Diagnostics immobiliers : tout savoir avant l’acquisition d’un bien

Diagnostics immobiliers : tout savoir avant l’acquisition d’un bien

Dans le cadre de l’atelier “RDV Copro” du 22 septembre 2020 portant sur l’achat d’un lot de copropriété et diagnostics, nos experts ont répondu à vos questions. Christian Bee, responsable technique du réseau EX’IM revient sur l’utilité des diagnostics immobiliers.

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Définition des diagnostics immobiliers

À l’occasion d’une mise en vente ou de la location d’un bien immobilier, il est nécessaire de faire réaliser un certain nombre de diagnostics immobiliers. En effet, ces contrôles techniques sont obligatoires dans la mesure où ils informent et protègent le consommateur.

L’ensemble des diagnostics immobiliers sont regroupés dans un dossier unique, appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Par la suite, celui-ci doit être obligatoirement annexé à toute promesse de vente ou location d’un logement.

Le DDT est important, il assure la sécurité des personnes, des biens et de l’environnement. Ainsi, le vendeur doit se tourner vers le notaire afin de connaître ses obligations. Car, il est responsable des conséquences en cas de défaut d’information. Dans le cas, de l’acheteur, il doit disposer de l’ensemble du dossier avant de s’engager. En effet, il doit connaître l’état du bien qu’il souhaite acheter.

Les diagnostics contenus dans le DTT

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) se compose de plusieurs diagnostics obligatoires. On en recense onze, en fonction de la superficie du bien, de sa géolocalisation et de la date du permis de construire. Tous les diagnostics obligatoires répondent à des réglementations précises qui évoluent régulièrement. Ils sont réalisés par des professionnels certifiés tous les 5 ans par un organisme certificateur.

Diagnostic plomb

La recherche de plomb pour les bâtiments concerne tous les immeubles construits avant 1949. Ce diagnostic appelé constat de risque d’exposition au plomb (CREP) contient une notice d’information. Celle-ci permet de résumer l’ensemble des effets du plomb sur la santé des occupants et les précautions d’usage. En somme, ce document est valide pendant un an lorsque la présence de plomb est supérieure à certains seuils. En revanche elle est illimitée, si aucune substance n’est prélevée.

Diagnostic amiante

Il fait état d’une quelconque présence ou absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante. Il concerne tous les immeubles construits avant le 1er juillet 1997. Ce diagnostic a une durée de vie illimitée, si aucune trace n’est détectée. A contrario, le propriétaire devra effectuer un nouveau contrôle dans les 3 ans suivants la remise du diagnostic. Néanmoins, si le diagnostic date d’avant 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement. Ce, même en cas d’absence d’amiante.

Diagnostic gaz et électricité

Prévu pour tous les lots privés d’habitations, il concerne l’ensemble des immeubles d’habitations ou partie(s) d’immeuble affectée(s) à l’habitation. L’installation doit dater de plus de 15 ans. La durée de validité est de 3 ans maximum. Néanmoins, en cas de non-respect, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Ainsi, de son côté, l’acquéreur peut obtenir en justice une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

Diagnostic termites

Pour ce diagnostic immobilier, il y a une obligation de faire une recherche dans les parties privées, non obligatoire dans les parties communes. Cela concerne l’ensemble des immeubles bâtis, dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Le document est valide 6 mois, à renouveler en cas d’arrêté municipal pour infestation.

Diagnostic assainissement non collectif

Ce document touche tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public. Sa validité est de 3 ans, et en cas de fraude, la responsabilité du vendeur peut être engagée. Notons que des poursuites sont engagées s’il ne transmet pas volontairement le diagnostic, ou s’il mentionne de fausses informations dans l’annonce.

Diagnostic ERP – état risques et pollutions

Aussi appelé état des risques et pollutions, il recense l’ensemble des aléas naturels, miniers ou technologiques, radon et sols pollués… Ce diagnostic concerne les immeubles visés par un arrêté préfectoral. Toutefois, ce document est valide moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente.

Diagnostic état des nuisances sonores aériennes

Comme son nom l’indique, ce diagnostic permet d’établir l’état des nuisances sonores aériennes. Aussi, on réalise ce diagnostic lorsque le bien est situé dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition. Ce document est prévu à l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme. En cas de non-respect, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Diagnostic mérule

Il recense la présence d’un risque de mérule, pour tous les immeubles bâtis dans des zones délimitées par arrêtés préfectoraux. Il s’ensuit que ce diagnostic immobilier n’a aucune durée de validité fixe.

Diagnostic métrage Loi Carrez

Ce certificat atteste légalement de la surface du lot concerné. Cette loi est à appliquer pour tous les lots de copropriété à usage d’habitation ou commercial. Toutefois, les caves, garages, emplacement de stationnement sont exceptés. C’est-à-dire, tout ce qui est inférieur à 8 m2. Sa validité est permanente, et en cas d’absence, l’acquéreur peut demander une diminution du prix.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Enfin, ce diagnostic donne une estimation de la consommation énergétique d’un logement et son taux d’émission de gaz à effet de serre. Cela concerne tous les immeubles bâtis sauf ceux listés à l’article R.134-1 du CCH. Valide 10 ans, ce diagnostic immobilier est à refaire en cas de travaux substantiels.

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