Décence d’un logement : des divergences de perception

Décence d’un logement : des divergences de perception

Dans le contexte actuel, le monde du diagnostic immobilier et de la rénovation énergétique vivent de profondes mutations. 93% des Français jugent leur logement décent. Pourtant un décalage se creuse entre la perception des Français et la réalité du terrain. Est-ce que la rénovation énergétique répond bien aux exigences de décence du logement ?

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La décence d’un logement au cœur du débat

En cette période de crise sanitaire, les difficultés pour se loger convenablement sont nombreuses. C’est pourquoi le gouvernement a placé au cœur du plan de relance post-covid l’accélération de la transition énergétique.

CDI-FNAIM accompagne au quotidien plus de 1 600 professionnels adhérents dans l’exercice de leurs activités. Ainsi poser la question de la décence d’un logement c’est dans un premier temps positionner les diagnostiqueurs immobiliers comme passeurs.

“ Notre rôle est bien fondamentalement de protéger les habitants actuels ou futurs des risques (électrique, gaz, plomb, amiante, climat avec le DPE…) et désordres que le logement peut présenter. Nos rapports informent et nos actes sauvent. ” – Guillaume Exbrayat, dirigeant d’un leader du diagnostic.

À l’occasion des premières Assises Nationales du Diagnostic Immobilier, les diagnostiqueurs ont mené l’enquête.

Comment juger la décence d’un logement ?

Pour rappel la loi estime que : “Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement d’une surface minimum. Ne constitue pas un risque pour la sécurité ou la santé du locataire. Dans lequel il n’y a pas d’animaux nuisibles. Et qui respecte un critère de performance énergétique minimale, qui comporte certains équipements.”

C’est d’ailleurs, ce qui reflète dans les paroles des Français. Pour la majorité d’entre eux, un logement décent est un logement équipé de sanitaires en état de fonctionnement, l’eau et l’électricité, chauffage et une isolation minimum. C’est aussi une superficie permettant un tant soit peu d’intimité.

pourcentage de la décence d'un logement par les français
Source : CDI FNAIM – les assises du diagnostic immobilier

 

Pour les Français la décence d’un logement se fait à partir de 5 critères :

  1. Présence d’un équipement sanitaire (43%)
  2. Conformité de l’installation électrique (32%)
  3. Fonctionnement du chauffage, présence de fenêtres sur l’extérieur et une bonne isolation (21%)
  4. Absence de menaces pour la santé des occupants (nuisibles…) (19%)
  5. Salubrité du logement (18%).

La majorité des Français jugent leur habitation suffisamment décente pour y habiter. Cependant, il reste tout de même 7 % qui estiment leur logement actuel indécent.
Un chiffre quelque peu sous-évalué et en contradiction avec l’observation professionnelle des diagnostiqueurs immobiliers. En effet, pour la plupart ils constatent chaque jour des critères d’indécences dans les logements qu’ils visitent.

Des disparités d’évaluation liées à l’âge

À vrai dire, pour un grand nombre de Français, la décence d’un logement converge avec sa définition législative. Toutefois, on observe un effet générationnel avec des disparités liées à l’âge. En effet, les plus jeunes sont plus sensibles aux critères du confort quotidien. Ils intègrent aussi l’accès par les transports en commun, l’accès à un espace vert, la luminosité… Par ailleurs, ils attachent de l’importance à la sécurité du quartier mais aussi à la présence de commerces et aux commodités de proximité.

A contrario, les plus de 60 ans favorisent les critères techniques du logement. Ainsi, les plus cités sont : la surface, l’absence de menace pour la santé, l’absence de nuisibles, la ventilation, l’installation électrique aux normes…

Aussi, contrairement à ce que l’on pourrait penser, ce sont les moins de 30 ans qui sont les plus exigeants et aussi les plus nombreux à trouver leur logement indécent. Cela s’explique notamment par des vécus différents selon les classes d’âges. Mais aussi du fait que les jeunes vivent le plus souvent en appartement.

Un logement décent, c’est aussi un logement avec des surfaces habitables de 33 m2 pour une personne, puis de 20 m2 par personne du foyer supplémentaire. Pour les Français ensuite, un logement décent ne doit pas menacer la santé.

décence d'un logement par les français - superficie d'un logement
source : FNAIM

L’isolation thermique ou phonique est-elle prioritaire ?

L’isolation reste un point critique en matière de décence du logement. C’est le 3e critère de décence le plus important pour les Français ! D’ailleurs, ils sont plutôt négatifs sur le critère de l’isolation thermique mais aussi sonore. Ainsi, 7 % des personnes jugeant leur logement indécent ont attribué les notes les plus basses à l’isolation.

Certes, l’ancienneté du patrimoine rend de nombreux logements non-conformes aux normes et moins performants en termes d’isolation et de chauffage. En cette période particulière de crise sanitaire nous traversons un tout nouveau mode de fonctionnement, le télétravail. Ainsi la question des nuisances liées à une plus grande promiscuité familiale en particulier en habitat collectif, est une priorité.

Cependant, la rénovation énergétique a bien pour enjeu d’améliorer l’isolation d’un logement.

Comment articuler décence d’un logement et rénovation énergétique ?

Les pouvoirs publics doivent relever le pari de la rénovation énergétique afin de lutter plus efficacement contre l’indécence de certains logements. En effet, la législation actuelle sur la décence concerne uniquement les propriétaires vis-à-vis de leur locataire. Mais la question serait de savoir s’il est souhaitable et applicable d’élargir les critères de la décence aux transactions immobilières ?

Ce qui amène à se poser la question des rapports entre bailleurs et locataires (bailleurs sociaux et les bailleurs privés). Cela confirme l’utilité de la définition législative de la décence. Mais au vu des résultats de l’enquête, le cadre législatif est-il encore suffisant ?

L’important est de faire prendre conscience aux pouvoirs publics que les diagnostiqueurs immobiliers se sont énormément professionnalisés. Ils sont devenus des acteurs clés de la transition énergétique, du logement, de la santé, de la qualité de vie. D’autant plus que le respect des critères de décence et de la lutte contre l’insalubrité devient crucial pour de nombreux propriétaires. Cependant l’efficacité énergétique d’un logement n’est pas toujours une priorité pour certains.

L’impact écologique et la décence ne sont pas forcément liés

L’impact écologique et la décence d’un logement ne sont pas forcément liés pour les Français. En effet, leur priorité en termes de décence du logement porte sur le quotidien des occupants.

L’écologie est vue comme un bonus pour ceux qui peuvent se le permettre financièrement. On s’en préoccupe une fois que l’on a déjà résolu les besoins primaires de décence. L’impact environnemental est fondamental mais passe après le respect de la décence humaine. Un appartement peut être extrêmement énergivore et prodiguer une vie décente. Ce qui rend d’autant plus nécessaire la pédagogie sur les politiques de rénovation énergétique du logement. Pourtant ce sont 64% des habitants qui déclarent l’impact écologique comme primordial dans la décence d’un logement.

Certes, le lien entre décence du logement et santé est tangible et n’est plus à démontrer. La crise sanitaire et les périodes successives de confinement n’ont fait que renforcer ce constat.

“ Quelle que soit la place que prendra la décence dans les projets et réglementations à venir, l’indécence est un malheur. D’où l’obligation éthique de refuser l’indifférence qui ne peut que l’aggraver. ” – Bernard Devert – président de Habitat et Humanisme.


Cette étude a été réalisée par l’institut Becoming with Market Audit pour le compte de la CDI-FNAIM sur la base d’un échantillon représentatif de la population, stratifié par genre, âge, PCS du chef de famille et région. 3 004 individus interviewés par voies électroniques entre les 7 et 15 décembre 2020.


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