3 ans après la loi ALUR, 2 ans après la mise en place du contrat-type, et alors que se déroulent actuellement les Assemblées Générales de copropriétaires, l’UFC-Que Choisir et l’ARC publient les résultats 2017 de leur observatoire des syndics, plus particulièrement sur les excès tarifaires et contractuels des cinq principaux syndics.
L’étude, porte sur l’analyse fine des contrats des cinq plus gros syndics : Citya, Nexity, Foncia, Loiselet & Daigremont et Immo de France, lesquels représentent environ 70% du marché. Cette analyse a un triple objet : analyser les prix pratiqués par les syndics, étudier les pratiques et les éventuels contournements du contrat type, étudier la teneur des contrats et détecter d’éventuelles clauses abusives ou illégales.
Les syndics ont profité du contrat type pour faire exploser les prix
Cette étude permet de mettre en lumière des pratiques encore largement défavorables aux copropriétaires. L’entrée en vigueur du contrat type à l’été 2015 n’a pas endigué l’inflation des prix, bien au contraire. Le coût du forfait a augmenté ou à défaut, le niveau des prestations qui y sont incluses a diminué, à tarif égal. Parallèlement, le coût des prestations particulières limitativement énumérées par le décret et pouvant donner lieu à rémunération hors forfait, a considérablement cru.
Force est de déplorer que les syndics ont profité du contrat type pour faire exploser les prix : +37% chez Loiselet Daigremont, +33% chez Citya, +26% chez Nexity… alors que l’inflation entre mars 2014 et mars 2017 s’élève à 0,9% ! Pire, lorsque les prix des forfaits sont relativement stables (Foncia et Immo de France), c’est en fait un trompe l’œil. En effet, le nombre et la nature des prestations ont baissé (réduction des heures ouvrables, limitation du nombre de visites et de la plage horaire de l’assemblée générale) comme chez Citya et Immo de France.
Les prestations hors forfait sont facturées à un prix excessif
Pour d’autres c’est le prix des prestations hors forfait et des frais privatifs qui explosent. Chez Foncia et Citya, à titre d’exemple, le taux horaire a subi une inflation comprise entre 17% et 129% ! Le même phénomène touche le coût unitaire de certaines prestations : de +80% à +100%…
Cela est particulièrement criant pour les prestations facturées à l’acte par les syndics. À titre d’exemple, l’immatriculation du syndicat donne lieu à un prix allant du simple au double, selon les syndics, alors que cette prestation est toujours de même nature, quelle que soit la taille de la copropriété. Citya facture cette prestation 180 € TTC, alors que Nexity la facture entre 220 et 330 € TTC et Loiselet et Daigremont entre 274 et 282 € TTC alors que le coût raisonnable est compris entre 100 et 120 euros.
Pour les frais privatifs, la situation de captivité des copropriétaires est toujours aussi chèrement payée : sur la constitution ou la mainlevée d’hypothèque, le prix d’un notaire est ainsi trois fois moins élevé que chez certains syndics comme Foncia. L’état daté est, quant à lui, facturé jusqu’à 840 euros par Citya qui profite comme les autres de l’absence cruelle du décret devant plafonner son coût. L’établissement de l’état daté est en effet facturé entre 349 € TTC (Immo de France) et 840 € TTC (Citya), avec une moyenne à 500 € TTC (fourchette de prix pour Citya, Foncia et Loiselet et Daigremont).
Les frais d’hypothèque et de main levée sont également exorbitants et parfois injustifiés. Ceux-ci devraient donner lieu, si l’on tient compte de l’observation des pratiques des notaires, au paiement d’une somme comprise entre 50 et 100 €.
S’agissant des frais liés au contentieux du recouvrement, les syndics facturent des sommes élevées. Ainsi, notamment, la mise en demeure et de la relance, sont facturées respectivement entre 36 et 52 € et 23 et 52 € TTC, alors que leur coût réel est bien inférieur à 20 € TTC pour la mise en demeure et 10 € TTC, pour la relance les syndics s’appuyant en général sur des modèles types préétablis.
Le flou sur les tarifs applicables
L’étude permet également de dénoncer le flou entretenu par les syndics à l’égard des tarifs pratiqués. La réglementation n’a en effet pas mis fin aux petits arrangements avec la loi des syndics qui usent et abusent des vacations horaires dont le montant varie en fonction de l’heure d’intervention et de la qualité de l’intervenant choisi (assistante/directeur/gestionnaire) par le seul syndic.
Les copropriétaires sont bien en peine pour anticiper le prix des prestations qui peuvent varier de près de 30% !
On peut aussi citer l’impossibilité pour les copropriétaires de contrôler la teneur des visites de la copropriété, l’incohérence entre les heures ouvrables et les horaires d’ouverture effectifs, plaçant ainsi les copropriétaires en situation d’insécurité tarifaire.
Un contrat dénaturé par les syndics
Par ailleurs, l’analyse révèle les petits arrangements que s’autorisent les syndics avec le contrat : réduction à un montant symbolique de l’astreinte en cas de non-transmission de la fiche synthétique, dénaturation des clauses de réduction du forfait en les portant à un montant dérisoire, réduction des prestations incluses au forfait au strict minimum, afin de favoriser une facturation hors forfait.
Plus globalement, force est de constater que la mise en œuvre du contrat type n’a pas atteint ses objectifs : les syndics ne proposent toujours pas un forfait adapté à la réalité des besoins de la copropriété et privilégient la surfacturation au titre des prestations particulières.
Des pratiques irrégulières, voire illégales
Enfin, les résultats de l’étude démontrent la présence de clauses illégales ou abusives. Tous les contrats contiennent encore la possibilité de facturer le certificat prévu à l’article 20 II de la loi de 1965 alors que le Conseil d’État a censuré cette clause. Pire, plusieurs syndics facturent encore les frais de photocopie ou l’établissement d’un pré-état daté…
L’étude constate que certains syndics ont détourné les règles établies par le décret qui prévoit que les prestations particulières peuvent être facturées par le syndic soit à l’acte, soit au temps passé, en appliquant des « prix plancher » et cela sans parler de la pratique de certains syndics (Nexity, Immo de France), qui contournent parfois le décret en assemblée générale, et font voter leur rémunération pour travaux en imposant un forfait !
L’étude réalisée par l’UFC-Que Choisir et l’ARC met en évidence l’existence de clauses du contrat et de pratiques contraires tant aux recommandations de la Commission des clauses abusives, qu’à la loi, au règlement et à la jurisprudence. Au vu des constats, les deux associations en appellent aux copropriétaires et aux pouvoirs publics pour un meilleur encadrement du secteur.
Synthèse des actions de l’UFC-Que Choisir et de l’ARC
Plus globalement :
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> Consultez l’étude : « Les copropriétaires toujours aussi mal lotis ! »
