Comment éviter les fuites d’eau, les infiltrations par le toit et les dégâts coûteux dans les immeubles en copropriété ? C’est la question posée dans cet épisode d’Allô l’Expert. Face aux contraintes budgétaires et aux nouvelles obligations réglementaires, l’entretien régulier devient une nécessité stratégique. Isabelle Dahan reçoit Fabrizio Delmolino, gérant de la société SPC, pour nous éclairer. Ensemble, ils détaillent des solutions concrètes pour planifier les interventions, anticiper les urgences et assurer la pérennité des installations collectives. Un échange essentiel pour tous les copropriétaires soucieux d’optimiser l’entretien des colonnes d’eau et des toitures.
Sommaire :
- Pourquoi l’entretien des colonnes d’eau et des toitures est indispensable en copropriété ?
- Comment mettre en place un plan d’entretien efficace ?
- Zoom sur l’entretien des colonnes d’eau
- Sur le toit : prévenir les infiltrations et les dégâts structurels
- Anticiper pour économiser
Pourquoi l’entretien des colonnes d’eau et des toitures est indispensable en copropriété ?
Des installations souvent négligées… jusqu’au sinistre
Dans de nombreuses copropriétés, les réseaux d’eau et la toiture sont entretenus uniquement en cas d’urgence. Un réflexe coûteux. D’après Fabrizio Delmolino, gérant de la société SPC, « Trop souvent, les interventions en copropriété se font après coup, une fois la fuite ou le dégât constaté. Pourtant, une maintenance préventive permet d’anticiper 80 % des incidents ! »
Ce défaut d’anticipation pèse lourdement sur les copropriétés. En l’absence d’un entretien préventif structuré, les conséquences sont rapides et coûteuses : infiltrations par la toiture, fuites dans les colonnes, moisissures dans les logements, dégradation des murs ou plafonds… autant de désordres qui nécessitent des réparations souvent urgentes et onéreuses.
Chaque année en France, les dégâts des eaux représentent plus de 1,2 milliard d’euros d’indemnisations, selon les chiffres de la Fédération Française de l’Assurance. Ainsi, ils constituent le sinistre le plus fréquent en copropriété, bien avant les incendies ou les cambriolages. Mais au-delà du coût direct, ces incidents dégradent la qualité de vie des occupants, ralentissent les transactions immobilières et peuvent entraîner une perte de valeur du bien.
Des obligations légales de plus en plus strictes
Depuis 2023, la loi Climat et Résilience impose aux copropriétés de plus de 15 ans la mise en place d’un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). En effet, ce dispositif, prévu par l’article L.731-1 du Code de la construction et de l’habitation, a pour objectif de renforcer la préservation des immeubles, d’anticiper leur vieillissement, et de planifier les investissements sur le long terme.
Le PPT repose sur un diagnostic technique global (DTG), qui évalue l’état général du bâtiment, ses performances énergétiques, ainsi que les travaux nécessaires dans les dix années à venir. À cet effet, il doit inclure les postes sensibles comme la réfection de toiture, le remplacement des colonnes d’eau, l’isolation, la ventilation ou encore la sécurité collective.
Pour les copropriétés, cette obligation représente un virage stratégique. « Aujourd’hui, les copropriétés doivent composer avec des charges maîtrisées et de nouvelles obligations réglementaires. D’où l’importance d’un plan structuré, pensé sur plusieurs années », explique Fabrizio Delmolino, gérant de SPC. « Le PPT permet de prioriser les interventions, d’éviter les décisions dans l’urgence et surtout de répartir les dépenses dans le temps. C’est une approche plus saine et plus efficace. »
En plus d’améliorer la performance énergétique et la sécurité des bâtiments, le PPT permet également de préserver la valeur patrimoniale des biens, de réduire les risques juridiques pour les syndics, et de faciliter le vote des travaux en assemblée générale en apportant une vision claire et justifiée.
Comment mettre en place un plan d’entretien efficace ?
Un état des lieux régulier et personnalisé
Chaque contrat d’entretien débute par une visite technique complète. L’objectif : adapter les interventions à l’état réel de l’immeuble. « On examine les installations existantes, leur vétusté, et on identifie les priorités : urgence, entretien courant ou rénovation à long terme », précise Fabrizio Delmolino.
Selon l’âge du bâtiment, SPC recommande des visites annuelles ou biennales. Cette approche évite les travaux en urgence, souvent plus coûteux, et permet une meilleure planification financière.
L’intervention du syndic, un rôle clé
Le syndic de copropriété joue un rôle central dans la gestion technique et financière de l’immeuble. C’est lui qui, en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, est chargé d’assurer l’entretien courant des parties communes et de veiller à la prévention des risques liés à la vétusté ou au défaut d’entretien.
Dans ce cadre, le syndic sollicite des entreprises spécialisées, comme SPC, pour établir un contrat d’entretien personnalisé, que ce soit pour les réseaux de plomberie (colonnes montantes et descendantes) ou pour la couverture. Ces contrats permettent d’encadrer juridiquement les prestations, de planifier les interventions et de maîtriser les coûts dans la durée.
« Une fois la première visite effectuée, nous proposons un contrat clair, qui permet une intervention récurrente. Cela nous donne une vision d’ensemble de l’immeuble, de la cave au toit », détaille Fabrizio Delmolino, gérant de SPC.
Ce contrat n’est pas une simple formalité administrative : il devient un véritable outil de pilotage pour le syndic. Il lui permet de :
- Anticiper les travaux au lieu d’y répondre dans l’urgence,
- Présenter un budget prévisible aux copropriétaires lors de l’assemblée générale,
- Justifier ses décisions avec des diagnostics à l’appui,
- Réduire les litiges grâce à une traçabilité claire des interventions,
- Et surtout, de préserver la valeur du patrimoine collectif.
Dans un contexte où les copropriétés sont de plus en plus surveillées (audit énergétique, plan pluriannuel de travaux, performance environnementale), un syndic proactif, capable de s’appuyer sur des partenaires fiables, devient un acteur clé de la durabilité du bâtiment.
Zoom sur l’entretien des colonnes d’eau
Identifier les signes avant-coureurs
Les colonnes d’eau (montantes ou descendantes) doivent être surveillées. Des coulures, bruits dans les canalisations, traces de rouille ou engorgements sont les premiers signaux d’alerte.
« Si les habitants évoquent un engorgement récurrent, cela peut indiquer une usure interne. Dans ce cas, on peut effectuer une inspection vidéo pour évaluer l’état réel des canalisations », explique Fabrizio Delmolino.
Cette technique moderne permet de détecter les affaissements, fissures ou rétrécissements sans casser les murs. Elle réduit les coûts et évite les diagnostics approximatifs.
Matériaux et réparations antérieures
L’état des colonnes dépend aussi des matériaux : plomb, cuivre, galva ou PVC. « On vérifie si les colonnes sont d’origine, si des réparations ont déjà été faites, ou si certaines portions présentent des fuites récurrentes », précise-t-il.
Dans le cas du plomb, une rénovation est fortement conseillée, voire exigée. Ces remplacements peuvent être intégrés dans un PPT, bénéficiant parfois d’aides publiques ou d’un fonds de travaux obligatoire (art. 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).
Sur le toit : prévenir les infiltrations et les dégâts structurels
Nettoyer les gouttières, un réflexe simple et efficace
La toiture est souvent hors d’accès… mais pas hors de danger. « Le nettoyage des gouttières et des chêneaux une à deux fois par an est un geste simple, mais indispensable pour éviter les infiltrations », souligne Fabrizio Delmolino.
En effet, les feuilles, les mousses et les débris peuvent rapidement boucher les descentes, provoquant des débordements d’eau et des infiltrations dans les murs ou les combles. C’est pourquoi, SPC intègre ces prestations dans ses contrats d’entretien toiture, avec un rythme adapté à l’environnement (arbres à proximité, zones pluvieuses, inclinaison du toit…).
Vérifier les éléments sensibles
Lors de chaque visite en toiture, les techniciens de SPC contrôlent les zones critiques : solins, mitrons, souches de cheminée, tuiles déplacées ou cassées, joints d’étanchéité.
« Les infiltrations partent souvent de petits défauts invisibles à l’œil nu. Une intervention rapide permet de les corriger pour quelques centaines d’euros, évitant ainsi une réfection complète de la toiture », souligne Fabrizio Delmolino.
À noter : le coût d’une réfection de toiture en copropriété varie de 80 à 200 € par m². Une infiltration non traitée peut causer des dégâts structurels importants : bois pourri, isolation gorgée d’eau, peintures abîmées, etc.
Anticiper pour économiser
L’entretien régulier des colonnes d’eau et des toitures en copropriété est un investissement rentable. Il permet de réduire les charges imprévues, sécuriser les bâtiments, rassurer les copropriétaires et valoriser les biens immobiliers.
« Une fois que le dégât des eaux est déclaré, il est déjà trop tard. Mieux vaut anticiper que réparer dans l’urgence », conclut Fabrizio Delmolino.
En copropriété, le bon réflexe est donc clair : ne pas attendre la fuite ou l’infiltration pour agir. Un plan d’entretien bien conçu, associé à des inspections régulières, est la clé d’une gestion responsable et durable.
