Le marché du crédit immobilier tient bon. En mai 2026, les taux restent stables — entre 3,37 % sur 15 ans et 3,53 % sur 25 ans — et la production de crédit progresse de 6 % par rapport à 2025. Pourtant, selon les analyses publiées fin mai par Pretto et Meilleurtaux, une rigidité réglementaire continue d’écarter près de 34 000 ménages solvables chaque année : la règle HCSF, qui plafonne le taux d’effort à 35 %, ignore le reste à vivre réel des emprunteurs. Une proposition de loi déposée le 14 avril 2026 par le député Lionel Causse pourrait changer la donne.
Sommaire :
- Quels sont les taux de crédit immobilier en mai 2026 ?
- Pourquoi les banques restent-elles offensives malgré les incertitudes ?
- La règle des 35 % du HCSF : une rigidité qui exclut des emprunteurs solvables ?
- Reste à vivre : que changerait la proposition de loi Causse ?
- Quel profil pour emprunter en mai 2026 ?
À retenir — Crédit immobilier mai 2026
- Les taux de crédit immobilier sont stables en mai 2026, autour de 3,47 % sur 20 ans.
- La production de crédit progresse de 6 % au T1 2026 par rapport à 2025.
- La règle HCSF des 35 % écarte environ 34 000 ménages solvables chaque année.
- Une proposition de loi vise à intégrer le reste à vivre dans l’octroi de crédit.
- Les écarts de taux entre banques et entre régions restent significatifs.
Quels sont les taux de crédit immobilier en mai 2026 ?
Des taux nationaux stables, avec de légères hausses sur les durées courtes
Selon les données publiées par Pretto, les taux moyens constatés en mai s’établissent à 3,37 % sur 15 ans, 3,47 % sur 20 ans et 3,53 % sur 25 ans. Par rapport à mai 2026, les variations restent modérées : entre -0,01 et +0,15 point selon les durées et les profils. Les ajustements touchent surtout les durées courtes (15 ans) et les hauts revenus (plus de 80 000 € nets annuels).
Meilleurtaux confirme cette tendance : une seule banque partenaire a modifié ses barèmes en vue de juin, les autres maintenant leurs grilles précédentes. Les taux moyens relevés par Meilleurtaux s’établissent à 3,44 % sur 25 ans, 3,39 % sur 20 ans et 3,25 % sur 15 ans.
Des disparités régionales persistantes sur le crédit immobilier
En juin, l’Île-de-France conserve les meilleures conditions : 2,95 % sur 15 ans et 3,11 % sur 20 ans — soit près de 0,30 point de moins que certaines régions sur les durées longues. La Bretagne et la Nouvelle-Aquitaine affichent également des taux compétitifs. Ces écarts reflètent les politiques commerciales variables des réseaux bancaires locaux et l’intensité concurrentielle région par région.
Pourquoi les banques restent-elles offensives malgré les incertitudes ?
Une production de crédit en hausse de 6 % au T1 2026
Le marché du crédit immobilier se normalise progressivement après deux années difficiles. Selon la Fédération bancaire française et la Banque de France, la production de crédit au premier trimestre 2026 affiche une hausse d’environ 6 % par rapport à 2025, qui était déjà une période de récupération après le creux de 2023-2024. Meilleurtaux relève même une progression de 10 % sur les six premiers mois de l’année par rapport à la même période de 2025. Le niveau reste néanmoins inférieur aux années fastes : environ 56 milliards d’euros produits au T1 2022, contre 38 milliards au T1 2026.
« Cette situation est à mettre au crédit de la grande prudence des établissements bancaires, qui en pilotant finement la légère hausse des taux de janvier à avril, ont réussi à préserver le dynamisme du marché. » — Maxime Chipoy, Directeur éditorial de Meilleurtaux.
Les banques maintiennent leurs offensives commerciales
Certains établissements vont plus loin. Le LCL lance ainsi une offre « Vente Flash » à 1,99 % (taux amortissable, durée de 24 à 300 mois), disponible jusqu’au 27 juin 2026, réservée aux primo-accédants, aux acquisitions dans le neuf (RT2012 ou RE2020) et aux logements anciens classés A, B ou C au DPE. La Société Générale annonce de son côté une baisse de sa grille tarifaire en juin.
« Nous ne sommes plus du tout dans le marché figé de 2023. Aujourd’hui, les banques arbitrent en permanence entre rentabilité et conquête commerciale. Sur un même dossier, les écarts sont considérables. » — Pierre Chapon, CEO et co-fondateur de Pretto.
La BCE sous surveillance : quel impact sur les taux immobiliers ?
La prochaine réunion de la Banque centrale européenne (BCE) est prévue les 10-11 juin 2026, suivie de celle de la Réserve fédérale américaine (Fed) les 16-17 juin. Plusieurs membres du directoire de la BCE, dont Isabel Schnabel, plaident pour un durcissement monétaire face au retour des tensions inflationnistes.
En France, l’inflation est remontée à 2,5 % en avril 2026 (source : INSEE). Un scénario de hausse de 0,25 point est évoqué, ce qui porterait le taux de dépôt de la BCE à 2,25 %. Selon Meilleurtaux, une telle hausse serait néanmoins absorbée par les banques, sans grande conséquence sur les barèmes de crédit immobilier.
La règle des 35 % du HCSF : une rigidité qui exclut des emprunteurs solvables ?
Le taux d’effort, une règle uniforme depuis janvier 2022
Depuis le 1er janvier 2022, les banques sont tenues de respecter un taux d’effort maximum de 35 % et une durée d’emprunt plafonnée à 25 ans, dans le cadre des décisions du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Une enveloppe dérogatoire de 20 % de la production trimestrielle permet aux établissements de s’en affranchir dans certains cas — mais selon le rapport annuel 2025 du HCSF, 17,1 % des crédits dépassaient déjà au moins un des deux seuils fin 2025, laissant une marge résiduelle limitée.
Des ménages solvables écartés du crédit immobilier
L’analyse de plus de 745 000 dossiers traités par Pretto sur 12 mois révèle un constat frappant : 190 460 projets ressortent comme non finançables au sens des règles bancaires en vigueur, dont 81 669 présentent pourtant un reste à vivre confortable. Un célibataire classé non finançable dispose, après remboursement de la mensualité estimée, d’un reste à vivre médian de 1 759 € — largement au-dessus du standard bancaire de 1 000 € par adulte.
Par ailleurs, 27 % des locataires accompagnés par Pretto ayant obtenu un financement bénéficient d’une mensualité de crédit inférieure ou égale au loyer qu’ils versaient auparavant (échantillon de 15 052 projets). En intégrant un surcoût de propriété estimé entre 10 % et 20 % (taxe foncière, entretien, perte éventuelle des APL), cette part s’établit autour de 17 %. Pour ces emprunteurs, le passage à la propriété ne crée aucune charge nouvelle.
Ce que dit le droit bancaire : une règle sans fondement historique
L’avocat Laurent Denis, spécialiste en droit bancaire et des assurances, rappelle que les mesures du HCSF excluent des emprunteurs « parfaitement solvables du point de vue bancaire, éligibles au crédit immobilier selon le droit de la consommation ». Il souligne que le droit français du crédit immobilier n’a historiquement fixé aucun ratio rigide.
Plusieurs indicateurs macroéconomiques viennent étayer ce constat : le taux d’endettement global des ménages français a diminué de 98,99 % à 90,94 % du revenu disponible brut entre 2019 et 2024 (source : BCE-Eurostat), et la production mensuelle de crédit est passée de 38 milliards d’euros en janvier 2017 à environ 12 milliards fin 2025 (source : Banque de France, 2025).
Reste à vivre : que changerait la proposition de loi Causse ?
Le 14 avril 2026, le député Lionel Causse (Ensemble pour la République) a déposé une proposition de loi cosignée par une dizaine de parlementaires. Elle autoriserait les banques à déroger à la règle des 35 % lorsqu’elles peuvent démontrer, sur la base du reste à vivre du candidat à l’emprunt, l’absence de risque d’endettement excessif. Cette mesure ne constitue pas un assouplissement global : elle introduit un critère de précision supplémentaire.
Selon les extrapolations de Pretto fondées sur ses 745 000 simulations annuelles, cette réforme permettrait à près de 34 000 ménages actuellement non finançables de retrouver l’accès au crédit immobilier chaque année. Rapporté à l’ensemble du marché français (sur la base de 2,8 % de ménages déclarant une intention d’achat en 2026, source FBF, appliqué aux 30,9 millions de ménages recensés par l’INSEE en 2022), le potentiel atteint environ 40 000 ménages supplémentaires par an.
« Inscrire le reste à vivre dans la loi, c’est rétablir un indicateur que les banques connaissent parfaitement et qu’elles utilisaient déjà avant 2022. Ce n’est pas un assouplissement aveugle, c’est une mesure de précision qui permettrait à des dizaines de milliers de ménages, ayant fait les bons choix, qui ont un apport, des revenus stables et un budget maîtrisé, de retrouver l’accès au crédit après plusieurs années d’exclusion. » — Pierre Chapon, CEO et co-fondateur de Pretto.
Cette réforme complète utilement le dispositif existant. Elle sécurise aussi les banques, en leur offrant un fondement juridique clair pour distinguer un dépassement de 35 % réellement risqué d’un dépassement parfaitement absorbable.
Quel profil pour emprunter en mai 2026 ?
L’impact concret des taux actuels sur le coût du crédit
À titre d’illustration, voici le coût d’un financement à 3,47 % sur 20 ans (taux moyen constaté par Pretto en juin 2026, hors assurance) :
Stratégie : comparer les banques, un levier décisif
Dans un marché où chaque établissement pilote finement ses objectifs commerciaux, la mise en concurrence des banques reste le levier le plus efficace. Les écarts de taux entre régions atteignent jusqu’à 0,30 point sur les durées longues.
Les primo-accédants, les jeunes emprunteurs et les profils disposant d’une épargne significative bénéficient des conditions les plus favorables. Les offres promotionnelles des établissements mutualistes permettent, selon Meilleurtaux, de financer 10 à 20 % d’un crédit à un point ou un point et demi moins cher, abaissant ainsi le taux moyen global du financement.
Le marché du crédit immobilier retrouve son souffle en mai 2026 : les taux se stabilisent, les banques restent en compétition et la production repart. Dès lors, si la proposition de loi Causse franchit le cap législatif, des dizaines de milliers de ménages aujourd’hui exclus pourraient enfin concrétiser leur projet d’achat.
