À la demande de la ministre du Logement et de l’Habitat durable, le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), a publié un rapport relatif à l’instauration d’un mécanisme de consignation des dépôts de garantie locative.
L’article 7 de la loi du 24 mars 2014 prévoit que le Gouvernement dépose au Parlement un rapport sur la possibilité de sanctuariser le dépôt de garantie locatif par le placement de son montant sur un compte bloqué ouvert au nom du locataire et déblocable avec l’accord des deux parties. Cette nouvelle disposition, qui nécessiterait la modification de la loi, s’inscrit dans un long processus législatif d’encadrement du dépôt de garantie dont l’objectif constant a été de limiter les sources de conflictualité.
Le volume des litiges autour du dépôt de garantie reste limité
En France, la conflictualité autour du dépôt de garantie a une forte portée symbolique, mais le volume des litiges reste limité au regard du nombre annuel de baux renouvelés. Avec 8066 affaires nouvelles, le contentieux du dépôt de garantie représente 4,20% du contentieux locatif total. Rapporté à la rotation annuelle d’environ 1,7 million de logements locatifs, il concerne 0,47% des baux qui changent de titulaires chaque année. De même, les litiges traités par les commissions départementales de conciliation portent sur environ 3000 affaires.
De l’ensemble des éléments recueillis par la mission ressort le constat qu’il existe deux types de conflictualité autour du dépôt de garantie : l’une, très majoritaire, concerne les différences d’appréciation sur les travaux et l’entretien du logement et l’autre, moins importante mais non résiduelle, résulte du non-remboursement sans explication du dépôt de garantie.
Le mécanisme de sanctuarisation fait l’objet d’appréciations contrastées
Le projet de sanctuarisation du dépôt de garantie fait l’objet d’appréciations très différentes entre les acteurs du logement. Les bailleurs privés y sont très opposés et considèrent que ce dispositif « supprimera toute garantie pour le bailleur » sans pour autant régler la question du non-paiement du dernier loyer.
Les professionnels soulignent l’effet de complexification de la gestion qui aura une conséquence sur les coûts. Les associations de locataires et de consommateurs y sont favorables au nom de l’équilibre des rapports locatifs, mais avec des interrogations sur le fonctionnement concret du dispositif.
Au regard de la lourdeur du dispositif, la mission estime que le souci d’équilibre des rapports locatifs et de réduction des conflits ne justifie pas l’introduction d’un mécanisme de sanctuarisation généralisée et obligatoire. Il ne pourrait éventuellement se justifier, malgré ses inconvénients, que par sa contribution significative au financement d’une politique ambitieuse en faveur du logement locatif privé.
Le montant total des dépôts à sanctuariser à terme peut être estimé à environ 4Mds € (valeur 2016) pour le parc privé. En revanche, la mission préconise que le logement social (1,7 Mds € ) soit maintenu en dehors de l’éventuelle application du nouveau dispositif, compte tenu de ses spécificités. En contrepartie, les politiques publiques qui pourraient être mises en œuvre bénéficieraient exclusivement au logement locatif privé.
Le projet de « compte personnel logement » digitalisé de la Caisse des dépôts et consignations
La Caisse des dépôts et consignations, opérateur historique et unique de la consignation, qui a développé récemment pour le compte de l’État des services d’intérêt général comparables au dispositif de sanctuarisation, a présenté à la mission un projet de « compte personnel logement » digitalisé. Ce projet ayant pour objet d’organiser la collecte des fonds et d’assurer leur emploi au service des politiques publiques en faveur du logement locatif privé.
Cette proposition de dispositif apparaît pertinente mais elle nécessite une vigilance portée à sa constitutionnalité et une vérification de sa compatibilité avec les règles européennes de la concurrence. La mission propose que la CDC soit chargée d’une étude d’impact du dispositif, pour préciser les conditions et mécanismes à mettre en oeuvre, et qu’une concertation soit engagée pour identifier les politiques susceptibles de contribuer au développement qualitatif et quantitatif du parc de logement locatif privé.
> Rapport n° 010402-01 (format pdf – 3.2 Mo)
Auteurs : Bruno Depresle, Eric Verlhac, CGEDD
