Selon le dernier rapport de l’Observatoire des crédits aux ménages (OCM), on observe une légère baisse du taux de détention des crédits immobiliers en 2015 pour s’établir à 30,2% contre 30,6% en 2014.
Crédit immobilier : Pourquoi le taux de détention a baissé ?
Le recul a été sensible dans le cas des crédits d’accession à la propriété ainsi que pour les crédits destinés au financement de travaux.
En ce qui concerne ces derniers, l’évolution tient largement aux conséquences de dispositions législatives qui, depuis 2013, précisent que les crédits travaux de moins de 75.000 € sont considérés comme des crédits à la consommation sauf lorsqu’ils sont inclus dans une opération plus large d’accession à la propriété.
Dans le cas de l’accession à la propriété, alors que le nombre des opérations réalisées tant dans le neuf que dans l’ancien a fortement progressé en 2015 sous l’effet de conditions de crédit exceptionnelles, de la vigueur de l’offre bancaire et du renouveau des soutiens publics dans le neuf, le recul s’explique par la transformation intervenue depuis le début des années 2010 dans la structure de l’encours des crédits immobiliers détenus les ménages.
Depuis cinq ans, la structure de l’encours des crédits immobiliers détenus par les ménages du fait notamment de l’augmentation du niveau annuel moyen des remboursements en capital. Ainsi, dans la seconde moitié des années 2000, les amortissements représentaient, chaque année, de l’ordre de 55% des crédits nouveaux versés : cette proportion s’est établie à 75% depuis de début des années 2010. La variation de l’encours est donc nettement moins rapide que par le passé et les sorties de ménages détenant des crédits immobiliers sont plus rapides que les entrées des nouveaux emprunteurs
De plus, depuis 2013, le niveau des rachats de créances s’est établi chaque année bien au-delà des niveaux constatés auparavant. En moyenne, chaque année, les rachats représentent depuis deux ans près de 40% des crédits nouveaux versés ! Cela a eu comme effet d’accélérer le rythme d’amortissement de la dette immobilière. Et a donc fortement pesé sur l’évolution du taux de détention mesuré par l’Observatoire des Crédits aux Ménages.
Un redressement en 2015 sur le plan général
Mais en définitive, l’année 2015 a été bien meilleure que celle annoncée par les anticipations des ménages. L’activité des marchés immobiliers s’est redressée rapidement, la demande de crédits s’est relevée en conséquence. Pour autant, l’optimisme des ménages paraît toujours modéré lorsqu’il s’agit d’envisager les souscriptions futures de crédits immobiliers ou à la consommation.
Si les intentions pour 2016 sont meilleures qu’elles ne l’étaient pour 2015, elles n’ont pas encore retrouvé le niveau qui était le leur avant la grande dépression. Ainsi, 4,6% des ménages envisagent la souscription d’un crédit immobilier à l’avenir (contre 4,2% fin 2014 et 4,5% fin 2013). Les intentions des ménages sont donc toujours très prudentes, déconnectées à cet égard des évolutions dont rend compte l’activité des marchés.
Les ménages semblent avoir modifié leur pratique de recours au crédit. Les utilisations sont plus raisonnées que par le passé : cela s’était déjà observé pour les crédits immobiliers durant les années 90, avec une meilleure préparation des projets, avec la montée de l’apport personnel… et au total, avec la forte diminution de la sinistralité.
