Le marché du crédit immobilier connaît un regain d’activité en 2024. Après une période difficile, les taux d’intérêt sont en baisse depuis décembre 2023. Cette tendance, couplée à l’assouplissement des conditions d’octroi, redynamise le secteur. Les banques, plus concurrentielles, s’efforcent d’améliorer la solvabilité des emprunteurs. Toutefois, des défis persistent. Le plafonnement du taux d’effort et la hausse de l’apport personnel exigé freinent encore certains acheteurs potentiels. Comment le marché du crédit immobilier s’adapte-t-il à ce nouveau contexte ? Quelles sont les perspectives pour les emprunteurs et les professionnels du secteur ?
Sommaire :
- L’évolution des taux d’intérêt et des conditions de crédit immobilier
- L’impact sur la capacité d’emprunt des ménages
- La transformation du marché du crédit immobilier
- L’activité du marché des crédits en juillet 2024
- Les spécificités du marché du neuf
- Le marché de l’ancien : entre stabilité et transformation
- Perspectives pour le marché du crédit immobilier
L’évolution des taux d’intérêt et des conditions de crédit immobilier
Une baisse significative des taux depuis fin 2023
En juillet 2024, le taux moyen des crédits immobiliers s’établit à 3,62%. Cette baisse notable depuis décembre 2023 représente une diminution de 58 points de base. Cette tendance à la baisse s’explique par la volonté des banques de stimuler le marché du crédit immobilier.
Le marché du neuf affiche un taux moyen de 3,71%, tandis que l’ancien se situe à 3,62%.
Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, cette diminution des taux s’est faite progressivement. Puisque l’on observe une baisse moyenne de 9 points de base par mois jusqu’en juin. Et, ensuite, elle est suivie d’un ralentissement en juillet avec seulement 4 points de base de baisse. Cette évolution s’inscrit dans un contexte où les établissements bancaires anticipent plusieurs diminutions des taux de refinancement de la BCE à la fin de l’été et durant l’automne.
Des variations selon la durée des prêts
Les prêts à long terme bénéficient particulièrement de cette baisse :
- Sur 25 ans : -75 points de base
- Sur 15 ans : -62 points de base
Ces chiffres montrent une stratégie des banques visant à favoriser les emprunts sur de plus longues durées. En effet, cette approche permet aux établissements bancaires d’offrir des conditions plus attractives aux emprunteurs tout en maintenant une rentabilité satisfaisante sur le long terme.
L’allongement de la durée moyenne des prêts
La durée moyenne des crédits accordés en juillet 2024 atteint 251 mois, soit près de 21 ans. Pour l’accession dans le neuf, elle s’élève même à 275 mois (environ 23 ans). Cette augmentation de la durée permet aux banques d’amplifier l’impact de la baisse des taux sur la solvabilité des emprunteurs.
L’allongement de la durée des prêts est une tendance de fond qui s’est accentuée ces dernières années. En effet, elle permet aux emprunteurs de réduire leurs mensualités et d’accéder à des biens plus onéreux. Cependant, cette pratique soulève des questions quant à l’endettement à long terme des ménages. Mais, aussi à la capacité des emprunteurs à rembourser leurs prêts sur une période aussi étendue.
L’impact sur la capacité d’emprunt des ménages
Une amélioration relative de la solvabilité
Malgré la baisse des taux et l’allongement des durées de prêt, la capacité d’emprunt des ménages reste inférieure à celle de 2022 :
- -10,9% par rapport à décembre 2022
- -19,4% par rapport à décembre 2021
En pratique, un ménage qui pouvait emprunter 100 000€ fin 2022 ne peut plus emprunter que 89 100€ en juillet 2024.
Cette situation s’explique par la combinaison de plusieurs facteurs :
- l’inflation qui a impacté le pouvoir d’achat des ménages,
- les critères d’octroi de crédit qui restent relativement stricts.
L’Observatoire Crédit Logement/CSA note que l’annuité moyenne a diminué de 6,7% depuis décembre 2023. Et, cela, grâce à l’effet conjugué de la baisse des taux et de l’allongement de la durée des prêts. Cependant, cette amélioration est partiellement contrebalancée par la remontée du coût des opérations financées.
L’augmentation de l’apport personnel : un frein pour certains emprunteurs
Par ailleurs, le taux d’apport personnel moyen a augmenté de 23,9% depuis janvier 2022. Or, cette hausse significative constitue un obstacle majeur pour de nombreux emprunteurs potentiels, en particulier les primo-accédants et les ménages modestes.
L’augmentation de l’apport personnel exigé est une conséquence directe des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). En effet, elle vise à limiter le taux d’endettement des ménages. Si cette mesure vise à prévenir le surendettement, elle a également pour effet de restreindre l’accès au crédit pour une partie de la population.
La transformation du marché du crédit immobilier
Évolution de la structure des prêts accordés
En juillet 2024, la répartition des prêts selon leur durée est la suivante :
- 65,6% des prêts sont octroyés sur une durée supérieure à 20 ans
- 14,4% des prêts sont accordés sur 15 ans ou moins
Cette structure diffère nettement de celle observée en 2019. C’est-à-dire avant la mise en place des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
En 2019, seulement 48,1% des prêts étaient accordés sur une durée supérieure à 20 ans, tandis que 20,2% l’étaient sur 15 ans ou moins.
Cette évolution reflète l’adaptation du marché aux nouvelles contraintes réglementaires et économiques. Ainsi, l’allongement de la durée des prêts permet aux banques de maintenir des niveaux d’emprunt élevés tout en respectant les plafonds de taux d’endettement imposés par le HCSF.
Le retour des ménages plus aisés sur le marché de l’ancien
On observe depuis le début de l’année 2024 un retour sur le marché de l’ancien de ménages plus aisés. Ce sont souvent des “secundo-acheteurs” avec revente. Car, ces profils peuvent plus facilement satisfaire aux contraintes de taux d’effort imposées par les autorités de contrôle bancaire.
En cela, cette tendance modifie la structure de la demande sur le marché immobilier. De fait, les primo-accédants et les ménages aux revenus plus modestes se trouvent confrontés à une concurrence accrue de la part d’acheteurs disposant de ressources financières plus importantes et d’un apport personnel conséquent.
L’activité du marché du crédit immobilier en juillet 2024
Une reprise significative de la production de crédits
Les indicateurs trimestriels montrent une nette amélioration :
- Production de crédits : +28,9% en glissement annuel
- Nombre de prêts accordés : +57,1% en glissement annuel
Cette reprise s’explique par plusieurs facteurs :
- la baisse des taux d’intérêt,
- l’assouplissement progressif des conditions d’octroi de crédit,
- le retour de la confiance des ménages dans leur capacité à mener à bien un projet immobilier.
L’Observatoire Crédit Logement/CSA souligne que le point de retournement du marché des crédits immobiliers a été franchi en février 2024. Cela marque ainsi le début d’une phase de reprise après plusieurs mois de ralentissement.
Des chiffres annuels encore en recul
Malgré cette reprise, les niveaux annuels restent en deçà des années précédentes :
- Production de crédits : -19,1% en glissement annuel
- Nombre de prêts accordés : -3,3% en glissement annuel
Ces chiffres illustrent l’ampleur de la crise traversée par le marché du crédit immobilier. De plus, ils montrent que la reprise, bien que significative, n’a pas encore permis de rattraper les niveaux d’activité antérieurs à la crise.
En effet, la production de crédits, mesurée en niveau annuel glissant, reste particulièrement affectée, avec une baisse de 19,1% par rapport à l’année précédente. Cela témoigne de la prudence persistante des banques et des emprunteurs, malgré les signes encourageants de reprise.
Les spécificités du marché du neuf
Un coût relatif des opérations en baisse
Le coût relatif des opérations dans le neuf s’établit à 4,7 années de revenus en juillet 2024, contre 5,0 années un an auparavant. Cette baisse s’explique par :
- Une diminution du coût des opérations de 4,0% sur les 7 premiers mois de 2024
- Une progression des revenus des ménages de 1,3% sur la même période
Cette évolution du coût relatif traduit une amélioration de l’accessibilité du marché du neuf pour les ménages. Cependant, cette amélioration est en partie due à une transformation du profil des acheteurs, avec une présence accrue de ménages aux revenus plus élevés.
Les défis du marché du neuf
Le marché du neuf fait face à plusieurs obstacles :
- La contraction de l’offre nouvelle,
- La dégradation de la production de PTZ (Prêt à Taux Zéro),
- L’impact anticipé du Zéro Artificialisation Nette sur les terrains à bâtir.
La contraction de l’offre nouvelle est notamment liée aux difficultés rencontrées par les promoteurs et les constructeurs face à l’augmentation des coûts de construction et aux contraintes réglementaires croissantes.
À cet égard, la dégradation de la production de PTZ est une conséquence directe des modifications apportées au dispositif. Parce que ces dernières ont réduit l’attractivité et l’accessibilité pour de nombreux ménages.
Enfin, l’anticipation de la mise en œuvre du Zéro Artificialisation Nette (ZAN) a un impact significatif sur la disponibilité et le prix des terrains à bâtir. Ce qui contribue à freiner le développement de nouveaux projets immobiliers.
Le marché de l’ancien : entre stabilité et transformation
Un coût relatif stable
Le coût relatif des opérations dans l’ancien se maintient à 4,6 années de revenus en juillet 2024, identique à l’année précédente. On observe cependant :
- Une légère baisse du coût des opérations de 1,5% sur les 7 premiers mois de 2024
- Une faible progression des revenus des ménages de 1,1% sur la même période
Cette stabilité du coût relatif masque des disparités importantes selon les régions et les types de biens. Dans certaines zones tendues, notamment les grandes métropoles, le coût relatif reste élevé, tandis que dans les zones moins attractives, il tend à diminuer.
L’évolution de l’apport personnel
L’apport personnel dans l’ancien a connu une augmentation significative :
- +4,1% sur les 7 premiers mois de 2024
- +50,2% depuis 2019
Cette hausse importante de l’apport personnel a contribué à transformer le profil des acheteurs sur le marché de l’ancien. En cela, les ménages capables de mobiliser un apport personnel conséquent sont favorisés. Ce qui peut exclure une partie de la population du marché, notamment les primo-accédants et les ménages aux revenus modestes.
L’Observatoire Crédit Logement/CSA souligne que depuis 2019, le taux d’apport personnel moyen a augmenté de 58,8%.
Cette évolution reflète à la fois les exigences accrues des banques en matière d’apport personnel et la stratégie des emprunteurs visant à réduire le montant emprunté face à la hausse des taux d’intérêt.
Perspectives pour le marché du crédit immobilier
La reprise observée depuis le début de l’année 2024 devrait se poursuivre, soutenue par :
- La baisse continue des taux d’intérêt
- Le dynamisme retrouvé de l’offre bancaire
- Le rebond des intentions d’achat des ménages
Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les intentions d’achat de logements par les ménages ont retrouvé leur niveau du début de 2022. Une période où les conditions de crédit étaient encore qualifiées d’exceptionnelles. Cette tendance positive laisse présager une poursuite de la reprise du marché dans les mois à venir.
Cependant, des incertitudes persistent, notamment liées au contexte économique global et aux évolutions réglementaires du secteur immobilier. La mise en œuvre progressive du Zéro Artificialisation Nette, les modifications potentielles des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, et l’évolution de la politique monétaire de la BCE sont autant de facteurs qui pourraient influencer le marché du crédit immobilier à moyen terme.
En conclusion, le marché du crédit immobilier en juillet 2024 montre des signes encourageants de reprise, malgré des défis persistants. La baisse des taux et l’assouplissement des conditions d’octroi devraient continuer à soutenir cette dynamique positive dans les mois à venir. Néanmoins, la transformation structurelle du marché, avec une augmentation significative de l’apport personnel exigé et une évolution du profil des emprunteurs, soulève des questions quant à l’accessibilité du crédit immobilier pour une partie de la population. Les acteurs du secteur devront rester vigilants et adaptables face à ces enjeux pour assurer une reprise durable et inclusive du marché immobilier.
