L’Observatoire MdB Scanner a analysé 2 961 ventes aux enchères judiciaires immobilières adjugées entre décembre 2022 et septembre 2026 pour répondre à une question que tout acheteur se pose : à quel prix part vraiment un logement saisi ? Le résultat est net. La moitié des biens adjugés se vend à moins de 60 % du prix des ventes voisines — hors frais. Mais derrière ce chiffre se cache une réalité bien plus contrastée : un bien sur trois part sous la moitié du prix du quartier, tandis qu’un sur onze atteint ou dépasse le prix du marché. Et d’un territoire à l’autre, les écarts sont vertigineux : de 38 % dans le Gard à 77 % à Paris. Alors, bonne affaire garantie ou pari risqué ? Les données de MdB Scanner livrent enfin une mesure objective — et nuancée — du marché des enchères judiciaires immobilières en France.
Sommaire :
- Qu’est-ce que les enchères judiciaires immobilières révèlent vraiment sur les prix ?
- La mise à prix : un indicateur trompeur des enchères judiciaires immobilières ?
- Appartement libre ou occupé : quel impact sur le prix d’adjudication ?
- Les disparités géographiques des enchères judiciaires immobilières en France
- Comment interpréter ces données avant d’enchérir ?
À retenir — Enchères judiciaires immobilières : les vrais prix des logements saisis
- La moitié des logements saisis aux enchères judiciaires immobilières se vend à moins de 60 % du prix du marché local, hors frais.
- Un logement sur trois part sous la moitié du prix du quartier, mais un sur onze atteint ou dépasse le prix du marché : les résultats sont très dispersés.
- Un appartement occupé se vend 8 points de moins qu’un appartement libre dans les enchères judiciaires immobilières (63 % contre 71 % du prix du quartier).
- Les écarts entre territoires sont très larges : de 38 % dans le Gard à 77 % à Paris.
- La mise à prix fixée par le créancier est un simple plancher : sous 30 000 €, une vente sur deux dépasse 3,3 fois le montant de départ.
Qu’est-ce que les enchères judiciaires immobilières révèlent vraiment sur les prix ?
Les enchères judiciaires immobilières — aussi appelées ventes aux enchères sur saisie immobilière — ont longtemps nourri un mythe : celui du bien acheté deux fois moins cher que le marché. La réalité, mesurée pour la première fois à cette échelle, est plus nuancée.
Pour construire son étude, MdB Scanner a croisé 4 894 résultats d’audience publiés entre décembre 2022 et septembre 2026 sur la plateforme nationale Licitor, ainsi qu’auprès d’un cabinet d’avocats poursuivants. Après déduction des doublons, 4 728 ventes distinctes ont été retenues. Parmi elles, 2 961 sont réellement mesurables — il s’agit d’appartements et de maisons d’au moins 15 m² dont la surface est publiée.
“La moitié des logements saisis part à moins de 60 % du prix des ventes voisines, hors frais.”— Observatoire MdB Scanner, septembre 2026.
Une dispersion très large des prix d’adjudication
Ce 60 % ne correspond pas à un tarif, mais à une médiane : la moitié des ventes se conclut en dessous de ce niveau, l’autre moitié au-dessus. Dans le détail, la moitié centrale des transactions se situe entre 44 % et 78 % du prix observé dans le quartier.
Les écarts restent donc considérables. Un bien sur trois se vend à moins de la moitié du prix local, tandis qu’à l’autre extrémité, un sur onze atteint ou dépasse le niveau du marché. Autrement dit, les résultats sont très dispersés et aucune moyenne ne peut, à elle seule, rendre compte de cette diversité. Pourquoi une telle dispersion ? Plusieurs facteurs entrent en jeu : l’état du bien, sa localisation précise, le nombre d’enchérisseurs présents à l’audience d’adjudication, et la présence ou non d’un occupant dans les lieux.
Pour mémoire, dans le cadre des enchères judiciaires immobilières, la vente est initiée par un créancier — le plus souvent une banque — pour recouvrer une créance après défaillance du débiteur. La procédure concerne principalement les saisies immobilières, mais aussi les liquidations judiciaires. Elle passe par une audience d’orientation avant d’aboutir à l’adjudication, conformément aux articles L. 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE).
Une vérification par les données fiscales
Pour valider ses résultats, MdB Scanner a croisé ses données avec la base DVF (Demandes de valeurs foncières) de la DGFiP. Cette base publique de l’administration fiscale recense elle aussi des ventes aux enchères. Résultat : les 2 348 ventes mesurables via DVF sont parties à 59 % du prix de leurs voisins — contre 60 % dans les relevés de MdB Scanner. Les deux sources concordent, ce qui renforce la fiabilité de l’étude.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Résultats d’audience collectés (Licitor + avocats poursuivants) | 4 894 |
| Ventes distinctes après déduplication | 4 728 |
| Ventes mesurables (surface publiée, ≥ 15 m²) | 2 961 |
| dont appartements | 2 101 |
| dont maisons | 860 |
| Ventes DVF croisées (DGFiP) | 2 348 |
| Période couverte | Décembre 2022 – septembre 2026 |
| Part des ventes franciliennes dans l’échantillon mesurable | 64 % |
Périmètre de l’étude MdB Scanner (déc. 2022 – sept. 2026)
La mise à prix : un indicateur trompeur des enchères judiciaires immobilières ?
Dans les enchères judiciaires immobilières, la mise à prix est fixée par le créancier poursuivant — généralement une banque ou un fonds de créances. Elle ne reflète pas la valeur du bien. Elle constitue un simple plancher, souvent très bas, destiné à déclencher les enchères.
Plus la mise à prix est basse, plus les enchères s’envolent
C’est l’un des enseignements les plus contre-intuitifs de l’étude. Sur l’ensemble des ventes, la moitié se conclut à moins de 1,9 fois la mise à prix. Mais dans les tranches basses, l’écart devient spectaculaire.
Sous 30 000 € de mise à prix, une vente sur deux dépasse 3,3 fois le montant de départ. Autrement dit : un bien affiché à 15 000 € peut facilement partir à 48 000 €, voire bien au-delà si plusieurs enchérisseurs se disputent le lot. À l’inverse, pour les biens mis à prix entre 150 000 € et 300 000 €, le multiple médian tombe à 1,3. Au-delà de 300 000 €, il n’est plus que de 1,1. En résumé : plus la mise à prix est élevée, plus elle se rapproche du prix final.
Trois ventes réelles pour illustrer la réalité du marché
Rien ne vaut des exemples concrets. L’étude MdB Scanner en livre trois, issus de ventes réelles. Ils montrent à quel point les résultats peuvent diverger, même avec une mise à prix identique.
| Ville | Bien | Audience | Mise à prix | Prix de vente | En % du prix du quartier |
|---|---|---|---|---|---|
| Toulon (83) | Appartement 43 m², occupé | Janv. 2026 | 15 000 € | 48 000 € | 44 % |
| Canet-en-Roussillon (66) | Appartement 46 m², libre | Févr. 2024 | 15 000 € | 122 000 € | 96 % |
| Antibes (06) | Appartement 48 m², libre + jardin + 2 parkings | Mars 2024 | 111 100 € | 292 000 € | 133 % |
Source : Observatoire MdB Scanner, septembre 2026 · Prix du quartier calculé sur les ventes classiques DVF comparables dans un rayon de 1 km (153, 66 et 91 ventes respectivement) · À Toulon et Canet-en-Roussillon : même mise à prix de 15 000 € pour des surfaces proches — l’un part à 3,2× le montant de départ, l’autre à 8,1×
À Toulon et à Canet-en-Roussillon, la mise à prix est identique : 15 000 €. Pourtant, l’un part à 3,2 fois ce montant, l’autre à 8,1 fois. L’explication ? À Toulon, le bien est occupé — ce qui pèse sur les enchères. À Antibes, le lot comprend un jardin, deux parkings et deux caves absents des ventes comparables. Ce seul détail suffit à faire dépasser le prix du quartier de 33 %.
Appartement libre ou occupé : quel impact sur le prix d’adjudication ?
C’est l’un des enseignements les plus opérationnels de l’étude pour tout acheteur aux enchères judiciaires immobilières : l’occupation du logement pèse directement sur le prix final.
8 points d’écart, toutes choses égales par ailleurs
À département, surface et mise à prix comparables, un appartement occupé se vend à 63 % du prix du quartier. Un appartement libre atteint 71 %. L’écart est de 8 points — et peut grimper jusqu’à 11 points selon l’échantillon retenu.
Ce différentiel est logique. En cas de bail en cours, le nouveau propriétaire doit respecter les droits du locataire. En cas de propriétaire saisi resté dans les lieux, une procédure d’expulsion s’impose — avec des délais et des coûts supplémentaires. L’acheteur paie donc la liquidité du risque, pas la valeur intrinsèque du bien.
Ce que confirme d’ailleurs un résultat inattendu : tenir compte de l’étiquette énergie du logement ne réduit pas cet écart. Les logements classés C partent à 67 % du prix du quartier, ceux classés D à G entre 56 % et 58 %. L’état du bien explique donc une partie de la décote. Mais l’effet de l’occupation, lui, est indépendant de la performance énergétique.
Et pour les maisons ?
Pour les maisons saisies, en revanche, l’étude ne relève aucun écart mesurable entre biens saisis libres et biens saisis occupés. Ce résultat reste à interpréter avec prudence : l’échantillon de maisons occupées est plus limité que celui des appartements.
Les disparités géographiques des enchères judiciaires immobilières en France
La localisation est peut-être le facteur le plus déterminant dans les enchères judiciaires immobilières. Et les données de MdB Scanner le confirment avec force.
De 38 % dans le Gard à 77 % à Paris
Parmi les 15 départements comptant au moins 25 ventes mesurées, l’écart est saisissant. À Paris (75), les logements saisis partent en médiane à 77 % du prix du quartier. Aux Alpes-Maritimes (06), à 73 %. À l’opposé, dans le Gard (30), la médiane tombe à 38 %. En Isère (38), à 47 %.
Pour les investisseurs en quête d’investissement locatif ou d’opérations d’achat-revente, cette donnée est capitale. Un achat dans le Gard à 38 % du prix du quartier offre théoriquement une marge de plus-value importante. Toutefois, il faut aussi intégrer les frais, l’état du bien, la situation du débiteur et les risques liés à l’occupation.
| Département | Ventes mesurées | Prix médian (% du prix du quartier) | Niveau vs médiane nationale (60 %) |
|---|---|---|---|
| Paris (75) | 251 | 77 % | ▲ +17 pts |
| Alpes-Maritimes (06) | 400 | 73 % | ▲ +13 pts |
| Hauts-de-Seine (92) | 144 | 69 % | ▲ +9 pts |
| Var (83) | 218 | 66 % | ▲ +6 pts |
| Pyrénées-Orientales (66)* | 41 | 63 % | ▲ +3 pts |
| Gironde (33)* | 30 | 59 % | ≈ −1 pt |
| Val-d’Oise (95) | 270 | 58 % | ≈ −2 pts |
| Seine-Saint-Denis (93) | 400 | 58 % | ≈ −2 pts |
| Loire-Atlantique (44)* | 30 | 56 % | ▼ −4 pts |
| Val-de-Marne (94) | 210 | 55 % | ▼ −5 pts |
| Yvelines (78) | 226 | 55 % | ▼ −5 pts |
| Seine-et-Marne (77) | 141 | 53 % | ▼ −7 pts |
| Essonne (91) | 246 | 51 % | ▼ −9 pts |
| Isère (38) | 88 | 47 % | ▼ −13 pts |
| Gard (30)* | 36 | 38 % | ▼ −22 pts |
* Moins de 45 ventes : ordre de grandeur à interpréter avec prudence · Source : Observatoire MdB Scanner, septembre 2026 · Prix du quartier : ventes classiques enregistrées dans DVF (DGFiP) · Départements retenus : au moins 25 ventes mesurées · Médiane nationale : 60 %
L’Île-de-France, territoire sur-représenté
64 % des ventes mesurées sont franciliennes. Cela s’explique par la densité du marché immobilier en Île-de-France : plus de transactions classiques dans un rayon de 2 km, donc plus de ventes comparables pour établir un prix du quartier fiable. À l’inverse, 38 départements français ne comptent aucune vente mesurable dans l’étude — non par absence de ventes judiciaires, mais faute de données comparables suffisantes.
Au sein même de l’Île-de-France, les disparités restent fortes : de 51 % en Essonne à 69 % dans les Hauts-de-Seine, soit 18 points d’écart entre deux départements limitrophes. Le choix du territoire de recherche influe donc directement sur les opportunités disponibles.
Par ailleurs, la vente judiciaire immobilière est encadrée par les articles L. 311-1 et suivants du CPCE. Elle débute par un commandement de payer valant saisie et aboutit à une audience d’adjudication devant le juge de l’exécution.
Comment interpréter ces données avant d’enchérir ?
Participer aux enchères judiciaires immobilières ne s’improvise pas. Les données de MdB Scanner permettent de mieux calibrer son offre — mais elles comportent des limites essentielles à connaître avant de lever la main.
Les frais : le paramètre que beaucoup oublient
Le prix d’adjudication ne comprend pas les frais. À ce montant s’ajoutent obligatoirement les droits de mutation (environ 5,8 % pour un bien ancien), les émoluments de l’avocat et les frais de procédure. Concrètement, pour un bien adjugé à 100 000 €, le coût total peut dépasser 110 000 à 115 000 €.
Avant l’audience, le cahier des conditions de vente — déposé au greffe par l’avocat du créancier poursuivant — détaille l’ensemble de ces charges. Le consulter est indispensable. Après l’adjudication, l’acquéreur dispose d’un délai de paiement de 45 jours pour régler le prix. En cas de défaillance, le bien repart aux enchères à ses risques et périls : c’est la procédure de folle enchère. Une fois le paiement effectué, le titre de propriété est établi par acte judiciaire publié au service de publicité foncière. Attention également : pendant dix jours après l’adjudication, tout tiers peut exercer une surenchère d’au moins 10 %, ce qui relance la procédure.
C’est pourquoi la formulation “on achète 40 % moins cher aux enchères” est inexacte. Elle ne tient compte ni des frais, ni de l’état du bien, ni de l’occupation.
Le prix du quartier : une référence utile, pas absolue
MdB Scanner calcule le “prix du quartier” à partir de la médiane des ventes classiques enregistrées dans DVF : même type de bien, surface à 40 % près, dans un rayon de 500 m à 10 km réunissant au moins 20 ventes. En pratique, une quarantaine de ventes comparables sont trouvées dans un rayon de 2 km.
Or, la distance influe sur le résultat. Quand la comparaison est resserrée à moins de 2 km avec au moins 20 ventes, le prix médian monte à 64 % — contre 60 % en médiane générale. Et pour une vente prise isolément, l’incertitude sur le prix du quartier reste de ± 9 %.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Ces données traduisent une tendance statistique. Elles ne jugent pas la qualité d’un bien précis. Un logement vendu à 44 % du prix du quartier n’est pas automatiquement une bonne affaire : son état réel, sa situation juridique et les frais associés peuvent effacer une grande part de la décote apparente.
| ✔ À écrire / dire | ✘ À éviter |
|---|---|
| La moitié des logements saisis part à moins de 60 % du prix des ventes voisines, hors frais | On achète 40 % moins cher aux enchères (frais, état et occupation ne sont pas déduits) |
| Une vente sur onze se fait au prix du quartier, ou plus cher | Les enchères, c’est toujours une bonne affaire |
| La mise à prix est un point de départ fixé par le créancier | Présenter l’écart mise à prix / prix du marché comme une réduction ou un gain |
| Dans l’Essonne, la moitié des ventes part à moins de 51 % du prix du quartier | Classer les départements comme “les meilleurs pour acheter” |
Conclusion
Les enchères judiciaires immobilières peuvent permettre d’acquérir un bien avec une décote importante, mais la bonne affaire n’est jamais garantie. Derrière une médiane nationale située autour de 60 % du prix du quartier, les écarts restent considérables : certaines adjudications se concluent très en dessous du marché, tandis que d’autres atteignent, voire dépassent, les prix pratiqués localement. Localisation, occupation du bien, niveau de la mise à prix, concurrence entre enchérisseurs et frais annexes peuvent profondément modifier l’intérêt de l’opération. Avant de se lancer, mieux vaut donc dépasser le seul montant affiché et examiner chaque dossier dans son ensemble, en s’appuyant sur des données locales fiables et sur un accompagnement juridique adapté.
