À travers le contrat d’entretien, le syndicat des copropriétaires est tenu par des obligations légales. Celles-ci garantissent un maintien en bon état de conservation des immeubles dont il a la responsabilité. De cette obligation dépendent, en effet, la sécurité et le bien-être des occupants. Quels sont ces contrats d’entretien obligatoires ? Quels sont les contrats facultatifs, mais fortement conseillés ?
Contrat d’entretien : quelles sont les obligations de maintenance en copropriété ?
Notons que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité dans l’application de chaque contrat d’entretien obligatoire. Ce type de contrat concerne surtout les équipements communs en copropriété. Effectivement, l’entretien et la maintenance des équipements collectifs garantissent la sécurité et le confort des occupants. D’ailleurs, la loi oblige à la mise en œuvre d’un certain nombre de contrats d’entretien. Pour autant, d’autres sont facultatifs, mais vivement recommandés. Et pour cause, la sécurité en copropriété en dépend aussi. Focus sur les contrats d’entretien obligatoires.
Contrat d’entretien : qu’est-ce que le carnet d’entretien ?
Le carnet d’entretien mentionne chaque contrat d’entretien d’équipements communs en copropriété. Depuis 2001, ce document fait partie des obligations du syndic, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Rappelons que cette loi stipule à la fois l’établissement de ce carnet d’entretien et sa mise à jour. Le contenu, quant à lui, est régi par le décret du 30 mai 2001 de la loi SRU.
Plusieurs informations obligatoires y figurent :
- Adresse du ou des immeubles en question
- Identité du syndic en cours d’exercice
- Références des contrats d’assurance en cours de validité (assurance de l’immeuble, assurance dommages-ouvrages)
- Référence des contrats d’entretien et de maintenance en cours de validité
- Année de résiliation des gros travaux
- Liste des travaux prévus pour la conservation de l’immeuble
- Échéancier du programme pluriannuel de travaux
En résumé, le carnet d’entretien regroupe les éléments relatifs à la maintenance de la copropriété. Il présente aussi les travaux réalisés ou en prévision sur les parties communes et les équipements communs.
Quels sont les contrats d’entretien obligatoires ?
Voici la liste des contrats d’entretien obligatoires, imposés par la loi pour la maintenance des parties communes spéciales et des équipements communs en copropriété :
Le chauffage collectif
Les dispositions de l’arrêté du 15 septembre 2009 imposent au syndicat de copropriété de prendre un contrat d’entretien de type P2. Cela concerne l’entretien de la chaudière collective et porte sur plusieurs interventions :
- Test et vérification des appareils de contrôle et de mesure du chauffage collectif,
- Ramonage des conduits de fumée,
- Vérification du rendement de l’installation,
- Prévention d’embouage du circuit de chauffage,
D’autre part, des prestations annexes peuvent être nécessaires à travers les contrats de type P1 (fourniture d’énergie), P3 (garantie et renouvellement de l’équipement) ou P4 (financement).
Les portes et portails automatiques
La sécurité en copropriété repose aussi sur les portes et les portails automatiques dont le dysfonctionnement expose les occupants à certains dangers. Ce contrat d’entretien obligatoire résulte alors de plusieurs arrêtés, dont celui du 21 décembre 1993.
L’ascenseur
Deux dispositifs légaux régissent le contrat d’entretien de l’ascenseur en copropriété. Il s’agit du Code de la construction et de l’habitation à travers l’article L.125-2-2 et de la loi Urbanisme et habitat n°2003-590 du 2 juillet 2003. L’entretien des ascenseurs relève alors des obligations des copropriétaires par le biais du syndic. Les ascenseurs doivent être maintenus aux normes et en état de bon fonctionnement pour garantir la sécurité des usagers.
Par ailleurs, le contrat d’entretien de l’ascenseur comporte essentiellement la visite d’entretien par un prestataire extérieur à raison d’une fois toutes les 6 semaines. Ensuite, un contrôle technique avec mise aux normes de l’ascenseur est obligatoire tous les 5 ans. Cependant, il faudra faire appel à un organisme certifié indépendant du prestataire chargé de l’entretien.
Le ramonage des conduits d’évacuation de fumée
Déjà mentionné dans le contrat d’entretien du chauffage collectif, le ramonage des conduits d’évacuation de fumée relève d’une obligation locale. Elle est fixée par un arrêté municipal ou préfectoral. Un ramonage annuel est en général prévu, mais la fréquence imposée change d’une ville ou d’un département à l’autre. Ainsi, dans certaines localités, les syndics doivent prévoir deux ramonages par an. D’ailleurs, vous pourrez connaître les dispositions de la ville de votre copropriété en consultant le règlement sanitaire de la Mairie où elle se situe.
La sécurité incendie
Un contrat d’entretien relatif à tout l’équipement de sécurité incendie est également obligatoire en copropriété. Cette obligation est inscrite au Code de la Construction et de l’Habitation, à travers l’article R111-13.
Ce contrat d’entretien concerne tous les équipements et installations destinés à anticiper les risques de départs de feux et à lutter contre les incendies. Sont donc concernés les blocs secours, les extincteurs, etc. Ces équipements font nécessairement l’objet de vérifications régulières et de changement annuel. La sécurité de la copropriété en dépend beaucoup.
Contrat d’entretien : zoom sur les contrats facultatifs, mais vivement conseillés
Pour garantir la sécurité en copropriété, les syndicats de copropriétaires doivent contracter certains contrats d’entretien facultatifs en plus des obligatoires. Le choix de chaque contrat d’entretien dépendra alors des équipements dont les parties communes spéciales de la copropriété sont dotées ou non.
Le contrôle se porte sur plusieurs points :
- Le bon fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée (VMC)
- L’étanchéité des toitures et terrasses
- Le fonctionnement des interphones
- Le nettoyage des parties communes
- L’entretien des espaces verts
- Etc.
Les responsabilités du syndic étant engagées dans chaque contrat d’entretien, le non-respect des dispositions de maintenance engendre évidemment des risques et des pénalités. De sorte que le défaut de carnet d’entretien entraîne notamment une possible révocation du syndic pour cause de non-respect d’obligation. De même, des dommages et intérêts sont également possibles en cas de manquement à l’établissement, à la tenue et à la mise à jour du carnet d’entretien de la copropriété sur chaque contrat d’entretien.
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