En ce début d’année 2020, les conditions d’emprunt se durcissent et les taux de crédits augmentent légèrement. Vont-ils encore augmenter avec le risque d’exclure du marché de nombreux emprunteurs, en particulier les plus modestes ? Analyse d’Arnaud Guilleux, président fondateur du courtier en ligne monemprunt.com.
Les conditions d’emprunt se durcissent
On a connu une année 2019 record avec, par exemple, des taux à 0,39 % sur 15 ! Pourtant, ce début d’année 2020 affiche un ralentissement net des volumes de crédits sur le marché immobilier.
Un ralentissement qui pourrait encore s’accélérer dans les prochaines semaines. En effet, la stratégie des banques a changé en ce début d’année 2020. En particulier la volonté de baisser le volume de crédit immobilier.
Le profil des emprunteurs finançables a été durci, le critère d’apport devient déterminant. Les banques recherchent des profils aux revenus plus importants et de ce fait les ménages les plus modestes se retrouvent écartés. Aussi, le durcissement des conditions d’emprunt se traduit par une baisse du pouvoir d’achat.
Les banques sont donc plus sélectives et on remarque également que l’écart des taux entre les bons et mauvais dossiers s’accroit. Pour tout dire, on observe de plus en plus sur le marché « une non prise en charge » de certains dossiers.
Car, les banques considèrent que certains profils affichent aujourd’hui un taux d’endettement trop élevé. Alors que ces mêmes dossiers auraient pu être acceptés il y a encore trois quatre mois.
Je tiens à rappeler que le Haut Conseil de Stabilité Financière demande à ce que les banques ne délivrent plus de crédit qui endette les ménages à plus de 33 % de leurs revenus, et ça, ça va faire mal.
Une banque refuse un dossier qui serait passé il y a 2 mois
Ce dossier présentait un taux d’endettement de 38 % disposant pourtant d’un revenu résiduel (le reste à vivre) très correct. La preuve en est que la situation peut évoluer très vite et pas forcément dans le bon sens pour les emprunteurs.
Cette règle de l’endettement maximum affecte fortement le montant du projet immobilier. Concrètement, quelle sera l’incidence pour un couple qui gagne 5 000€ par mois, si nous passons le dossier de 38 % à 33 % d’endettement ? C’est simple, il faudra réduire les mensualités de crédit de 250€ par mois, soit sur 25 ans un budget de 50 000€ en moins sur le projet immobilier.
Dans ces conditions, il devient impératif pour les particuliers de consulter plusieurs banques. Ce travail est grandement facilité par les courtiers qui sont en lien avec toutes les banques du territoire.
Je tiens aujourd’hui à tirer la sonnette d’alarme, mais également à rassurer sur les conditions d’emprunt. Tous les établissements n’ont pas la même approche ni la même politique.
Les dossiers refusés par certaines banques ne sont pas des cas isolés et des solutions existent pour accéder à la propriété. Les conditions d’emprunt risquent donc de continuer à se durcir.
À chaque profil son établissement bancaire
En premier lieu, le risque concerne l’exclusion des profils emprunteurs les plus jeunes « primo accédants ». Toutefois, cela va toucher également les investisseurs locatifs qui dépassent très souvent les 33 % car leur revenu résiduel est suffisant pour absorber plusieurs projets.
Il faut cependant retenir qu’à chaque profil correspond son établissement bancaire. Toutes les banques ne recherchent pas le même profil d’emprunteurs. Certaines sont prêtes à faire plus d’efforts pour attirer leur cœur de cible.
Le rôle du courtier monemprunt.com est de guider le particulier vers la banque qui lui offrira les meilleures conditions d’emprunt possibles. Les recommandations des autorités seront de plus en plus suivies par les banques au fil de l’année 2020. Nous conseillons donc aux clients qui peuvent en subir le contrecoup de lancer leur projet dès le 1er trimestre.
