La FNAIM, organisation syndicale des professionnels de l’immobilier a saisi le juge administratif. Elle demande l’annulation, pour illégalité, du décret n°2020-153 du 21 février 2020. Le Conseil d’État a récemment écarté ce recours. Ainsi, il en découle que le plafonnement des honoraires relatif à l’état daté ne porte pas une atteinte disproportionnée à la liberté d’entreprendre.
Qu’est-ce que l’état daté ?
En cas de vente d’un lot en copropriété, le syndic adresse au notaire un document attestant de la situation comptable vis-à-vis de la copropriété. Ce document appelé “état daté” comporte diverses informations qui vont informer le notaire ainsi que l’acheteur.
Il s’agit notamment des sommes restant dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires. Mais, également, des montants à régler par l’acquéreur. Par ailleurs, la copropriété peut aussi être débitrice vis-à vis du vendeur. D’ailleurs, vous trouverez plus de précisions sur ce document dans l’article 5 du décret n° 67-223 du 17.03.1967.
Rappelons que les honoraires du syndic, concernant les prestations de l’état daté, sont imputables au copropriétaire vendeur. Or, ce dernier ne dispose pas d’autre choix que de s’adresser au syndic chargé de la gestion de l’immeuble.
Aussi, une enquête de la DGCCRF auprès de 179 syndics, avait confirmé les plaintes déposées par plusieurs associations de consommateurs. En effet, les prix pouvaient varier entre 180 et 700 euros pour des prestations similaires. Comment cela a pu se produire ? Tout simplement parce que l’établissement de l’état daté fait rarement l’objet d’une véritable négociation de la part du syndicat de copropriétaires.
Plafonnement des honoraires du syndic pour la réalisation de l’état daté
Depuis le 1er juin 2020, le tarif de l’état daté est plafonné. Cet encadrement a été justifié par la situation dans laquelle se trouve le copropriétaire cédant. À ce propos, les travaux parlementaires qualifiaient même le copropriétaire de « captif » du monopole du syndic.
Issu de la loi du 24 mars 2014 dite ALUR, l’article 10-1 du 10 juillet 1965 instaure un plafonnement des honoraires du syndic pour la réalisation de l’état daté. Mais, la loi n’en fixait pas le montant maximal. Il faudra alors attendre six ans de plus, la parution du décret d’application n° 2020-153 du 21 février 2020. Entré en vigueur le 1er juin, il fixe le montant à 380 € TTC.
Toutefois, ce plafond n’enlève en rien au conseil syndical, la possibilité de négocier les tarifs de ces prestations. Par ailleurs, si la mutation concerne un ou plusieurs lots, le syndic ne peut facturer qu’un seul état daté. De sorte que le plafonnement prévu par la loi est de nature à protéger les copropriétaires contre les prix excessifs susceptibles d’être exigés pour la réalisation d’un état daté.
La FNAIM a saisi le juge administratif
Pour autant, cette mesure n’avait pas fait l’unanimité auprès des professionnels du secteur. Certains avaient même dénoncé les travers du plafonnement. Ils évoquent alors une possible tentation des syndics à augmenter leurs tarifs pour atteindre ce plafond. D’autres pourraient compenser leurs pertes en amplifiant le prix de prestations non plafonnées.
Par ailleurs, les professionnels ont fait remarquer au législateur la nécessité de moduler les tarifs selon la nature de la mutation. Ou encore selon la situation géographique du syndic en charge de la prestation. En cela, ils reprochent à l’article 10-1 un manque de précision. Il aurait dû indiquer que ce tarif maximum doit dans tous les cas, couvrir les coûts effectivement supportés par le syndic.
De plus, la Chambre FNAIM du Grand Paris se prévaut de la mise en œuvre progressive de l’ordonnance du 30 octobre 2019. Cette dernière renforce la concurrence entre les syndics. De sorte que l’équilibre des relations entre les syndics et les copropriétaires se serait amélioré. De fait, le plafonnement du prix de l’état daté ne serait plus justifié.
Voici quelques-uns des arguments avancés par la chambre syndicale pour demander l’annulation ou l’abrogation, du décret du 21 février 2020. Pour consulter l’arrêt du Conseil d’État : cliquer ici
Le Conseil d’état écarte ce recours
En effet, selon cette décision, le décret attaqué est justifié par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la protection des consommateurs. Il répond, dès lors, à la condition de nécessité posée par le b) du 3 de l’article 15 de la directive du 12 décembre 2006.
L’institution du plafonnement prévu par la loi est une mesure qui ne prive pas les syndics de la possibilité de réaliser une marge à l’occasion de l’établissement de cette prestation. De même, l’article 10-1 ne porterait pas une atteinte disproportionnée à la liberté d’entreprendre. Notons que le Conseil d’État a également refusé de renvoyer au Conseil constitutionnel la « question prioritaire de constitutionnalité » invoquée dans le cadre du recours.
Par ailleurs, il est bon de rappeler que le syndic est tenu de mentionner dans son contrat, le montant de son tarif pour l’établissement de l’état daté. La rubrique “ 9.2. Frais et honoraires liés aux mutations ” du contrat-type réglementaire doit être complétée, à cet effet.
Enfin, le montant facturable au titre de l’état daté doit figurer dans la “ fiche d’information standardisée ” en vigueur depuis le 1er janvier 2022. Puisque le syndic de copropriété doit désormais joindre cette fiche sur ses tarifs à tout projet de contrat. cela, en vue de sa redésignation en assemblée générale. À cet effet, la rubrique 4 de la fiche d’information doit intégrer la mention suivante :
“ Etablissement de l’état daté : … € TTC
(Le montant maximum applicable aux honoraires et frais perçus par le syndic pour l’établissement de l’état daté s’élève à la somme de 380 € TTC)”
Pour en savoir plus
Conseil d’État, 9ème – 10ème chambres réunies, 29 décembre 2021, n°441005
