Elan révolutionne le recouvrement des appels de fonds en copropriété

Recouvrement des appels de fonds
Le recouvrement des appels de fonds est profondément modifié par la loi Elan.

Le recouvrement des appels de fonds est profondément modifié par la loi Elan. Une nouvelle procédure permet au syndic d’agir plus rapidement contre les débiteurs qui paralysent les copropriétés.

 

Un délai d’1 mois avant d’intenter la procédure

 

Les copropriétaires de mauvaise foi n’ont qu’à bien se tenir ! Les syndics vont pouvoir introduire des procédures contre les débiteurs qui paralysent les copropriétés.

En effet, l’article 210 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant aménagement du logement, de l’aménagement et du numérique, dénommée loi Elan accélère le recouvrement des charges.

Les deux premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sont ainsi rédigés :

A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

 

Toute provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 doit être versée à la date d’exigibilité. A défaut, le syndic met en demeure le copropriétaire.

Si celui-ci ne règle pas dans les 30 jours, le syndic peut désormais intenter une procédure devant le président du tribunal de grande instance, statuant comme en référé. Celui-ci va prendre l’affaire à jour fixe (finis les délais d’attente devant le juge du fond).

 

Récupérer les charges passées… et futures

 

L’objet de la procédure ? Récupérer non seulement l’appel de fonds à l’origine de l’action mais aussi les sommes dues au titre des exercices antérieurs.

Le syndic a le pouvoir de demander la condamnation du copropriétaire au paiement de toutes les charges dues.

Maître Patrice Lebatteux, Président de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC).

Par charges, on entend le paiement de la quote-part du budget de l’année, des travaux votés de l’année mais aussi des charges échues pour les exercices antérieurs.

Le juge sera obligé de condamner au paiement des appels provisionnels ou des sommes exigibles s’il constate :

➡ l’approbation par l’AG du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels,

➡ et en même temps la défaillance du propriétaire.

 

Syndic, commencez par la lettre de mise en demeure

 

La lettre de relance ou de mise en demeure adressée aux copropriétaires défaillants qui paralysent bien souvent les copropriétés doit être claire et précise.

L’occasion pour le syndic d’expliquer le contenu de cet article 19-2 :

Si vous ne payez pas les charges passées exigibles dans les 30 jours, vous devrez payer les charges futures.

 

On peut espérer que de tels arguments fassent mouche. Un article qui doit améliorer la situation des copropriétés !

Gilles Frémont, président fondateur de l’ANCG (Association nationale des gestionnaires de copropriété)

Informations recueillies lors du Salon de la copropriété qui s’est tenue le mercredi 21 novembre 2018. « Loi Elan, quels changements pour la copropriété ? »