Crise du logement : Il y a urgence !

Crise du logement : Il y a urgence !

La France est de plus en plus le pays du mal-logement. La pénurie dans les zones tendues se développe et par ailleurs de nombreux programmes immobiliers ne trouvent pas preneur. Comment sortir de l’impasse ? L’ouvrage « Logement : le fiasco français » nous livre des propositions pour sortir du marasme qui devraient intéresser les candidats à l’élection présidentielle.

Denys Brunel, Président de la Chambre Nationale des Propriétaires, et Nicolas Bouzou, économiste et Président d’Asterès, viennent de collaborer dans la rédaction d’un livre « Logement : le fiasco français », qui dresse le constat du mal logement, s’interroge sur ses raisons tout en avançant des propositions.

Aujourd’hui, les Français dépensent plus pour leur logement que leurs voisins européens, alors même qu’ils sont moins bien logés. La France consacre plus de 42 milliards d’euros par an (soit 2% de son PIB environ) pour la politique du logement sans que les résultats soient probants.

D’un côté, la pénurie se développe dans les zones tendues, tandis qu’ailleurs un grand nombre de programmes immobiliers ne trouvent pas preneurs. Les chantiers doivent prendre en compte le marché local, se concentrer en priorité dans les zones où la population s’accroît et où les logements peinent à suivre le rythme. « On a à faire à des crises très localisées, des endroits en France où l’on produit des logements alors qu’il n’y a pas de demandes. On a voulu densifier les villes qui créent de l’emploi mais on a échoué car on se retrouve aujourd’hui avec un stock réduit de logements  », explique Nicolas Bouzou.

Les politiques successives, n’ont à ce jour pas fait leurs preuves, quand elles n’aboutissent pas à l’inverse de l’effet escompté : aides publiques qui se révèlent  inflationnistes, fiscalité qui rigidifie le marché du logement ancien, quotas  de  logements sociaux sans effet sur la mixité… Ainsi, depuis 40 ans, les dispositifs visant à atténuer le problème se sont empilés au rythme des changements de gouvernements.

Le problème s’étend au-delà de la seule sphère du logement, puisqu’il rejaillit sur d’autres pans de la vie quotidienne, comme l’emploi ou le bien-être. « Le logement et l’emploi doivent être traités ensemble. N’oublions pas que l’équilibre du marché du travail dépend aussi de la mobilité des salariés », commente Nicolas Bouzou.

Les métropoles ne doivent pas perdre de leur attractivité

Pour cela il faut pouvoir loger les salariés sans trop éloigner les logements des centres. La densification est incontournable pour combler le manque de logements dans les zones tendues. « On a besoin d’un choc de l’offre de logements aussi bien dans le neuf ou l’ancien, le locatif ou le social, cela permettrait de s’adapter à une demande croissante. Alors que depuis 30 ans, on tente à tout prix de solvabiliser la demande ! », Souligne Nicolas Bouzou.

« Il faut passer à une libération de l’offre en diminuant les contraintes qui pèsent sur les propriétaires immobiliers. C’est le seul moyen d’augmenter l’offre de logements anciens et de relancer la remise sur le marché », indique Denys Brunel. « Pour redonner confiance aux propriétaires et à ceux qui veulent le devenir, il faudrait réformer en profondeur la fiscalité, libérer l’offre locative, en mettant fin à l’encadrement des loyers tout en instaurant une garantie responsabilisante, protégeant le locataire des accidents de la vie, en contrepartie de procédures rapides d’expulsion », ajoute-t-il.

Une des propositions principales de l’ouvrage porte sur la nécessité de réformer en profondeur la fiscalité pour stimuler l’offre de logements : « Lourde et obsolète, la fiscalité immobilière doit être réformée, en vue d’une baisse générale de son niveau. Cela passe par la réduction des taxes liées à l’acquisition d’un logement et la baisse des droits de mutation à titre onéreux. »

 

Pourquoi ne pas réformer les aides publiques au logement et adopter  une  nouvelle  approche de la mixité sociale ?

On pourrait par exemple, abandonner progressivement l’obligation fixée à un seuil de 25% et les actions de préemption, mais aussi générer une offre de logement social intermédiaire au sein du parc privé.

Depuis 30 ans, les aides publiques en matière de logement ne cessent de croître, sans que les ménages modestes ne voient leurs conditions de vie s’améliorer. Selon les auteurs, Il est nécessaire de recentrer progressivement, mais  fermement, le parc HLM sur ces  foyers, dans le cadre de logements « très sociaux », tout en organisant une lutte efficace contre la fraude.

Enfin, ils proposent de renforcer le mécanisme de surloyer pour rendre dissuasif le maintien dans le parc HLM des personnes ayant dépassé un certain plafond de ressources. Mais aussi développer les ventes aux locataires HLM avec des systèmes de bonification ou encore étendre la mission des opérateurs sociaux  à la  mise en copropriété  de certains immeubles.

 

Les évolutions de notre société changent peu à peu l’usage du logement

L’ubérisation offre de nouvelles  opportunités  pour se  loger  de  manière  pérenne  ou  occasionnelle. De même, la fonction du logement peut devenir un lieu de  travail  mais aussi d’enseignement (MOOC, e-learning…) et de soins (télémédecine, hospitalisation à domicile…). Sans compter un rapport au travail différent, avec le déclin du salariat et du lieu fixe, accompagné d’une fréquence croissante de changement d’emploi ou de poste dans l’entreprise.

Pour les auteurs, Nicolas Bouzou et Denys Brunel, il convient donc d’anticiper ceschangements profonds, en concevant dès aujourd’hui les transformations juridiques et fiscales indispensables !

« Logement : le fiasco français »

Aux éditions Eyrolles

PVC : 15€ – 144 pages