nous sommes très déçus : le décret sanctionne les professionnels qui font bien leur travail dans un temps contraint en fournissant un document clé pour finaliser une vente immobilière ; Il y aura des impacts financiers non négligeables pour les syndics », souligne Christophe Tanay.

L’état daté constitue une prestation particulière, individualisée

Notons que les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En effet, en application du contrat-type réglementaire du syndic, la prestation de l’établissement de l’état daté constitue une prestation particulière, individualisée. Elle est rémunérée spécifiquement, hors forfait, selon un honoraire prévu au contrat-type de syndic, voté par les copropriétaires en assemblée générale.

Selon les contrats de syndics, des disparités de montants d’honoraires existent. Ils s’ajustent aux tarifs pratiqués en fonction des territoires et selon les pratiques commerciales des professionnels.

Toutefois, la loi ALUR a estimé qu’en pratique les copropriétaires n’étaient pas toujours en situation de négocier cette prestation. Alors que celle-ci n’est réalisée qu’au moment où leur lot est vendu avec un décalage certain dans le temps. La loi a donc institué le principe d’un plafonnement.

Les gouvernements successifs chargés de fixer le plafond ont constaté la réalité de la prestation et son intérêt, et ont souhaité limiter les abus c’est-à-dire interdire des honoraires excessifs. Sans pour autant déterminer un tarif impératif.

“ Le plafonnement corrigera donc les abus, mais vient sanctionner l’ensemble des professionnels qui, sans abuser, pratiquaient un tarif au-dessus du plafond nouveau. Ce faisant, cette mesure de plafonnement s’apparente à un contrôle des prix d’une profession qui est déjà sous pression économique ”, conclut Christophe Tanay.

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