Emprunt collectif en copropriété : des garanties et des limites

Emprunt collectif en copropriété : des garanties et des limites

Les copropriétés doivent faire face à la dégradation et de l’usure des immeubles. Toutefois, la charge financière des travaux destinés à l’entretien des immeubles repose entièrement sur les épaules des copropriétaires. Il est donc fréquent de voir des copropriétaires s’opposer à la tenue de ces travaux. L’emprunt collectif en copropriété est-il la réponse à cette situation ? Analyse de Paul Boscher, Juriste contentieux – Pôle Copropriété et Grands Ensembles chez BJA Avocats.

Qu’est-ce-que l’emprunt collectif en copropriété ?

Les copropriétaires sont le plus souvent confrontés à un double problème. Ils doivent faire face à la dégradation de leur immeuble ainsi qu’à l’usure des équipements collectifs. Par ailleurs, de nouvelles normes et obligations les incitent fortement à opérer un virage écologique.

GRDF 2021
Pro Archives Conciergerie digitale

Toutefois, la charge financière des travaux destinés à l’entretien des immeubles repose entièrement sur les épaules des copropriétaires. Il est donc fréquent de voir des copropriétaires s’y opposer à la vue de leur coût financier. Ne rien faire ou repousser les échéances, aggravent en général la situation des immeubles. Alors comment accompagner le financement de ces travaux plus que nécessaires ?

Crédit - emprunt collectif en copropriété

En cela, l’emprunt collectif en copropriété peut-être une réponse à cette situation. En effet, c’est un mécanisme permettant d’assurer le financement des travaux au sein de la copropriété. La souscription peut s’opérer au nom de l’ensemble des copropriétaires ou seulement à celui des copropriétaires qui souhaitent y souscrire. La question se pose en assemblée générale. Aussi, la décision de recourir à cet emprunt collectif doit faire l’objet d’un vote.

L’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 encadre notamment la mise en place de l’emprunt collectif en copropriété. Celui-ci a été réformé par l’ordonnance du 30 octobre 2019.

Quelles sont les limites de l’emprunt collectif en copropriété ?

Comme on vient de le voir, l’emprunt collectif s’engage au nom du Syndicat des copropriétaires. Celui-ci vise à financer une liste limitée de travaux prévue à l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965.

De sorte que les travaux régulièrement votés concernent :

  • les parties communes ;
  • les travaux d’intérêt collectif régulièrement votés concernant les parties privatives ;
  • les actes d’acquisition régulièrement votés conformes à l’objet du Syndicat ;
  • le préfinancement des subventions publiques ;

Afin de la faciliter et d’encourager la mise en place de l’emprunt collectif, l’ordonnance du 30 octobre 2019 est venue créer l’article 25-3 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, une règle s’impose lorsque l’assemblée générale se prononce sur les travaux mentionnés ci-dessus. De fait, la question de la souscription d’un emprunt collectif doit être inscrite à l’ordre du jour de cette même AG.

Cette mesure a pour objectif d’assurer le vote des travaux d’entretien et de rénovation. Car, elle donne aux copropriétaires une aide au financement de ces travaux.

Un vote à l’unanimité des copropriétaires ou seulement de ceux qui veulent y souscrire ?

L’article 26-4 dispose que le vote de l’emprunt collectif doit se faire à l’unanimité des copropriétaires lorsqu’il s’engage au nom de l’ensemble des copropriétaires.

Le même article prévoit une dérogation à ce principe d’unanimité. En effet, le vote de l’emprunt collectif en copropriété peut se faire à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux. Dans ce cas de figure, l’emprunt ne se fera qu’au nom des copropriétaires souhaitant y participer. Dans le cas d’un vote pour le préfinancement de subventions publiques, on fera appel à cette même majorité. L’emprunt devra donc nécessairement porter sur le montant de la subvention accordé au syndicat des copropriétaires.

Les copropriétaires qui veulent souscrire à l’emprunt collectif doivent notifier leur décision au Syndic. Ils doivent le faire dans un délai de deux mois suivant la notification de l’assemblée générale. En effet, l’ordonnance du 30 octobre 2019 est venue supprimer la distinction entre les copropriétaires défaillants et les autres.

Quelles sont les garanties de remboursement de l’emprunt ?

Les copropriétaires qui souscrivent au prêt et qui en bénéficient doivent rembourser son montant et ses intérêts dans la limite de leur quote-part. Or, le montant des intérêts posent la question du coût total de l’opération. En conséquence, cela peut rendre les copropriétaires réticents à l’emprunt collectif en copropriété.

De son côté, le Syndic doit garantir l’emprunt du Syndicat des copropriétaires par une caution solidaire. Que se passe-t-il en cas d’impayé dans le remboursement de l’emprunt ? Le Syndic a pour obligation d’adresser une mise en demeure au copropriétaire défaillant.

À l’expiration d’un délai de trente jours, le Syndic devra se retourner contre la caution solidaire. Libre ensuite à la caution solidaire de se retourner contre le copropriétaire. Toutefois, cette obligation ne vaut pas lorsque le prêt a pour objectif le préfinancement de subventions publiques.

Enfin, dans l’hypothèse d’une mutation des lots de copropriété, les sommes empruntés deviennent immédiatement exigibles. Toutefois, le prêteur et la caution peuvent donner leur accord pour que l’obligation soit transmise au nouveau copropriétaire.


À propos du Cabinet BJA Avocats

Le Cabinet BJA Avocats intervient sur l’ensemble des juridictions situées en France. Il est spécialisé en contentieux du droit de la construction et assurance, droit de la copropriété et des baux commerciaux. Il délivre la formation continue aux cabinets de syndic de copropriété, gestionnaires et aux professionnels de la construction en qualité de formateur pour le compte notamment de la FNAIM, L’UNIS et GALIAN.


Guide des Pros 2021 (728×150)
Boutique en ligne – nouveauté vidéo et support (728×150)
Jurisprudences 2020 728×150
Inscription Ateliers juridiques 2021 – 2022 (728×150)
Inscription NL MI 728×150