La note de conjoncture immobilière d’avril 2025 publiée par les Notaires de France révèle une stabilisation progressive du marché immobilier français après plus de trois années de baisse. Le volume de transactions atteint désormais 803 000 ventes sur douze mois à fin février 2025. Ce qui marque un arrêt de la chute observée depuis 2021. Les prix connaissent également une phase de stabilisation avec une baisse annuelle qui ralentit à -2,1% au niveau national. Ce constat suggère une reprise fragile, dans un contexte où les taux d’intérêt diminuent, mais où les incertitudes économiques persistent.
Sommaire :
- Conjoncture immobilière en avril 2025 : une reprise fragile des volumes de transactions
- La stabilisation progressive des prix
- Un marché sous influence de facteurs économiques contradictoires
- La transition énergétique et son impact sur les transactions
Conjoncture immobilière en avril 2025 : une reprise fragile des volumes de transactions
La fin d’une longue période de baisse
La conjoncture immobilière avril 2025 marque un tournant après une période difficile pour le marché immobilier français. Selon les Notaires de France, le volume de transactions de logements anciens atteint 803 000 à fin février 2025, en cumul sur douze mois. Ce chiffre reste historiquement bas. Toutefois, il marque une nette amélioration par rapport au point le plus bas atteint en octobre 2024, avec seulement 777 000 transactions. Ainsi, cette légère remontée met fin à plus de trois années de chute presque ininterrompue du marché.
Pour rappel, entre août 2021 (pic à 1 207 000 transactions) et octobre 2024 (point bas à 777 000), le volume des ventes a chuté de 35,6%. Le marché français n’avait pas connu un niveau aussi bas depuis plus de vingt ans. Cela montre à quel point la situation est grave pour le secteur immobilier.
Pourtant, la conjoncture immobilière d’avril 2025 montre une nette amélioration. La baisse annuelle des transactions, qui était de -23,4 % en février 2024, n’est plus que de -3,6 %. Ce ralentissement de la chute envoie un signal positif aux professionnels du secteur.
Une activité qui reprend, mais reste mesurée
En effet, les notaires observent un regain d’activité dans leurs offices un peu partout en France. Cette reprise se traduit surtout par une hausse des avant-contrats, plus que par des ventes finalisées. Cela montre que les acheteurs reviennent progressivement, mais restent prudents. Le marché, lui, commence tout juste à se stabiliser.
Selon le Conseil supérieur du notariat, la reprise reste fragile. Elle pourrait être freinée par la hausse des droits de mutation à titre onéreux. La plupart des départements l’ont votée, et elle est déjà en vigueur dans de nombreux cas. Ce contexte explique en partie le décalage entre la signature des avant-contrats et la réalisation effective des ventes.
La stabilisation progressive des prix
Un ralentissement de la baisse au niveau national
En France métropolitaine, les prix des logements anciens continuent de baisser, mais plus lentement. Au 4e trimestre 2024, la baisse atteint -2,1 %, contre des reculs plus marqués les trimestres précédents. L’analyse d’avril 2025 révèle aussi une quasi-stabilité des prix sur le dernier trimestre (+0,1 %). Ce léger rebond confirme le ralentissement de la baisse.
D’après l’indice Notaires-INSEE, il s’agit du deuxième trimestre consécutif de stabilité. Un signe souvent annonciateur d’un changement de tendance. Les projections basées sur les avant-contrats prévoient même une légère hausse des prix d’ici fin mai 2025, autour de +0,4 % sur un an. Cela pourrait marquer la fin du cycle baissier entamé en 2022.
Des disparités entre appartements et maisons
L’analyse détaillée de la conjoncture immobilière avril 2025 révèle des différences significatives selon le type de bien. À l’échelle nationale, les prix des appartements anciens baissent moins fortement (-1,8 %) que ceux des maisons (-2,3 %). L’écart est encore plus net en Île-de-France. Sur un an, les maisons y perdent 5 %, contre seulement 2,9 % pour les appartements.
Les données des Notaires de France confirment cette tendance dans les avant-contrats. D’ici fin mai 2025, les prix des appartements devraient augmenter de 1 % sur un an, contre seulement 0,3 % pour les maisons. Cette différence s’explique en partie par la localisation des biens. Puisque les appartements sont souvent en centre-ville, des zones plus résistantes. De plus, les maisons subissent davantage les contraintes liées à la performance énergétique.
Des variations importantes selon les territoires
On note également d’importantes disparités géographiques. L’Île-de-France continue d’enregistrer une baisse annuelle plus marquée (-3,6%) que la province (-1,7%). À Paris, les prix au m² des appartements anciens ont diminué de 3% sur un an, s’établissant autour de 9470 € le m².
Parmi les augmentations les plus notables, on trouve Mulhouse (+11,3% pour les appartements), La Réunion (+5,6%), Metz (+3,4% pour les maisons) et Montauban (+6,2%). À l’inverse, certaines villes subissent des corrections importantes : Châteauroux (-16,2% pour les maisons), Reims (-11% pour les maisons), Limoges (-7,8% pour les appartements) ou encore Corse-du-Sud (-14% pour les maisons).
Ces écarts territoriaux mettent en lumière la fragmentation du marché immobilier en France. Ainsi, les prix dépendent fortement des dynamiques locales : attractivité économique, évolution de la population ou encore offre de logements disponible.
Un marché sous influence de facteurs économiques contradictoires
L’impact positif de la baisse des taux d’intérêt
La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne influence fortement la conjoncture immobilière en avril 2025. Depuis juin 2024, la BCE a abaissé ses taux directeurs à sept reprises. Ces baisses ont permis d’améliorer les conditions d’emprunt. L’objectif : atténuer l’impact des tensions commerciales sur la croissance en zone euro, tout en poursuivant la désinflation.
En février 2025, le taux moyen des crédits immobiliers (hors renégociations) est tombé à 3,27 %. Il revient ainsi à son niveau de juin 2023. Cette baisse a eu un effet direct sur le marché. La production de crédits habitat a bondi de 55 % en un an, atteignant 10,7 milliards d’euros, d’après la Banque de France.
Notons que l’utilisation de la marge de flexibilité autorisée par la norme HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) se situait à 15,3% en février 2025, en dessous de la limite de 20%. Ce qui indique que les banques conservent une certaine marge de manœuvre pour assouplir leurs critères d’octroi de crédit.
Des incertitudes économiques persistantes
Malgré plusieurs signaux positifs, la conjoncture immobilière d’avril 2025 reste incertaine. La reprise peine à s’accélérer. En mars, la confiance des ménages a légèrement reculé. Et, début avril, certaines banques ont relevé leurs taux d’emprunt.
Par ailleurs, la politique économique des États-Unis, notamment sur les droits de douane, ajoute une dose d’incertitude. Cela pousse certains acheteurs à attendre. En revanche, la volatilité des marchés financiers pourrait jouer en faveur de l’immobilier, perçu comme une valeur refuge.
Ces éléments, parfois opposés, expliquent pourquoi la reprise reste lente et fragile, loin des redémarrages nets observés lors des cycles précédents.
La hausse des droits de mutation : un frein potentiel
Un autre frein potentiel à la reprise du marché concerne la hausse des droits de mutation à titre onéreux. Cette augmentation, déjà votée par la majorité des départements, alourdit les fameux “frais de notaire”. Elle représente un surcoût non négligeable pour les acquéreurs, à un moment où leur marge de manœuvre financière reste limitée.
Cette mesure pourrait ralentir l’élan naissant du marché. À cet effet, rappelons que ces droits constituent une part importante du coût total d’une acquisition. Leur augmentation risque donc de réduire le budget consacré à l’achat en lui-même.
La transition énergétique et son impact sur les transactions
La baisse des ventes de logements énergivores
La conjoncture immobilière d’avril 2025 souligne l’impact grandissant de la performance énergétique sur le marché. En 2024, les logements classés F et G ont représenté 15 % des ventes, soit une baisse de 2 points par rapport à 2023. Cette évolution concerne uniquement les maisons individuelles. Leur part de biens énergivores est passée de 20 % en 2023 à 17 % en 2024. Une tendance qui montre l’attention croissante portée à la qualité énergétique des logements.
Ces chiffres, établis par l’ADNOV à partir des bases BIEN et Perval des notaires de France, reflètent l’effet progressif des nouvelles réglementations énergétiques. Depuis 2021, plusieurs mesures ont été adoptées pour sortir progressivement les logements les plus énergivores du marché locatif. Résultat : les investisseurs adaptent leurs choix. La performance énergétique devient un critère de plus en plus déterminant dans les décisions d’achat.
Des disparités régionales marquées
L’analyse territoriale révèle d’importantes variations régionales concernant les logements énergivores. À Paris, leur part reste stable et élevée (31% des transactions), tandis qu’elle augmente en petite couronne parisienne (+5 points, atteignant 21%). Dans les autres régions, cette proportion a généralement baissé de 1 à 2 points, avec une diminution plus marquée en grande couronne francilienne (-6 points).
Certaines régions françaises sont particulièrement concernées par la problématique des logements énergivores : Paris (31%), la petite couronne (21%), mais aussi l’Auvergne-Rhône-Alpes (17%) ou le Centre-Val de Loire (15%). À l’inverse, d’autres territoires comme la Bretagne (14%) ou l’Occitanie (8%) présentent des proportions plus faibles de biens classés F et G.
Concernant les logements les plus performants énergétiquement (classes A et B), leur part reste stable à environ 6% au niveau national. Mais, certaines régions se distinguent par une proportion plus élevée, comme l’Occitanie (11%) ou la Nouvelle-Aquitaine (9%), tandis que d’autres affichent des taux plus faibles, comme Paris (1%).
L’impact de la réforme du DPE pour les petites surfaces
La conjoncture immobilière d’avril 2025 met aussi en avant les effets de la réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), entrée en vigueur en juillet 2024. Cette réforme a modifié le mode de calcul pour les logements de moins de 40 m², permettant une meilleure prise en compte des spécificités des petites surfaces. Dans certains cas, cela a conduit à une réévaluation favorable de leur étiquette énergétique.
Depuis 2021, le DPE a connu plusieurs évolutions majeures. Celle de juillet 2024 vise précisément les petites surfaces, souvent désavantagées par l’ancienne méthode. Ainsi, cette mise à jour a permis à certains biens de rester sur le marché, alors qu’ils auraient pu être exclus à cause des règles de plus en plus strictes sur la location des passoires thermiques.
On observe d’ailleurs une évolution en plusieurs temps de la part des logements énergivores dans les transactions : forte hausse en 2022 (+5 points), progression plus modérée en 2023 (+1 point), puis recul en 2024 (-2 points). Ces variations traduisent à la fois l’effet des réglementations, l’adaptation des acteurs du marché, et l’impact des réformes successives du DPE.
Perspectives pour le marché du neuf
Dans ce contexte de préoccupation croissante pour la performance énergétique des logements, le marché du neuf pourrait constituer une alternative intéressante. Pourtant, ce secteur reste lui aussi en difficulté malgré quelques signes d’amélioration.
Après plusieurs années de recul des autorisations, des mises en chantier et des ventes, une légère reprise se dessine au premier trimestre 2025. D’après le SDES (Service des Données et Études Statistiques), les autorisations de construire ont progressé de 4,5 %, et les logements commencés de 14,2 % par rapport au trimestre précédent.
Mais, cette embellie reste fragile. Elle pourrait être freinée par la hausse des droits de douane, qui risque d’alourdir encore les prix des matériaux et les coûts de construction. Toutefois, on note un assouplissement des exigences normatives pourrait aider à compenser ces hausses, et relancer plus durablement la construction de logements neufs.
Conclusion : une reprise qui nécessite un environnement économique stabilisé
La conjoncture immobilière en avril 2025 témoigne d’une reprise fragile du marché immobilier français, tant en termes de volumes que de prix. Cette stabilisation progressive intervient après une correction particulièrement sévère, qui a ramené les niveaux d’activité à des seuils observés il y a plus de vingt ans.
Les signes positifs ne manquent pas : baisse des taux d’intérêt, amélioration des conditions d’emprunt, légère reprise des volumes de transactions, fin de la chute des prix. Cependant, plusieurs facteurs continuent de fragiliser cette reprise naissante : hausse des droits de mutation, incertitudes économiques internationales, impact des réglementations énergétiques sur une partie du parc immobilier.
Comme le souligne les Notaires de France, “une politique publique claire et ambitieuse qui vise à dynamiser le marché immobilier et à rendre l’achat de logements plus accessible à un plus grand nombre de ménages est toujours essentielle.” En cela, l’élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) constitue un pas dans cette direction, en renforçant les options pour les primo-accédants.
En définitive, si “les Français ont une appétence certaine pour la pierre”, ils demeurent “sensibles à un environnement économique et politique stabilisé, gage de confiance.” C’est sans doute de cette confiance retrouvée que dépendra la consolidation de la reprise observée en ce début d’année 2025.
