Copropriété en difficulté : prévention et redressement

Saviez-vous qu’une copropriété sur dix est en situation de fragilité en France ? Comment reconnaître une copropriété en difficulté ? Quelles sont les procédures mises en place pour la prévention et le traitement des copropriétés fragiles ou dégradées ? Pour répondre à ces questions, nous avons fait appel à plusieurs experts lors d’un RDV COPRO consacré à ce sujet. Retrouvez la vidéo en replay et les meilleurs extraits de cette soirée très riche en enseignements.

Comment reconnaître une copropriété en difficulté ?

Quand une copropriété rencontre des difficultés financières, un mandataire ad hoc doit être désigné dans un premier temps pour faire un état des lieux. Il doit trouver des solutions visant à rétablir l’équilibre financier. On considère qu’une copropriété rencontre des difficultés financières lorsque le taux d’impayé atteint 25 % si elle comprend jusqu’à 200 lots de copropriété et 15 % au-delà.

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Ce pourcentage se calcule sur la base des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses suivantes de travaux :

  • conservation et d’entretien de l’immeuble,
  • éléments d’équipement communs,
  • travaux d’amélioration,
  • études techniques (diagnostics et consultations).

La procédure d’alerte de l’article 29-1 de la loi de 1965

La procédure d’alerte décrite par l’article 29-1 A de la loi de 1965 a pour objectif d’intervenir le plus tôt possible. Elle est un préalable essentiel de la procédure applicable dans le cadre d’une copropriété en difficulté.

Le syndic en informe le conseil syndical par lettre recommandée avec avis de réception. Cette information doit présenter l’état des impayés avant répartition à la date de la clôture des comptes. Chaque membre du conseil syndical doit en avoir connaissance sans délai.

À partir de la clôture des comptes, le syndic doit présenter un recours devant le tribunal du lieu de l’immeuble et demander la désignation d’un mandataire ad hoc. À défaut de réaction du syndic dans le délai d’un mois, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat peuvent également saisir le président du Tribunal de Grande Instance (TGI). Depuis le 1er juin 2020, le président du conseil syndical peut saisir le juge. C’est également le cas, pour le fournisseur d’eau ou d’électricité.

Citons aussi l’exemple de l’entreprise qui a réalisé des travaux et dont les factures sont impayées depuis six mois. Il aura adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux. Enfin, les copropriétaires ou les créanciers qui ont saisi le tribunal doivent en informer le maire de la commune de l’immeuble et le préfet.

Désignation du mandataire ad hoc dans une copropriété en difficulté

Le tribunal désigne par ordonnance ou sur requête un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération. De plus, il précisera la répartition des frais entre le syndicat des copropriétaires, le syndic, les copropriétaires, les créanciers selon l’origine de la saisine.

En principe pour exercer cette fonction, le juge nomme un administrateur judiciaire. Mais, il peut à titre exceptionnel désigner une personne physique (un particulier) ou une personne morale.

Le mandataire ad hoc a les missions générales suivantes :

  • Analyser la situation financière de la copropriété,
  • Vérifier l’état de l’immeuble afin d’assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires,
  • Mener toute action de médiation et de négociation entre les parties,
  • Élaborer des préconisations pour rétablir l’équilibre financier.

Le mandataire peut se faire assister à ses frais, sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix pour mener à bien sa mission. Soulignons que le syndic doit fournir au mandataire ad hoc tous les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission. Cela, dans un délai de quinze jours suivant sa nomination. De son côté, le mandataire devra adresser son rapport dans un délai de trois mois, renouvelable une fois.

“Faire un rapport de mandataire ad hoc nécessite d’aller sur place, de rencontrer le syndic afin d’établir une véritable collaboration. Le but est qu’à partir d’un audit factuel, on puisse proposer un plan d’actions concret et efficace pour redresser la copropriété en difficulté.” – Alexandra Blanch, administrateur judiciaire, SELARL Vincent Mequinion.

Rôle et obligations du syndic de copropriété dans le cadre de la gestion d’une copropriété en difficulté

Le mandataire ad hoc remet son rapport au tribunal. Le syndic doit informer chaque copropriétaire de la possibilité de consulter le rapport. Sur demande et à ses frais, une copie du rapport sera remise au copropriétaire.

Le syndic a pour mission d’inscrire les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport. Il le fera dès l’assemblée générale suivante, dans les six mois à compter de la remise du rapport. Toutefois, en cas de préconisation d’une mesure d’urgence, ce délai est ramené à trois mois. Enfin, le syndic doit notifier le procès-verbal de l’assemblée générale dans les six mois suivants la remise du rapport.

La certification QualiSR « Syndic Prévention Redressement » pour la gestion d’une copropriété en difficulté

Comme évoqué ci-dessus, les syndicats des copropriétaires peuvent rencontrer des dysfonctionnements plus ou moins importants. Ils proviennent principalement de la gouvernance, de la situation financière, l’état du bâti, la solvabilité des propriétaires, etc. À cela, s’ajoutent les facteurs extérieurs comme l’environnement, le marché immobilier ou le contexte urbain.

“ Pour repérer une copropriété en difficulté, il n’y a pas que le niveau des impayés de charge. En premier lieu, on peut s’intéresser à la gouvernance. Est-ce que cette copropriété change tous les ans de syndic ? Est-ce que d’une année sur l’autre on conserve les mêmes membres du conseil syndical ? La copropriété a-t-elle entrepris des travaux d’entretien ?” – Olivier Safar, président de QualiSR et syndic de copropriété.

En effet, dès que la copropriété présente des signes de fragilité avec plusieurs dysfonctionnements, il est nécessaire d’appliquer des mesures de prévention et de redressement. Il faut à tout prix éviter d’entrainer la copropriété dans la spirale infernale de la copropriété en difficulté. C’est pourquoi l’association QualiSR préconise dans son référentiel, de réagir au plus vite bien avant les seuils de déclenchement des procédures.

Le rôle du syndic dans la prévention des copropriétés fragiles

L’association QualiSR souligne l’importance de la gestion, et donc du rôle du syndic de copropriété dans la prévention des processus de dégradation des copropriétés. Mais aussi, dans la mise en œuvre des actions de redressement pour une copropriété en difficulté avérée. En effet, les syndics doivent se former pour mettre en place des compétences et des moyens techniques et humains spécifiques.

Ce référentiel vise prioritairement les prestations des syndics intervenant dans le cadre d’un dispositif d’intervention publique : POPAC, OPAH, Plan de sauvegarde, etc. Par ailleurs, il permet aux syndics d’être désignés en direct en tant qu’administrateur provisoire au sens de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. L’objectif de l’association QualiSR est la constitution d’un réseau de 80 à 100 syndics certifiés à l’échelle nationale.

Administration provisoire et procédure applicable à une copropriété en difficulté

Le but de cette procédure est de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. En effet, un administrateur provisoire du syndicat peut être désigné, si l’équilibre financier est gravement compromis. Ce qui par ailleurs peut l’empêcher de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

L’administrateur provisoire peut être désigné à la requête du syndic, des copropriétaires représentant au moins 15% du syndicat, du maire de la commune ou du procureur de la République.

“ Si la demande émane des copropriétaires, elle devra être réalisée au moyen d’une assignation dirigée contre le syndicat représenté par son syndic. À l’opposé, si la demande provient du syndic, la saisine du président de tribunal de grande instance se fera par la voie d’une requête accompagnée de pièces de nature à appuyer la demande.” – Frédéric Drouard, avocat spécialisé, cabinet BKP & Associés.

Le rôle de l’administrateur provisoire est totalement distinct de celui du mandataire ad hoc

Son rôle est totalement distinct de celui du mandataire ad hoc. C’est une personne indépendante qui va aider la copropriété en difficulté à analyser sa situation et à trouver des solutions de redressement. À la différence du mandataire ad hoc, l’administrateur provisoire se substitue au syndic. Celui-ci est aussitôt dessaisi de la gestion. De sorte que le président du Tribunal de Grande Instance lui confie tous les pouvoirs du syndic aux fins d’exécuter au mieux sa mission.

Le juge désigne l’administrateur pour une durée d’au minimum d’un an. Toutefois, il pourra à tout moment modifier, prolonger ou mettre fin à la mission de celui-ci.

L’administrateur provisoire peut établir un plan d’apurement des dettes de la copropriété en difficulté

L’administrateur provisoire peut établir un plan d’apurement des dettes. Cette procédure est définie par les articles 62-15 et suivants du décret du 17 mars 1967. Il sera d’une durée maximale de cinq ans et comportera un échéancier de versements auprès des créanciers du syndicat. De plus, il convoque et préside l’assemblée générale, qui exerce conjointement avec le conseil syndical, les pouvoirs non dévolus à l’administrateur.

En outre, il existe une procédure d’administration provisoire « renforcée » prévu à l’article 29-11 de la loi du 16 juillet 1965, lorsque la situation financière ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires pour préserver la sécurité ou la santé des occupants de l’immeuble. Cette procédure permet à l’administrateur provisoire renforcé de faire appel à un opérateur public (ou HLM) pour faire procéder aux travaux lourds.

À savoir, la rémunération du mandataire ad hoc et de l’administrateur provisoire, est précisée par un arrêté du 8 octobre 2015. C’est une charge générale pour le syndicat des copropriétaires conformément à l’article 10, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

À l’issue de sa mission, l’administrateur adresse son rapport au juge. Il est souhaitable que le fonctionnement du syndicat soit rétabli et qu’un syndic puisse être désigné. Parfois, dans des situations plus graves, le rapport peut demander à placer la copropriété sous le régime du plan de sauvegarde. Voire pire encore, celle-ci pourra être placée en état de carence. Ce qui implique la mise en œuvre d’un plan d’expropriation des copropriétaires pour cause d’utilité publique.


Retrouvez le Replay du RDV COPRO “Traitement d’une copropriété en difficulté” enregistré le 4 mai 2021.

RDV COPRO Copropriété en difficulté

 

Avec la participation de :

  • Frédéric DROUARD Avocat spécialisé, Cabinet BKP&Associés.
  • Olivier SAFAR, Président QualiSR et syndic de copropriété.
  • Alexandra BLANCH, Administrateur judiciaire SELARL Vincent MEQUINION.

Pour connaître les sujets et les dates des prochains rendez-vous Copro, c’est ICI. La participation est gratuite, vous devez toutefois réserver votre place et vous inscrire…


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